조정지역 아닌 투기과열지구 창원 의창구

 
아래 내용을 설명한 영상입니다.
https://youtu.be/SwbYmeDEnjM

 

 

안녕하세요.

오늘은 조정대상지역이 아닌 투기과열지구의 규제적인 빈틈을 알아보고 이에 해당하는 창원 의창구에 대해 간단히 알아보도록 하겠습니다. 그리고 주말에 다녀온 의창구 주요 단지 임장 후기도 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

얼마 전 기사입니다.

'창원 성산, 의창 집값 주춤. 경남 부동산 열기 진정되나? 성산 아파트 매매가격지구 제자리, 의창 마산 진해 상승률도 떨어져, 전세도 안정 감소세 전환될 수도..'라는 기사였습니다.

한국부동산원 자료 그래프를 보시면 작년 12월 14일 이후 매매가격 변동률이 계속 떨어지고 있습니다.

1월 18일은 거의 0에 가까운 수치네요. 

 

작년 12월 18일 창원 성산구는 조정대상지역으로, 의창구는 투기과열지구로 지정되었습니다.

기사 내용 중 '이 같은 감소세는 창원과 같은 시기 부동산 규제지역으로 지정된 다른 지역보다 유독 큰 것으로 확인됐다'라는 말이 나옵니다.

이는 부산의 다른 구들과 비교한 이야기였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그렇다면, 이제 창원은 투자하면 안되는 곳 일까죠?

 

제 생각은 no! 입니다.

저는 특히  오늘의 주제죠, 창원 의창구에 기회가 있다는 생각이 드는데요

그 이유를 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

작년 11월 기사입니다.

33평 17억 대구 수성구, 투기과열지구인데 규제가 없다?

이게 무슨 소리일까요.

 

6.17 대책으로 많은 지역들이 규제지역이 되었는데 자세히 보시면 대구 수성구는 조정대상지역에는 없지만 투기과열지역에는 들어가있습니다.

 

수성구를 제외한 모든 투기과열지구는 조정대상지역으로도 지정이 되어 각종 규제를 받았는데요 수성구는 2017년 8.2대책 후속조치로 투기과열지구로 지정되었지만 조정대상지역에서는 빠진 것입니다.

조정대상지역과 투기과열지구의 주요 규제를 살펴보시면 가계대출, 사업자대출, 전매제한 모두 투기과열지구가 조정대상지역보다 더 강도 높은 규제를 받거나 같은 규제를 받는데 유일하게 세제, 정비사업만 다릅니다.

조정대상지역에는 각종 세금 규제가 있고 투기과열지구에는 정비사업 관련 규제가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다시 말하면 조정대상지역이 아닌 투기과열지구는 조정대상지역에만 적용되는 각종 세금 규제로부터 벗어나 있다는 것입니다.

 

첫째, 조정지역은 다주택자의 경우 양도세가 중과되고 동시에 장기보유특별공제 혜택에서도 제외됩니다.

하지만 수성구의 경우 양도세 중과가 없고 장기보유특별공제도 가능합니다.

둘째, 1주택 양도세 비과세를 위해 2년 보유 및 거주요건까지 있지만 수성구는 2년 보유만 해도 비과세가 가능합니다.

셋째, 일시적 2주택자가 조정에서 조정으로 갈아타기를 할 때 종전주택을 1년 내 양도하고 현재는 전입요건까지 생겼지만 수성구의 경우 3년 내 양도만 하면 됩니다.

마지막으로 다주택자 종합부동산세 추가과세 및 300% 보유세 세부담 상한 또한 해당없습니다.

 

현재 대구 수성구는 조정대상지역으로 추가 지정되었습니다.

하지만 예전 수성구와 같이 창원 의창구는 이번 12.18 대책에서 조정대상지역에서는 빠진 투기과열지구로 지정되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

뿐만 아니라 많은 분들이 아시다시피 창원은 2021년부터 입주물량이 급감합니다.

창원이 그동안 매매가격이 떨어졌던 이유는 2017~2019년의 엄청난 물량 때문이었는데요

이 때문에 2019년 중반부터 많은 투자자들이 창원에 진입을 했었습니다.

 

현재 규제지역이 되었지만 입주물량이 극히 적은 창원, 계속 상승할만한 여지가 있다는 생각이 듭니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

또한 창원은 수원, 고양, 용인시와 함께 인구 100만이 넘어 내년부터 특례시로 승격됩니다.

특례시가 되면 독자적으로 운영할 수 있는 세금도 생기고 의사결정도 빨라져서 아무래도 도에 편입되어 있는 것 보다는 발전하는 데 도움이 되겠죠

 

특례시 규모에 맞는 도시 광역철도도 추진할 계획이라고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 kb 주간 매매증감률, 전세증감률을 통해 창원의 현황을 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 6.17 대책으로 수도권이 규제지역으로 지정됨에 따라 성산구와 의창구 매매가격의 움직임이 가팔라졌습니다.

물론 이전에도 투자자들이 많이 들어왔지만 6.17대책 이후 풍선효과로 그 속도가 가속화되었습니다.

전세가격 또한 이 시점을 계기로 조금씩 상승하는 모습이 보여집니다.

매매가 먼저 상승하고 전세가 그 가격을 맞추기 위해 따라가는 모습입니다.

이후 임대차2법이 통과되면서 전세가격 상승이 본격적으로 시작되었습니다.

그에 따라 매매가격도 함께 상승하였구요.

이후 부산 일부가 규제지역으로 지정됩니다.

풍선효과로 여전히 매매, 전세가격이 상승합니다.

 

마지막으로 창원이 규제지역이 지정된 이후 현재의 모습입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

창원 의창구의 매매증감률과 전세증감률을 그래프로 나타냈습니다.

 

증감률이 +라는 것은 일단 가격이 상승했다는 것인데 증감률 변화를 통해 추세를 살펴보기 위함입니다.

먼저 매매증감률이 상승하고 전세증감률이 따라 상승하는 모습입니다.

7월 말부터 전세증감률이 추세적인 상승을 하였고 매매증감률 또한 상승합니다.

이후 11월 중순부터 증감률이 감소하는 모습을 보이는데 이는 정부에서 창원을 주시하고 있다는 경고(?)를 보냈기 때문이 아닐까 혹은 너무 급격히 상승한 나머지 잠시 주춤한 것이 아닐까 생각이 듭니다.

이후 의창구가 투기과열지구로 지정이 되었는데요 그 전부터 추세적으로 매매증감률, 전세증감률 모두 감소하고 있었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

의창구에 대해 간단히 알려드리도록 하겠습니다.

 

1읍 2면 5동으로 이루어진 의창구는 면적이 약 210km2로 마산합포구에 이어 2번째로 큰 면적입니다.

인구는 약 26만명으로 창원시에서 제일 많구요

인구밀도는 km2당 2360명으로 성산구에 이어 2번째로 높습니다.

창원시의 중심인 용지동은 창원시청, 경상남도교육청 등 각종 관공서와 편의시설이 모여있는 곳입니다.

조용한 주택가로 주거환경이 좋은 봉림동은 창원중앙역, 창원대학교, 경상남도경찰청, 경상남도 도청의 소재지입니다.

명곡동은 의창구청이 있고 파티마 병원이라는 큰 종합병원이 있습니다.

신창원역과 창원종합터미널이 있는 팔룡동은 중소기업 공장이 많이 있습니다.

창원역이 있는 의창동은 그 유명한 유니시티가 있는 곳입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이건 얼마 전 기사인데 창원 의창구와 성산구의 행정구역이 변경될 수 있다는 이야기가 있습니다.

용지동과 대원동이 현재는 의창구지만 성산구로 편입될 수 있다고 합니다.

특례시 승격 전에 이루어져야하는 부분이라 올해 변경될 수 있으니 미리 알아두시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지적편집도로 보자면 다음과 같습니다.

 

용지동 근처 관공서가 밀집되어있고 상권이 형성되어있습니다.

팔용동 아래쪽으로 성산구에 국가산단이 있고 팔용동과 의창동 사이 공단은 대부분 중소기업입니다.

이 곳이 유니시티입니다.

 

저는 이번 의창구 임장을 세 부분으로 나눠서 봤습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산지인에 따른 동별 매매가격을 보면 신월동이 가장 비싸고 그 다음이 용호동, 중동, 대원동 순서입니다.

아까 보여드린 것은 행정동, 여기 나온 동은 법정동이라 이름이 다릅니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

의창구의 대장이자 창원의 대장인 용지더샵입니다.

 

2017년식 883세대로 주변에 초중고가 밀집되어있고 뒤쪽으로는 용지공원이 있습니다.

주변으로 시청, 경찰서, 경상남도청 등 관공서가 있고

이마트, 홈플러스, 롯데백화점까지 엄청난 편의시설이 몰려 있는 곳입니다.

현재 매매 가격 11억, 전세는 7.3억입니다.

 

현재 용지더샵과 아이파크는 매매 전세 모두 주춤한 상황이라고 합니다.

비수기로 전세 찾는 사람들이 없어서 전세가 잘 빠지지 않음과 동시에 투기과열지구로 지정되면서 심리가 얼어붙은 것 같다는 소장님의 의견이었습니다.

전세가 잘 맞춰지지 않기 때문에 갭투자를 하기 좋은 여건이 아니라고 하셨습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제가 영상을 찍지 못해서 항공뷰를 가지고 왔는데요

용지공원을 기준으로 용지더샵, 아이파크가 있습니다.

시청이 있고 그 앞에 큰 로터리 주변으로 롯데백화점, 홈플러스, 이마트가 있습니다.

경찰서도 보이구요 위쪽으로 올라가면 경상남도청도 있습니다.

이 로터리에 정말 많은 차량들이 다니더라구요. 실제로 보면 더 웅장하고 잘 정돈된 도시의 느낌입니다. 

 

이번엔 거리뷰입니다.

시청이고 이마트, 홈플러스, 롯데백화점입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

대원꿈에그린, 대원포레나입니다.

 

2018년식 1530세대로 바로 옆에 초등학교를 끼고 있고 공원도 있습니다.

다리 건너에 홈플러스, CGV, 뉴코아아울렛, 터미널 등 다양한 편의시설이 존재합니다.

파티마병원이라는 큰 종합병원도 보입니다.

대원포레나 옆쪽으로 재건축 대원1구역 대원현대힐스테이트가 들어올 예정이고

뒤쪽으로는 대원3구역 대원에일린의 뜰이 들어올 예정입니다.

현재 호가는 매매가 7억, 전세 4.5억입니다.

 

투기과열지구로 지정되고 주춤했었는데 지난주 주말부터 투자자들이 조금씩 연락이 오고있다고 합니다.

현재 34평 기준 갭 2.5억으로 할 수 있는 물건들이 있어서 매수 문의가 있고

전세는 아직 물건이 좀 남아있다고 하셨습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금은 구정 전이라 사람들이 움직이지 않아서 그렇지 구정이 끝나면 발령나고 이사하는 사람들이 늘어날거라고 하셨습니다.

현재 전세는 25평, 28평이 먼저 빠진 상태입니다.

 

지금 보이는게 단지 앞 공원입니다.

뒤쪽으로 더시티세븐자이가 보이구요 주상복합으로 다양한 상점이 입점해있었습니다.

다리를 건너면 홈플러스, CGV, 뉴코아아울렛이 있습니다.

그 옆으로 주상복합 힐스테이트 아티움시티, 터미널이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

뒤쪽에 위치한 대원 에일린의 뜰입니다.

총 3개단지로 이루어져있으며 1470세대 대단지입니다. 직접 보니 부지가 엄청 넓더라구요.

뒤에 보이는 것이 더시티세븐자이입니다.

올해 4월 정도 일반분양을 하지 않을까 생각되고 2023년 12월 입주 목표입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

대권1구역 재건축입니다.

총 951세대 대원현대힐스테이트 신축으로 거듭날 예정입니다.

2019년 12월 26일 사업시행인가를 받았고 조합원 분양 신청을 완료하였으며 작년 12월 관리처분총회를 마치고 지난주 금요일 관리처분인가가 났습니다.

1월 말 이주를 시작할 예정이고 일반분양은 2021년 말이 목표라고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

중동유니시티입니다.

총 6100세대 미니 신도시급으로 형성된 유니시티는

1,2단지는 19년 6월, 3,4단지는 19년 12월에 입주했습니다.

중학교와 고등학교가 들어올 예정이고 현재 초, 중학교의 위치입니다.

상권의 위치와 스타필드가 예정된 부지 위치입니다.

추후에 관공서가 들어와 관공서 타운으로 조성될 예정이라고 합니다.

현재 매매가격 9억, 전세가격 4.4억입니다.

대장은 초,중학교를 낀 4단지인데요 앞으로 중학교가 개교하고 스타필드도 들어오면 1단지가 가격을 이끌어가지 않을까 생각이 듭니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

현재 전세는 4.2억~5억 매물이 좀 있으나 물건은 잘 빠지는 편이고 매매는 9.2억까지 거래가 됐었으나 현재 물건이 없고 찾는 사람도 많지 않다고 합니다. 올해 6월 1단지, 2단지가 2년이 되어 비과세 물건이 나올 수 있으니 조금 기다렸다가 매매하는 방향으로 하는 것이 좋다고 하셨습니다.

 

4단지는 초등학교, 중학교가 가깝고 3단지와 함께 내 상가가 잘 되어있어 멀리 나가지 않고 주변에서 다 해결할 수 있다고 합니다.

3단지는 주변에 관공서가 생길 예정입니다.

1,2단지의 경우 어반브릭스 상권을 이용하기 좋고 스타필드가 예정되어있는 것이 장점입니다. 

단지 안에 산책로가 잘 조성되어있고 1,4단지 뒤쪽으로 사화공원도 아주 잘 되어있다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

소개해드린 주요단지 외에도 소액으로 투자할 수 있는 아파트 주변 부동산에도 갔었는데 공통적으로 하시는 말씀이

첫째, 규제지역 지정 이후 심리가 위축되었다.

둘째, 전세가 잘 빠지지 않는다.

셋째, 조금씩 매수 문의가 온다. 구정이 지나면 분위기가 바뀔 것 같다.

였습니다.

투기과열지구이지만 조정지역인 창원 의창구

앞으로 어떻게 될까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이상으로 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.