공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 정리(21.2.4)
아래 내용을 설명한 영상입니다.
안녕하세요
오늘 나온 대책이죠 2.4 공급 대책을 간단히 정리해보겠습니다.
공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표
25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택이 아닌 주택 부지를 공급한다는 내용입니다.
기존 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로 역대 최대 수준 공급 대책이라고 합니다.
보도자료 원문은 27페이지로 굉장히 내용이 많았는데요
저는 크게 3가지로 정리하였습니다.
첫째, 공급 대책입니다.
공급 대책 안에 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발, 그리고 옥옥 직접시행 정비사업, 그 외의 것들이 있었습니다.
합해서 약 81만호였습니다.
두번째, 청약 물량 공급 방식을 개편하는 내용입니다.
마지막으로 공급으로 인해 투기가 발생할 수 있으니 그것을 방지하는 대책입니다.
오늘 가장 중요한 포인트는 도심 공공주택 복합사업과 공공 직접시행 정비사업입니다.
투자자 입장에서 투기방지 대책도 잘 살펴봐야하구요.
그럼 시작하겠습니다.
먼저 첫번째 공급대책 도심 공공주택 복합사업입니다.
원문에서 주요 내용을 살펴보겠습니다.
크게 비정비구역인 역세권, 중공업지, 저층주거지를 정비하구요
이는 공공주택 특별법으로 추진한다고 합니다. 이 특별법은 각종 공공주택 관련 법률이 포함되어있습니다.
예정 지구가 지정되고 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정되고 Fast-Track으로 신속하게 진행됩니다.
높이 지을 수 있게 용적률을 상향하고 국가가 환수하는 기부채납에 제한을 둬 사업성을 높인다고 합니다.
따라서 기존 차체 사업보다 높은 수익률과 우선공급을 보장할 수 있구요.
현물납부한다는 말은 본래 조합원들이 내야하는 분담금은 입주 시점에 내는데 이를 미리 납부한다는 이야기입니다.
마지막으로 개발하여 생긴 이익은 다양한 공익 목적으로 활용할 계획입니다.
역세권은 용적률을 최대 700%까지 상향하여 주거, 업무, 상업시설이 함께 있는 주거상업고밀지구로 만듭니다.
준공업지역은 다양한 산업과 주거단지가 함께 있는 주거산업융합지구로
낙후된 저층 주거지는 각종 규제를 완화하여 높이를 높일 예정입니다.
아래 그림은 예시입니다.
도심 공공주택 복합사업 중 5천 미만인 소규모 입지는 소규모 재개발사업으로 진행되는데요
각종 규제 완화와 세제혜택을 통해 사업활성화를 시킬 예정입니다.
정리한 내용은 다음과 같습니다.
다음은 두번째 공급대책 공공 직접시행 정비사업입니다.
신규 정비구역이나 기존 정비구역의 사업을 LH, SH공사 등이 시행하여 빠르게 사업을 추진하는 제도입니다.
이전에 나온 공공재건축, 공공재개발과는 다른 내용입니다.
공공재개발 관련 사항은 위쪽 영상을 참고해주세요.
과반수의 요청으로 신청이 가능하고 추후 1년 내 토지등소유자에게 3분의2 동의를 받으면 됩니다.
기존 절차를 생략하여 13년 이상 사업기간이 5년 이내로 대폭 단축됩니다.
한 단계 업그레이드하는 1단계 종상향 혹은 법정상한 용적률 120% 상향으로 높은 건물을 지을 수 있습니다.
무엇보다 눈에 띄는 혜택이 보입니다.
조합원 자격을 얻기 위해 2년 거주해야하는 의무가 미적용될 예정이고
재건축을 통해 얻은 이익을 환수해가는 재건축초과이익 부담금 또한 제외됩니다.
아까와 마찬가지로 조합원들에게 추가수익을 보장하고 현물선납을 통해 분담금 증가 리스크를 없앤다고 합니다.
분담금을 미리 내는 것이 조합원들에게 좋은 일일까요?
그리고 이를 반대하면 현금청산 대상입니다.
사업시행인가 전인 기존 정비 사업장도 신청 가능하며 시공사 선정 외 다른 것들은 공공에서 주도하게 됩니다.
정리한 내용은 다음과 같습니다.
위 두가지 말고도 그 외 공급대책이 있습니다.
먼저 도시재생 사업방식 개선입니다.
지구단위로 주택 정비를 추진하고 주거 재생 특화형 뉴딜 사업을 진행한다고 합니다.
이에 대한 내용은 자세히 나와있지 않네요
다음 공공택지를 전국적으로 신규지정합니다. 서울 인근 혹은 광역시 중심이고 추후에 자세히 보도한다고 합니다.
마지막 단기 주택 확충으로 일전에 이야기 했던 공실 호텔, 오피스, 다세대주택, 오피스텔을 국가가 매입하여 임대하는 형태를 말합니다.
다음은 30,40대를 위한 청약 물량 개편입니다.
70~80% 이상 분양주택(아파트)로 시세대비 저렴하게 공급한다고 합니다.
공공임대주택도 확충하고 공공자가주택으로도 공급하구요
현재 공공분양 중 일반공급 비율이 15%였는데 이를 50%로 확충한다고 합니다.
마지막으로 저축 총액 순인 순차제 뿐 아니라 추첨제도 30% 도입한다고 합니다.
이렇게 역세권, 준공업지역, 기존 정비사업지, 예비 정비사업지 등 개발 예정이니 투기 세력들이 가만히 있지 않겠죠
이에 따른 투기방지 대책입니다.
1세대 1주택 우선공급권을 주고 대책발표일 이후 신규 매입하면 현금청산 된다고 합니다.
어떤 지역이 될 지 모르는데 나중에 지정되어도 오늘 이후에 매입했으면 현금청산 대상입니다. 이 부분 주의해야겠죠
또한 우선공급권을 받으면 소유권이전등기시까지 전매제한이 되고 5년간 재당첨제한에 걸립니다.
기존 정비사업이 이 방식으로 선회한다면 내가 가지고 있던 물건이 매수인 입장에서는 현금청산 대상이니 받아줄 사람이 없습니다.
사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
또한 사업 예정지로 거론하는 지역 중에서 가격동향이 이상함을 감지하면 바로 중단한다고 합니다.
정리한 내용은 다음과 같습니다.
사업별 요약입니다.
이렇게 크게 세 가지로 나눠서 정리해보았습니다.
마지막으로 알아두셔야 할 부분은 여기 나온 물량 중 첫번째와 두번째는 예상 수치입니다. 만약 기존 소유주들이 신청을 하지 않거나 큰 반발이 있으면 진행될 수 없는 부분입니다.
여러분은 이 공급 대책을 보신 후 어떤 생각이 들고 대응 전략은 어떻게 되나요?
저는 가장 강하게 들었던 생각은 중대형 신축의 희소성이 부각되겠다, 그리고 기존 분양권 및 입주권의 가치가 올라가겠다는 것이었습니다.
공급되는 주택들은 대부분 중소형일테고 이 것들은 거래가 불가능할테니 현재 거래 가능한 분양권과 입주권이 귀해질 것 같습니다.
