공공재개발, 다음 후보지는 어디?

 

 

 아래 내용을 설명한 영상입니다.
https://youtu.be/3pywR0S5uv8

안녕하세요. 요즘 부동산 기사를 뜨겁게 달구고있는 주제가 있죠?

바로 공공재개발입니다.

오늘은 공공재개발이 무엇인지, 앞으로 후보지가 될 곳은 어디일 지, 투자 시 주의할 점은 어떤 것이 있을지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

공공재개발이란 LH, SH 등 공공이 정비사업에 참여하는 것으로 작년 5.6 주택공급방안으로 처음 등장하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공공 재개발로 달라지는 점은 다음과 같습니다.

영상을 잠시 멈추고 봐주세요.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공공재개발의 장점은 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.

 

먼저 규제가 완화됩니다. 종 상향을 통해서 최고 50층까지 건설이 가능하고 용적률을 500%까지 높일 수 있습니다.

따라서 사업성이 좋지 않은 지역의 도시정비사업이 활성화될 수 있습니다.

두번째는 사업기간이 단축됩니다. 보통 민간재개발은 10년정도 소요되는데 조합 설립, 시공사 선정 과정이 생략되고 주민 동의도 50%만 있으면 가능하기 때문에 5년정도로 단축될 수 있습니다.

마지막은 사업성이 좋아집니다. 분양가 상한제를 피해갈 수 있어서 민간재개발보다 더 높은 일반분양가로 책정될 수 있고 분담금을 공공이 함께 분담하기 때문에 투자금 역시 줄어들 수 있습니다.

 

이 외에도 다양한 장점은 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

공공재개발의 절차는 다음과 같습니다.

기존구역과 신규지역이 공모 날짜는 같지만 후보니 선정 및 통보 날짜가 다릅니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

후보지 공모 자격은 다음과 같습니다.

공모는 작년 9월 21일~ 11월 4일까지 받았습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

기존 구역과 신규 구역 중 많은 구역이 공공재개발을 신청하였습니다.

약 70곳이 신청했다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이 중 기존구역은 지난달 후보지 8곳이 선정되었습니다.

신규 구역은 3월에 후보지가 선정될 예정입니다.

그럼 신규 구역 중 어떤 곳이 후보지가 될 지 알아보면 알아 보면 투자에 도움이 될 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

기존 구역 중 후보지가 된 곳을 살펴보면 공통점은 모두 지하철역을 300m 이내로 이용할 수 있다는 것이었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아무래도 역세권고밀개발과 결을 같이 하는 것 같습니다.

얼마 전 일반주거지역에서 용적률을 700%까지 완화하여 고밀 개발을 허용한다는 개정안이 통과되었습니다.

범위는 500m 이내로 기준점은 승강장입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다음 후보지가 될 곳을 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 기존 정비구역이 아닌 신규 구역으로 해제 구역도 포함됩니다.

또한 대체사업 (도시재생지역, 관리형 주거환경사업 등) 추진하는 지역은 제외됩니다.

지하철역 300m 이내 즉 초역세권일수록 확률이 높지 않을까 생각이 들었구요

또한 주민 동의율이 높고 심한 내부 문제가 없는 곳을 위주로 살펴보았습니다.

 

앞으로 보여드릴 신청지의 정확한 위치는 조금 달라질 수 있습니다.

저도 찾아보고 하나하나 기록한 것인데 예전 자료라서 변경됐을 수도 있기 때문입니다.

지하철역과의 거리는 300m로 정했지만 조금 넘는 곳도 포함하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

먼저 이슈가 됐던 알짜단지 용산구 한남1구역입니다.

한남뉴타운 중 유일하게 사업이 무산된 곳으로 공공재개발 이야기가 나왔을 때 가장 먼저 신청서를 제출할 정도로 의지가 강한 곳이었습니다.

 

이태원역 초역세권으로 노후도는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

한남1구역은 만약 개발된다면 주변 한남뉴타운과 함께 신흥 고급 주거타운이 될 수 있는 곳입니다.

개인적으로 이런 곳이 공공재개발로 선정된다면 참 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다음은 같은 용산구의 원효로1가입니다.

6호선과 경의중앙선 효창공원역, 1호선 남영역과 가까운 곳으로 노후도는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주변 아파트 신축 아파트 가격은 16~17억을 형성하고 있고 초중고 모두 가까이에 있습니다.

용산 근처 많은 개발이 예정되어 있어 주변 환경이 더 좋아질 곳입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

다음은 성북구 성북1구역입니다.

4호선 한성대입구역 초역세권으로 노후도는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주변 아파트 중 신축은 12~13억 시세를 형성하고 있고 주변에 초중고가 많이 밀집되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

다음은 성동구 금호23구역입니다.

현재 금호역 주변은 지역주택조합으로 개발 예정이고 표시한 부분은 공공재개발 신청을 하였습니다.

노후도는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

주변 신축 아파트는 17~18억 시세를 형성하고 있고 초등학교가 가까이 위치해있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

동대문구 전농9구역입니다. 공공재개발 신청과 동시에 정비구역 재지정을 추진하고 있는 곳으로 현재 노후도는 다음과 같습니다.

제가 표시한 부분은 예전 전농9구역이고 현재 신청한 구역은 조금 변경됐다고 합니다.

정비구역이 해제되고 신축건물이 많이 들어왔던 곳이라 노후도를 충족하는 지 잘 봐야한다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

청량리역은 현재 1호선, 경의중앙선이 지나가고 앞으로 gtx-b와 c가 들어올 예정이라 교통의 요지가 될 곳입니다. 청량리역세권 개발과 함께 더불어 개발할 소지가 있는 곳이라 생각이 들었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전농9구역의 아래쪽에 위치한 용두3구역입니다.

이 곳은 노후가 심각해보이는 곳입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

청량리역 뿐만 아니라 2호선 용두역도 가까이에 있습니다.

초중고 모두 가까이에 있고 홈플러스, 용두공원 등 재개발이 이루어진다면 주거환경이 훨씬 좋아질 곳입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

영등포구 신길밤동산은 대방역 초역세권입니다. 노후도는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대림역에 앞으로 신림선이 들어올 예정이고 1호선, 5호선, 9호선까지 이용할 수 있어 교통이 편리한 곳입니다.

무엇보다 여의도와 가까워 직주근접이 가능한 곳입니다.

주변 신축은 없지만 아파트의 가격은 13~14억입니다.

여의도 가까이 위치한 재건축 예정 아파트의 시세는 17억정도입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마지막 영등포구 신길6구역입니다.

신길뉴타운 중에서 입지가 뛰어난 곳이지만 정비구역에서 해제된 곳입니다.

7호선 보라매역 초역세권으로 노후도는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주변 신길뉴타운으로 들어온 신축 아파트의 가격은 15~16억입니다.

보라매역은 앞으로 신림선이 들어올 예정이고 주변에 초중고가 있어 입지가 아주 뛰어납니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 보여드린 구역들 외에 지하철역과 가깝고 재개발이 진행된다면 좋을 곳들은 많이 있으나 제가 다 담지 못했습니다. 이렇게 직접 찾아보니 알짜 입지들을 알 수 있었습니다.

만약 이번 3월 후보지에 들어가지 않더라도 2022년, 23년 계속 공공재개발 후보지를 선정할 예정이라고 합니다.

또한 아까 말씀드린 역세권고밀개발과 함께 진행될 수 있으니 지하철역을 기준으로 살펴보면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하지만 이런 공공재개발 관련 빌라를 투자하는 데 우려스러움을 표시하는 기사도 많이 존재합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

유의점은 다음과 같습니다.

 

먼저 지분 쪼개기로 인한 물딱지가 아닌지 의심해야합니다.

신규 지역은 입주권이 주어지는 권리산정일이 20년 9월 21일입니다.

이 날짜 이후에 지어진 곳은 입주권이 나오지 않기에 잘 살펴봐야합니다.

두번째는 주민 동의율입니다.

일단 후보로 내는 것은 동의율 10%만으로 가능하였습니다.

하지만 최종적으로 공공재개발을 하기 위해서는 최소 50%의 동의가 필요한데요

아무래도 구역 내에 있는 상가 소유주들의 반발이 심하겠죠

세번째는 사업성입니다.

얼마 전 후보지로 결정된 흑석2구역이 공공재개발을 포기할지도 모른다는 기사가 나왔습니다.

컨설팅 결과 기대했던 것보다 사업성이 좋지 않아 그냥 민간 재개발로 추진할지도 모른다는 것이었습니다.

이렇게 공공재개발 후보지로 선정되어도 생각보다 용적률이 낮거나 일반분양가가 낮아서 난관에 부딪힐 수 있습니다.

네번째는 공공재개발 관련 근거법이 아직 존재하지 않습니다. 도정법 개정안이 5개월째 국회에서 계류중이라 이 것이 얼른 통과 돼야지 빨리 진행할 수 있다는 것을 알고 있어야 합니다.

마지막으로 공공재개발 후보지로 선정되면 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 투자로 보고 들어갔는데 나중에 수요가 없어 팔지 못하면 이 또한 막대한 자금이 묶일 수 있으니 유의해야합니다.

 

누군가에게는 기회지만 자세히 알아보지 못하면 큰 손실이 될 수 있습니다.

저 또한 부동산을 공부하고있는 부린이로 이런 투자는 겁이 나지만 부동산 관련 큰 이슈인 만큼 항상 주의를 기울이면서 경과를 지켜봐야겠다는 생각을 하였습니다.