인천광역시 현황 (2019.10.9.)
면적) 약 1100 제곱킬로미터
인구) 약 300만명
광역시 중 유일하게 인구가 증가하고 있는 곳이다.
인천 평균 평단가보다 높은 지역은 연수구와 부평구
인구가 많은 곳은 서구, 남동구, 부평구 순이다.
연수구, 중구는 인구에 비해 평균평당가가 높은 지역이다.
미추홀구는 인구에 비해 평당가가 낮게 책정되어있다.
인천의 주요 일자리 지역은 부평구와 남동구다.
연수구는 송도동이 압도적이고 중구는 영종도, 서구는 청라가 있다. 모두 신도시고 미래 가치가 있는 곳이다.
구도심인 남동구와 부평구는 새 아파트 위주로 보는 것이 좋다.
인천의 전체적인 날씨는 서구, 중구를 빼면 나쁘지 않다
연수구의 전세 증가가 눈에 띈다. 이건 0.1 이상 차이가 나야지 의미있는 거라고 한다.
지난 1년간 계양구의 매매지수가 올라가고 연수구는 낮아지는 모습이 보인다.
전세 지수는 나머지는 비슷했지만 연수구의 급격한 하락이 눈에 띈다. 송도 입주 물량 때문인가?
나중에 연수구를 자세히 알아봐야겠다.
2년 전부터 대형, 소형, 중소형이 상승
최근 1년간 대형, 중대형의 매매지수는 거의 유지되고 그동안 잘 유지되던 중형, 중소형의 매매지수가 많이 하락한 모습
왜일까.. 인기가 많은 중형, 중소형 공급이 많았던가?
하지만 전세지수는 2년 전부터 아주 서서히 하락하다가
1년 전부터는 중형의 급격한 하락, 대형과 중대형의 하락, 소형의 보합이 보인다.
정리하자면 최근 1년간
대형과 중대형의 매매지수는 보합과 하락, 전세지수는 하락
중형과 중소형의 매매지수는 하락, 전세지수는 하락
소형의 매매지수는 약간 하락, 전세지수는 보합과 상승
역시 미분양과 매매지수의 상관관계!
매매지수는 미분양 지수보다 약간 늦게 반영된다는 사실 잊지 않기
과거 입주물량을 보니 2017년부터 미분양이 적어졌는데도 매매지수가 올라가지 않은 이유가
2017~2019까지 입주 물량이 많아서구나
2020년, 2021년까지 입주 물량이 아직 많군
인천은 아직 입주 물량이 많이 남았음...
올해는 미추홀구, 서구, 연수구, 중구에 입주물량이 많구나
그래서 연수구 매매지수, 전세지수가 많이 하락했구나
하지만 연수구 미분양 현황은 나쁘지 않군. 공급이 많지만 매매수요가 살아있다는 이야기!
중구, 서구는 매매수요가 별로 없구나
최근 들어서 매수우위가 높아지고 있다. 인천의 매매수요가 올라간다.
▶ 인천 전체적으로 봤을 때 아직 공급물량이 2년간 많이 남아있어 가격이 전체적으로 상승할 여지가 보이진 않으나
최근 매매우위지수가 높아지고 미분양도 많이 줄었기에
구별로 살펴보며 기회를 보는 것이 좋겠다.