주택임대차보호법(임대차3법)
1) 임대차3법 이후 시장은 어떤 반응을 하고있는가?
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임대차2법 시행 한달…전셋값 급등하고, 월세전환 늘었다
정부가 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)을 본격 시행한지 한 달이 지난 가운데 기존 전세매물이 월세로 바뀌고, 전셋값은 급등하는 등 법 개정 이후 과도기적인 모습을 보이고 있다.7��
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1. 서울 전세 가격이 준공 연한이나 가격대와 상관 없이 고르게 올랐다.
2. 소형 평형 위주로 월세 전환 속도가 빨라지고 있다.
- 9월 거래가격보다 9월 거래가격이 낮은 사례 관측
3. 시장에 전세매물이 희소해졌다.
2) 이 외에 임대차 3법 관련된 어떤 분쟁이 있는가?
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누구 좋으라고 집수리? 임대차 3법의 역설
지난 5월 서울 서초구 잠원동 한강아파트(전용 79㎡)에 세입자로 입주한 A씨는 안방 천장과 화장실을 볼 때면 화가 치밀어 오른다. 천장에 곰팡이가 성인 손바닥보다 크게 피었는데다 화장실 천��
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- 세를 놓기 위해 집안을 새단장한 '올수리 집'이 사라지고 있다. 전세매물이 급격히 감소하면서, 세입자를 구하는 집주인이 집수리를 위로 미루는 경우가 늘고 있다. "어차피 굽한 건 세입자라 낡은 집도 계약이 수월하다"는 인식 때문이다.
- 심지어 입주가 이뤄진 뒤 집수리를 세입자 책임으로 돌리는 경우도 적지 않다. 2년 계약 갱신, 인상률 제한 등을 담은 임대차 3법에 대한 불만을 세입자에게 전가하는 식이다. 오히려 세입자가 계약 갱신을 포기하게 하는 게 이득이라는 심리도 깔려있다.
- 다만 집 주인들이 정당한 세입자들의 집수리 요구를 무시할 시, 법적 분쟁으로 이어질 가능성까지 있는 만큼 주의가 필요하다.
3) 임대차분쟁조정위원회(분쟁조정위)는 무엇을 하고 있는가?
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'허수아비' 임대차 분쟁조정위, 힘 세진다
가을 이사철을 앞두고 서울에서 전세난 우려가 커지고 있는 6일 송파구의 한 상가 부동산중개업소의 매물 정보란이 비어있다./연합뉴스# “조정을 신청해도 세입자가 거부하면 방법이 없답니다
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- 임대차 3법 시행 이후 곳곳에서 파열음이 나오는 가운데 정부가 사실상 유일한 분쟁 해결 기구로 제시한 분쟁조정위의 '실효성 논란'이 불거지고 있다.
- 주택임대차보호법에 따르면 조정을 신청하더라도 상대방이 이를 거부하면 조정 절차가 이뤄지지 않는다. 상대방이 조정 절차에 응해 가까스로 조정안이 나오더라도 당사자 중 한쪽이 이를 거부하면 강제할 방법이 없다. 이렇다 보니 분쟁조정위의 '조정 성공률'은 23% 수준에 그칠 정도로 취약하다.
- 국토교통부와 법무부는 분쟁조정위의 실효성 강화를 위해 세부 방안을 검토 중이다. 정부가 임대차 3법 시행 이후 임대차 분쟁조정위를 현재 6개에서 18개로 확대하는 방안을 밝힌 가운데 외연 확대 외에도 조정 절차의 실질적 분쟁 해결 효과를 마련할 필요가 있다는 지적에 따른 것이다.
- 현재 분쟁조정위의 권한 강화는 정부 외에 국회에서도 필요성을 인지하고 있다. 여야 모두 분쟁조정위의 실효성 강화 방안을 위한 임대차보호법 개정안을 발의한 상태다.
4) 투자자로서 주택임대차보호법에 대비하는 방법은?
- 세입자가 계약갱신요구권을 1개월 전까지 행사할 수 있으니 만기 한 달 남았을 때부터 새로운 세입자를 구하거나 매수인을 구해야 함. 적어도 계약서를 만기 한 달 전부터 써야함. (20.12.10 이후 체결된 계약일 경우 그 다음 계약부터는 2개월 전부터 구하는 것 가능함.)
- 묵시적 갱신은 하면 안됨. 계약갱신요구권을 쓴다는 내용증명서, 통화녹음, 문자 혹은 계약서를 다시 써야함.
- 2년 이후 추가 2년 안에 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있으니 이럴 가능성도 생각하고 있어야 함. (묵시적 갱신이랑 비슷함.)
- 갱신거절사유를 잘 알아두고 필요하면 활용한다.
예) 전세 -> 반전세로 전환하여 2기 차임액에 해당하는 금액 연체할 경우 갱신거절 가능
이사비 지급
임차인이 주택을 파손할 경우를 대비하여 전세계약 특약에 '계약 만기 두 달 전 내부 확인' 관련 이야기 써놓기.
임대인 혹은 직계가족이 거주(2년간은 의무 거주)
- 임차인과 합의로 5% 초과하여 갱신했으면 계약갱신요구권 행사하지 않은 경우로 봄. 특약에 적혀있어도 안됨.
- 매수할 때 세입자가 있는 물건은 만기가 얼마나 남았는지, 계약갱신요구권을 이미 쓴 상태인지 등을 자세히 따져보고 실입주 여부를 판단한다.
또 무엇이 있을까요?
주택임대차보호법 해설집 읽기 힘드시죠~
