조정대상지역 아닌 투기과열지구 창원 의창구

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창원 성산·의창 집값 ‘주춤’…경남 부동산 열기 진정되나

 

- 상승을 거듭하던 창원 성산구, 의창구의 아파트 가격이 34주 만에 제자리걸음을 보인 것으로 나타났다. (by. 한국부동산원)

 

- 규제지역이 아닌 옛 마산과 진해지역의 상승률도 동시에 주춤하고 있다.

 

- 이 같은 감소세는 창원과 같은 시기 부동산 규제지역으로 지정된 다른 지역보다 유독 큰 것으로 확인됐다.

부산 서구, 동구, 영도구, 부산진구 등 9곳 매매가격지수 평균 상승률 0.25%

 

- 전세가격도 동반 주춤세

 

 

 

 

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일단 창원의 KB부동산 주간 시계열을 살펴보겠습니다.

창원에서 가장 먼저 반응이 온 것은 20년 6월 15일 의창구였습니다.

이무렵 수도권이 규제지역이 된다고 뉴스가 나오고 실제로 6월 17일 수도권 많은 지역이 규제지역으로 묶였습니다.

이후 상승은 더욱 가파르게 일어났구요.

대부분 창원 의창구와 성산구를 중심으로 상승이 있었습니다. 아무래도 창원의 중심이니까 그렇겠죠?

 

20년 11월 19일 부산 몇몇 지역이 규제지역이 되었습니다.

그러면서 정부는 창원과 울산 등도 주의깊게 살펴보고있으니 조심하라는(?) 이야기도 했지요.

 

창원 의창구와 성산구는 20년 12월 18일 규제지역이 되었습니다.

실제로 매매증감률도 점차 상승폭이 둔화되는 것이 보입니다.

 

21년 1월 18일 기준 기사에 언급된것처럼 상승률이 주춤했습니다.

 

 

 

 

 

 

창원 의창구의 매매증감률을 그래프로 나타냈습니다.

20년 6월 이후 급상승하고 상승률이 둔화되더니, 9월 이후부터 다시 상승률이 점점 높아집니다.

임대차2법의 영향이 아닐까 생각이 듭니다.

정점을 찍고 20년 11월 18일부터 상승률이 점차 둔화되었습니다.

정부의 경고 때문일까요

 

매매증감

전세증감

 

 

 

 

 

 

전세증감률입니다.

6월, 7월부터 조금씩 움직이다가 8월 말 이후는 상승이 뚜렷합니다.

전세가 먼저 상승하고 매매가 상승한 것이 아니라

6월엔 매매가가 올라가다보니 전세가도 이에 맞춰 상승했는데

8월 말부터는 전세가의 급격한 상승을 보이며 매매가도 함께 상승한 것으로 보입니다.

 

현재 전세증감률도 많이 둔화되었습니다. 

 

 

 

 

 

 

그럼 이제 창원 의창구와 성산구는 쳐다보지 말아야 할까요?

 

 

 

 

 

저는 이렇게 주춤할 때 창원을 주목해야 한다고 생각하였습니다. 특히 창원 의창구를요.

 

그 이유는 창원 의창구는 조정지역이 아닌 투기과열지구입니다.

예전 대전 수성구처럼요.

 

 

 

 

news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020111310360969934

'33평이 17억' 대구 수성구, 투기과열지구인데 규제가 없다 - 머니투데이

 

<기사 내용 요약>

 

- 대구 수성구는 투기과열지구이지만 조정대상지역으로는 지정이 안 돼 다주택자 양도세 중과 등 규제를 비켜가며 가격이 급등하고 있다. 

 

 

- 수성구는 대출, 전매제한, 정비사업, 자금조달계획서 신고 의무 교제는 그대로 받지만 조정대상지역에만 적용되는 각종 세금 규제로부터는 벗어나있다.

 

1. 다주택자 양도세 중과 & 장기보유특별공제 혜택 제외

-> 양도세 중과 없음. 장기보유특별공제 가능

 

2. 1주택 양도세 비과세를 위해 2년 보유 및 거주

-> 2년 보유만 해도 비과세 가능

 

3. 다주택자 종합부동산세 추가과세 및 300% 보유세 세부담 상한

-> 해당없음

 

4. 일시적2주택자 종전주택 1년 내 양도

-> 3년 내 양도

 

 

 

 

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여기서 제가 주목한 것은 일시적2주택자 종전주택 3년 내 양도 가능입니다. 

 

저는 현재 규제지역 내 1주택자로 돌아오는 일시적2주택을 위해 7월에 주택 하나를 더 구입할 예정이었습니다(20.6 종전 주택 매수).

 

만약 조정대상지역을 구입하면 일시적2주택 양도세 비과세를 위해 1년 내 종전주택 매도 및 전입 조건이 있습니다.

따라서 비조정지역을 해야하나 고민을 하고 있었는데 창원 의창구의 경우 조정대상지역이 아닌 투기과열지구로 양도세 관련 규제를 받지 않는다는 것을 알게되었습니다.

뿐만 아니라 취득 시 조정대상지역이 아니니까 추후에 양도세 비과세를 위해 거주 요건이 없다는 것도 메리트라는 생각입니다.

곧 조정대상지역이 될 지도 모르니 계약금을 먼저 걸어두고 잔금을 7월에 치루는 방향으로 하고 싶은게 저의 마음입니다. (제 마음처럼 될 지 모르겠으나.....^^)

 

 

창원은 많은 사람들에게 알려진 것처럼 2021년부터 입주물량이 극히 적은 곳입니다.

따라서 투자자들은 2019년 중순부터 창원에 들어가기 시작했고

수도권이 규제지역으로 지정되면서 그 속도는 더욱 빠르게 진행되었습니다.

 

부룡님께서 2021년 부동산 전망 특강에서 이전 상승장에서 지방이 규제지역이 됐을 때는 입주량이 많은 곳이나 자체 수요가 적은 곳(인구가 적은)은 버티지 못했다는 말씀을 하셨습니다.

바꿔 말하면 입주량이 적은 곳이나 자체 수요가 많은 곳은 규제지역으로 지정돼도 버틸 가능성이 높다는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

조금 걱정이 되는 것은 창원시 미분양이 워낙 많이 쌓여있었고 이것이 빠르게 소진되고는 있었으나 아직 물량이 남아있는 것입니다.

 

 

 

 

 

일단! 이번주 주말에 임장을 가서 분위기를 살펴봐야겠습니다.