인천 남동구 재개발 현황
아래 내용을 설명한 영상입니다.
안녕하세요
오늘은 인천 부평구, 미추홀구에 이어 남동구의 재개발 현황을 알아보도록 하겠습니다.
먼저 인천 남동구는 미추홀구, 부평구와는 다른 투기과열지역입니다.
투기과열지구 재개발 입주권에는 몇가지 규제가 있습니다.
첫번째, 이주비 및 중도금 대출이 무주택다제 한해서 40%만 가능합니다.
1주택자는 처분 조건을 걸어야지 가능하구요, 다주택자는 대출이 불가능합니다.
이를 감안하여 자신의 자금 계획을 잘 세워야합니다.
두번째, 관리처분인가일 기준으로 5년간 재당첨 제한이 생깁니다.
5년 안에 청약을 통해 일반분양을 받거나 관처 전 재개발 예정 주택을 산 후 관처를 받는 행위가 불가능합니다.
세번째, 조합원 지위 양도 제한 즉 전매제한이 생깁니다.
관리처분인가를 받은 순간부터 소유권이전등기일까지 전매가 불가능한데요
하지만 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 구역에서는 전매가 가능합니다.
여기서 틈새가 있겠죠?
남동구의 재개발 현황을 보기 전에 주변 입지를 잠시 살펴보도록 하겠습니다.
남동구는 사실 부평구와 서구에 비해 서울로 출퇴근하기에 교통이 불편해서 서울 출퇴근 수요보다는 인천 사람들이 살기 좋다고 인식하는 곳입니다. 하지만 이것도 GTX-B가 들어오면 이야기가 달라지겠죠?
남동구는 크게 구월동과 논현동이 있습니다.
논현동은 소래포구 근처로 예전부터 부촌이라고 인식되었던 곳이고 오늘 말씀드릴 재개발이 이루어지는 곳은 구월동입니다.
구월동은 시청, 교육청, 경찰청 등 인천의 관공서가 모여있고 가천대길병원같이 큰 대학병원도 있습니다. 또한 터미널, 롯데백화점, 아울렛 등 편의시설이 집중된 곳입니다.
롯데백화점 맞은편은 롯데마트, 롯데몰 등 롯데타운으로 형성될 예정이라고 합니다.
젊은층들이 많은 구월동 로데오거리와 먹자골목은 남동구의 큰 상권입니다.
구월동 주변 아파트로는 2015~2017년식 구월아시아드 선수촌 단지가 있고 2005~2008년식 9천여가구였던 구월주공을 재건축한 아파트들이 있습니다.
살기에 참 좋지만 현재 이렇다할 신축 단지가 없는 남동구에 어떤 재개발 구역들이 있을까요?
가까운 곳에 위치한 미추홀구 재개발 주안10구역과 주안4구역입니다.
아, 얼마 전 뉴스에서 주안10구역 시공사 대림이 교체된다고 봤습니다. 얼른 좋은 시공사가 정해졌으면 좋겠습니다.
먼저 추진위, 조합설립 단계인 구역은 없습니다.
사업시행인가 단계인 구역은 십정5, 상인천초교, 간석성락A구역이 있습니다.
관리처분인가 단계인 구역은 백운주택1, 다복마을구역이 있습니다.
여기서 중요한 GTX-B 인천시청역 역사는 다음 위치에 들어온다고 합니다.
(이건 추후에 변경될 가능성도 존재합니다.)
인천시청역 기준으로 위쪽 단지들이 조금 안타깝긴 하지만.. 그래도 출구는 여기저기 나와있으니까요^^
이제 곧 일반분양 예정인 다복마을구역입니다.
다복구역 시공사는 한화로 인천구월포레나로 이름이 정해졌습니다.
1115세대 중 일반분양 435세대입니다.
(앞으로 말씀드릴 총 세대수 및 일반분양 세대수는 정확하지 않을 수 있으니 궁금하신 분들은 조합사무실에 직접 연락하시면 됩니다.)
19년 2월 관리처분인가를 받았고 이주가 완료되어 철거를 시작하였습니다.
조합원 동호수가 곧 발표된다고 합니다.
동호수가 발표되면 입주권 가치가 물건별로 달라질 수 있겠네요.
위치는 남동구의 구축 대장아파트인 간석래미안 바로 옆에 위치합니다.
여긴 학군이 좋아 그 주변에 들어오는 다복구역 덕분에 더욱 좋은 학군이 될 것 같습니다.
주변 신축으로는 주상복합 구월지웰시티푸르지오가 있습니다.
인천2호선 석천사거리역 도보 5분 거리에 있고 GTX-B가 들어오는 인천시청역까지는 15~20분정도 걸립니다.
초등학교가 아주 가까이에 있고 중학교, 고등학교도 모두 도보 가능한 거리에 많이 존재합니다.
12~1월 사이에 올라온 매물 가격을 알려드리겠습니다.
먼저 84m2의 프리미엄은 2.4~2.5억으로 현재 조합원분양가가 약 4억으로 매입가는 약 6.45억입니다.
74m2의 프리미엄과 매입가, 59m2의 프리미엄과 매입가입니다.
마지막에 다른 구역들과 함께 가격을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
다음은 남동구 대장이 될 상인천초교구역입니다.
포스코, 한화 컨소시엄으로 2568세대 대단지로 들어옵니다.
작년 8월 사업시행변경인가가 났고 조합원 분양신청이 완료된 상태입니다.
이제 관리처분총회를 기다리고 있습니다.
인천시청역과 아주 가까이에 위치하고있고 지도에는 보이지 않지만 북쪽으로는 인천1호선 간석오거리역, 북서쪽으로 서울1호선 간석역도 도보로 가능하여 트리플역세권이라고 할 수 있습니다.
초품아에 중학교, 고등학교 모두 도보로 통학 가능합니다.
바로 옆에있는 중앙근린공원은 많은 사람들이 애용하는 곳입니다.
남동구가 투과로 지정되면서 상인천초 프리미엄이 많이 빠졌었는데 지금은 이미 이전 프리미엄을 회복하고 점점 가격이 올라가는 중입니다.
개인적으로 인천에서 가장 탐나는 구역이기도 합니다.
현재 가격은 다음과 같습니다.
다음은 인천시청역에서 가장 가까운 간석성락구역입니다.
한신건설 시공사로 469세대 중 일반분양이 271세대입니다. 즉 조합원이 적어 매물이 잘 나오지 않습니다.
작년 2월 사업시행변경인가를 받았고 같은해 8월 관리처분총회를 열어 관리처분인가를 받기 직전입니다.
관리처분인가를 받으면 프리미엄이 더욱 올라가겠죠?
곧 이주 예정이라 매물을 보실 때 이주비대출을 감안하여 감정평가금액이 클수록 더 좋습니다.
주변 아파트로는 2008년식 3000여가구 대단지 더월드스테이트와 주안 4구역 주안캐슬앤더샵 에듀포레가 있습니다.
인천시청역까지는 도보 5분, 서울 1호선 간석역까지는 10~15분으로 모두 이용 가능합니다.
초등학교는 길 건너 다녀야하는 단점이 있지만 중학교, 고등학교 모두 가까이에 있습니다.
84m2 매물은 없고 74m2도 1개, 59m2 매물은 없지만 매물이 나온다면 이정도로 나올거라고 소장님께서 말씀해주신 가격입니다.
다복마을 다음으로 새 아파트가 될 백운1구역입니다.
현대 시공사로 764세대 중 일반분양 540세대로 일반분양 물량이 많아 사업성이 좋습니다.
그만큼 조합원 물건은 적어서 매물 구하기가 힘듭니다.
19년 6월 관리처분인가를 받고 현재 이주가 끝나 철거중입니다.
곧 분양을 할 수 있을 것 같습니다.
하지만 84m2가 82세대밖에 되지 않아서 매물 구하기도 힘들고 일반물량은 아예 없을 것 같습니다.
인천시청역까지 도보 5분, 간석역까지 도보 15분정도 걸립니다.
초등학교, 중학교, 고등학교 모두 가까이에 위치해있습니다.
현재 84m2, 74m2는 매물이 없고 59도 하나 있었습니다.
위치나 브랜드, 사업성 등을 봤을 때 참 괜찮은 곳 같은데 매물이 없어 아쉬웠습니다.
이번엔 1호선 기준으로 위쪽에 위치한 십정5구역입니다.
현재 자이, 대림, 두산 시공사로 뉴스테이로 이루어집니다.
뉴스테이는 조합원 물량을 뺀 나머지를 모두 기업에 분양을 하고 그 기업은 일반인에게 임대분양을 하여 수익을 내는 구조입니다.
뉴스테이의 장점은 부동산 경기가 나빠져도 중간에 사업이 멈출 가능성이 없다는 것이고
단점은 일반 재개발 구역의 경우 만약 부동산 경기가 좋으면 일반분양가를 올려서 수익을 조합원들이 나눠가질 수 있는데 뉴스테이의 경우 분양가가 정해져있기 때문에 이를 활용할 수 없다는 점입니다.
2217세대 대단지로 이 중 조합원 물량은 약 1000세대 정도 있습니다.
특이하게 십정5구역은 남동구와 부평구가 함께 있는데 남동구의 경우 투기과열지구, 부평구의 경우 조정대상지역으로 재개발 관련 규제가 달라 물건을 보실 때 유의하셔야합니다.
작년 9월 사업시행인가를 받아 전매제한에 걸리기 때문입니다. (남동구 재개발 지역 중 유일하게 전매제한에 걸립니다.)
만약 십정5구역 물건 중 남동구에 속한 매물을 산다면 관리처분인가 이후부터 소유권등기일 이전까지 사고팔 수 없다는 점 꼭 알아두세요!!
올해 하반기 관리처분인가 받는 것을 목표로 한다고 합니다.
입지를 살펴보자면 주변 신축 아파트로 주안역센트레빌이 있고 재개발 지역으로 부평더샵과 십정3구역이 있습니다.
아무래도 십정5구역은 십정역 주변 재개발 지역의 가격에 영향을 받을 것 같습니다.
현재 십정3구역은 곧 관리처분총회를 앞두고 있어 혹시 관심있으신 분들은 얼른 겟하시는게 좋겠습니다.
가격은 84m2 기준 p1.2억이 조금 안됩니다.
용산행 급행열차가 지나가는 동암역을 도보 10분으로, 간석역도 도보 10분, 인천1호선 간석오거리역은 10~15분으로 이용 가능합니다.
무엇보다 단지와 바로 붙어있는 초,중,고가 엄청난 입지적 장점입니다.
홈플러스도 가까이에 있고 주안 국가산업단지가 옆에 위치해있습니다.
현재 평형 신청을 하지 않았기 때문에 프리미엄이 0.9~1.2억으로 형성되어있습니다.
이럴 때는 공시가격이 높은 가격을 노리면 84m2를 받기에 수월하겠죠?
(참고로 이미 조합원 평형이 나온 곳은 같은 평형이면 감정평가액이 작은 것이 투자금이 덜 들어갑니다.)
이제 지도에 기존 신축 아파트, 재개발 구역의 위치와 단계, 프리미엄과 매입가를 표시해보겠습니다.
재개발 투자를 하실 때는
1. 입지
2. 단계에 따른 프리미엄 및 총 매입가
3. 주변 신축과의 가격 비교
4. 시공사 및 사업성
이 네 가지를 살펴봐야합니다.
먼저 84m2입니다.
주변 신축 및 구축 대장아파트의 가격을 보니 입지에 따라 차이는 있겠지만 신축이 생긴다면 7억은 되지 않을까 생각이 듭니다.
관리처분인가 단계인 주안10구역, 백운주택1구역은 매물이 없고
다복마을은 프리미엄 2.45억, 총 매입가는 6.45억입니다.
사업시행인가 단계인 십정5구역은 대략적인 프리미엄 1.1억, 조합원 분양을 평당 1000만원이라고 했을 때 총 매입가는 약 4.4억입니다.
상인천초교는 현재 프리미엄 2.2억으로 총 매입가는 약 6.2억입니다.
어디가 매력적으로 보이시나요?
다음은 74m2입니다.
주변 신축 및 대장 구축아파트의 시세를 봤을 때 신축은 6억은 될 것 같습니다.
어디가 마음에 드시나요?
마지막 59m2입니다.
주변 아파트 가격과 비교했을 때 신축은 5억은 될 것 같습니다.
아무래도 59m2는 투자금이 가벼워서 제일 접근하기 좋지요?
그래도 남동구 재개발 지역에서 희소가치가 있는 것은 중대형평수입니다.
이상으로 남동구 재개발 현황을 마치도록 하겠습니다.
