인천 동구 정비사업 현황
안녕하세요. 오늘은 인천 동구 정비사업 현황을 말씀드리겠습니다.
인천의 역사 하면 동구죠.
인천항을 중심으로 개발의 역사를 만들어왔지만 이제는 구도심으로 전락하고 말았습니다.
이에 따라 정비사업이 필요한 곳이 많은데요
동구의 정비사업 현황은 다음과 같습니다.
다른 곳들과 다르게 ‘주거환경개선＇이라는 항목이 많네요
정비사업이란 크게 세 가지로 나눠집니다.
우리가 흔히 아는 재재, 즉 재개발 재건축과
주거환경개선사업이라는 것이 있는데요
주거환경개선사업은 크게 두 가지로 나눠집니다.
현지개량방식으로 도로나 공원을 조성하고 주택은 개량만 하는 흔히 봤던 벽화 칠하는 그런 사업입니다.
동구에서는 주거환경개선사업으로 진행된 아파트 건설도 꽤 있는 편이라 함께 살펴보겠습니다.
또 하나는 우리가 주목해야하는 공동주택건설방식으로 아파트를 건설하여 주거환경을 개선합니다.
동구의 정비사업 현황을 위치와 단계, 건설사까지 함께 살펴보겠습니다.
먼저 착공한 곳은 주거환경개선사업인 송림초교주변구역 송림파크푸르지오와 대헌학교뒤구역 LH브리즈힐입니다.
관처가 난 곳은 송림3구역, 송림6구역과 뉴스테이인 금송구역과 전도관구역입니다.
사시가 난 곳은 송림1,2동구역, 서림구역, 주환사업인 송림4구역이 있습니다.
조합설립이 된 곳은 화수화평구역, 송현1,2차 재건축이 있습니다.
추진위 단계는 없네요.
그리고 지난번 미추홀구재개발에서 다루지 못했으나 동구와 가까이에 있는 여의구역, 숭의3구역, 숭의5구역도 있습니다.
그럼 지금부터 각 구역의 입지와 가격을 말씀드리겠습니다.
참고로 가격은 대부분 블로그 올려주시는 부동산에 전화해서 알아보았는데
매물이 별로 없고 호가가 실거래가가 되는 신고가가 계속 찍히다보니 소장님들께서도 말씀해주시는 가격이 달랐습니다.
평균치를 적어놨는데 현장에 가보시면 더 저렴한 매물을 찾을 수도 있고 시장 상황에 따라서 가격이 올라갈 수도 있으니 참고부탁드립니다.
화수화평구역입니다.
현대건설사 시공으로
구역이 넓은 만큼 약 3천세대가 형성됩니다.
07년에 조합설립인가를 받고 오랫동안 사업이 진행되지 못했었는데요
그 이유는 사업구역 내 위치한 인천도시산업선교회와 화도교회가 컸다고 합니다.
과거 노동자, 청년운동 등 역사적으로 의미가 있는 공간으로 오랜 세월동안 존치와 철거를 두고 공방을 벌였습니다.
하지만 도시계획위원회에서 이전은 하되 해당부지에 표지석을 세워 기념하는 방식으로 교회측과 협의하라는 권고안 발표하였고 이로 인해 사업이 쭉쭉 진행되리라 예상합니다.
올해 8월 사업시행인가를 목표로 하고 있습니다.
주변 정비사업 현황입니다.
초중고 모두 도보 가능한 거리에 있고 바로 옆에 공원과 도서관을 끼고 있습니다.
급행 열차가 출발하는 동인천역까지 도보 5~15분이면 갈 수 있습니다.
인근에는 두산인프라코어, 동국제강, 현대제철 등 일자리도 많이 있습니다.
현재 물건이 잘 없으나 가상프리미엄은 1억 정도로 생각하시면 됩니다.
다음은 송림1,2구역입니다.
현대건설사로 역시 약 3500세대 대단지가 들어옵니다.
과거 뉴스테이 사업지로 현재는 일반재개발로 전환이 완료되었습니다.
올해 5월 사업시행변경인가 고시를 받았고 9월 관리처분 총회가 예정되어있습니다.
올해 말 혹은 내년 초 관처가 날 것 같습니다.
사업의 빠른 진행, 원활한 소통으로 칭찬이 자자했습니다.
주변 정비사업 현황입니다.
초품아 구역으로 공원도 품고 있습니다.
동인천역까지 도보 10~15분 정도 걸립니다.
현재 가상프리미엄이 1~1.5억이고 84제곱미터 조분가는 약 3.4억으로 책정되어있습니다.
단독주택 매물이 많아서 실투가 많이 들어가는데요 아직 감평 통보는 되지 않았고 평형 신청 끝이났다고 합니다.
송림3구역입니다.
시공사 두산으로 약 1300세대입니다.
지난 4월 관리처분인가가 났고 현재 이주 기간입니다.
공가가 많아서 이주가 빨리 끝날 것 같다고 합니다.
초중고 모두 주변에 있습니다.
문제는 역세권이라고 하기엔 조금 힘든 거리입니다.
매물이 없어 소장들님께서 말씀해주시는 대략적인 가격입니다.
84는 피 1.2억으로 조합원 분양가 3.4억과 더해 매입가 약 4.5억입니다.
74는 피 1억으로 조분가 3억과 더해 매입가 약 4억입니다.
59는 프리미엄 0.8억으로 조분가 2.4억과 더해 약 3.2억입니다.
금송구역입니다.
건설사 대림으로 뉴스테이 진행중입니다.
뉴스테이는 민간기업형 임대주택으로 임차인에게 연 5% 상한 인상율을 적용하여 임대하고 8년 뒤 일반분양으로 전환하는 것을 말합니다.
약 4000세대가 들어오는 대단지입니다.
올해 3월에 관리처분인가를 받았고 관리처분계획변경총회로 매각금액 상향 조저엥 따라 비례율이 상향되었습니다.
9월에 이주할 예정입니다.
비대위는 뉴스테이 대신 일반재개발로 전환하자고 주장하는데 뉴스테이 포기 시 용적률 상향 혜택 소멸, 소송에 따른 사업 지연 등의 이유로 받아들여지지 않고 있다고 합니다.
물론 일반분양으로 전환하면 프리미엄이 점프되겠죠
하지만 빠른 사업 진행이 우선이라고 생각하기에 뉴스테이 그대로 진행된다고 합니다.
전도관구역까지 완성하면 약 5700세대 신축이 생기고 건너편 지주택인 도원역서희스타힐스까지 들어오면 도원역 주변이 획기적으로 변할 예정입니다.
도원역서희스타힐스는 지주택이지만 초역세권으로 지하철과 바로 연결되고, 홈플러스도 도보로 연결될 예정이라고 합니다.
주변 정비구역과 신축 현황입니다.
E편한세상도화는 뉴스테이로 현재 84매물 1개 6.5억에 나와있습니다.
더샵스카이타워는 84매물 1개 9억에 나와있습니다. 실거래가는 30평 기준 7.3억까지 찍혀있습니다.
전도관구역과 금송구역 사이에 초등학교가 신설될 예정이라고 합니다.
주변 학교 현황입니다. 정말 많은 중고등학교가 있죠
류현진 선수가 졸업한 동산고, 동산중은 학업성취도가 높은 편이고 나머지 선인재단, 재능재단에서 설립한 중고등학교가 주변에 많이 있습니다.
구 인천대 자리에 청운대 인천캠퍼스가 들어와있습니다.
도원역까지 도보 10분입니다.
84, 74, 59 대략적인 가격입니다.
금송구역과 딱 붙어있는 전도관구역입니다.
1구역은 재개발로, 도원역에 딱 붙어있는 2구역은 해제가 되었는데 현재 지주택이 진행될 예정이라고 합니다.
금송과 동일하게 대림 시공사로 뉴스테이로 진행됩니다.
지난 4월부터 이주가 진행중이라 곧 철거에 들어간다고 합니다.
프리미엄은 금송구역과 비슷합니다.
지금부터는 지난번 미추홀구 재개발 영상에서 다루지 못한 제물포역 인근을 함께 보겠습니다.
두산 시공사로 약 천세대가 들어옵니다.
얼마 전 관리처분변경인가가 났고 현재 이주중입니다.
빠르면 10월 일반 분양 예정입니다.
전국 최초로 주택 부지 내 복합청사 신축 협약체결을 통해 현 미추홀구청이 새 청사로 바뀝니다.
주변 정비사업 현황입니다.
초등학교 중학교를 품은 곳으로 급행이 오는 제물포역까지 도보 10분이면 가능합니다.
시장도 있습니다.
입지가 참 좋네요
그만큼 프리미엄도 동구에 비해서 확실히 높습니다.
현재 매물이 없어서 정확한 가격은 알 수 없었습니다.
숭의3구역은 대림 시공사로 뉴스테이입니다.
약 700세대 중 500세대가 임대로 나올 예정입니다.
얼마 전 관리처분총회를 했고 곧 관리처분인가가 날 예정입니다.
역시나 매물이 없었습니다.
먼저 주변 신축 가격입니다. 더샵이 9억이라니… 아무리 호가라지만 정말 놀랐네요
송림파크푸르지오 물건은 없었지만 소장님께서 피 3억이라고 하셨습니다.
관처난 구역의 프리미엄과 매입가입니다.
금송과 전도관이 참 저렴해보이네요
송림1,2구역의 가격입니다.
단계는 느리지만 입지가 좋고 현대 건설사다보니 가격이 높습니다.
숭의3구역도 5억이네요
화수화평구역은 아직 조분가를 알지 못해 프리미엄만 나타냈습니다.
이렇게 놓고 보니 84타입은 6.5억까지는 무난히 가지 않을까 생각이 듭니다.
74타입 신축 가격입니다.
더샵과 LH브리즈힐 가격 차이가 꽤 납니다.
아무래도 입지와 브랜드 차이겠죠
프리미엄과 매입가입니다.
59타입 신축 LH브리즈힐은 4억입니다.
각 구역별 프리미엄과 매입가입니다.
제가 오늘 글에서 매물이 없다는 말을 정말 많이 했는데요
6월 이후 종부세 부담이 적어지고 양도세가 부담되다 보니 매물이 많이 잠기고 나오는 족족 거래가 된다고 합니다.
그래서 지금부터 보여드리는 가격은 참고만 하시고 만약 앞서 보여드린 가격보다 저렴한 매물이 있다면 겟 하시면 좋을 것 같습니다.
아직 현장에는 가보지 못했지만 전화 임장을 했을 때 소장님들께서 저렴한 매물들은 다 빠졌고 이전보다 3,4천씩 올랐다고 하셨습니다. 미추홀구에 이어 동구에도 물이 한참 들어오고 있는 느낌이었습니다.
살 돈은 없지만 분위기를 느끼러 얼른 현장에 가봐야겠습니다. 감사합니다.