빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대? - 박상용
PART 5. 보다 깊은 부동산의 세계
실패 확률을 줄이는 '젠가 투자법' - 투자 위험성이 높은 지역 제거하기 / 상승 예측에 도움이 될 만한 데이터를 더해 기준 만들었음.
1. 세대수: 거래량 확보로 환금성 용이
- 인구수는 2019년부터 감소세, 세대수는 2040년부터 감소세. 20년 이상 차이가 있음.
- 기준에 맞는 세대수 정해 지역 살펴보기. 예) 서울 중구 세대수 6만명. 6만명 이하의 시, 군, 구를 제외
2. 전세가율: 투자금 최소화, 수익률 극대화
- 아파트별, 지역별 전세가율 살펴보기. 투자금이 상대적으로 많이 들어가는 지역 배제 가능.
- 자신만의 기준을 세우고 그 기준보다 전세가율이 낮은 지역 배제하기. 예) 전세가율 70% 이하 지역 제외
3. 입주물량: 하락을 유도하는 강력한 요인 제거
- 공급량이 해당 지역에 얼마간 영향을 미칠 것인가 따져 보기. 예) 2년 6개월.
why? 매수 시점에서 잔금을 지불하기까지 2~3개월, 임차인 거주기간 기본 2년. 매도 시점으로부터 약 2~3개월 뒤 다시 입주 예정. 전체 2년 6개월
- 주로 집을 매입하는 사람들의 연령층인 30~50대 인구수를 기준으로 적정 수요량을 측정.
연간 적정물량 = 주 연령층(30~50대) 인구수 * 1.3%
2년 6개월간 입주물량률 = 2.5*1.3% = 3.25%
2년 6개월간 적정 입주물량 = 주 연령층(30~50대) 인구수 * 3.25%
(인천)
30대 409,809명
40대 485,648명
50대 513,155명
총 1,408,612명 * 3.25% = 45,779명 (부동산 지인)
20.10~23.3 입주물량 = 56,524 (아실)
-> 입주물량 많음.
4. 미분양률: 지역 심리를 파악하는 핵심 요소
- 미분양물량의 적정물량은 지역 세대수의 0.3%
인천 세대수 1,256,000*0.3%=3,768
20년 7월 기준 미분양 물량 294
5. 적정거래율: 벌집순환모형 이론 응용
- 제1국면) 회복기는 거래량과 가격이 모두 상승하는 시기.
- 제2국면) 거래량의 정점을 찍고 감소하는 활황기에도 가격은 여전히 상승세를 유지함. why? 거래가 가능한 물건들은 수요가 많아지면서 거래량이 상승하고 가격도 오름. 공급량을 늘려서 더 많은 거래량을 유도. 하지만 주택이 공급되기까지 2~3년의 시간이 필요하기 때문에 가격은 계속 높아지는 상태여도 거래량이 느는건 한계가 있음.
- 제3국면) 거래량이 급격히 떨어지면 가격은 보합세가 됨. 곧 침체가 시작될거라는 뜻의 침체진입기가 됨.
- 제4국면) 결국 거래량도 감소하고 가격도 하락하는 침체기가 됨.
- 제5국면) 어느정도 시간이 흐르면 거래량이 상승하지만 심리적인 부담이 커서 가격은 상승하지 않음.
- 제6국면) 거래량이 상승하고 있는 상태에서 가격의 하락세가 멈추면 회복진입기에 들어간 것임.
but, 벌집순환모형처럼 똑같이 움직이진 않음.
- 보통 거래량이 상승한 뒤 가격 상승. 매물이 모두 소진된 순간부터 가격이 상승.
- 적정 거래량은 없음. 지역마다 차이가 큼. 따라서 거래량이 평소보다 증가하고 있는 지역 선별해도 좋음.
적정 거래율 = (해당 월 거래량/평균 월 거래량)*100
평균 월 거래량: 8,729(한국감정원)
해당 월 거래량: 9,456
적정 거래율 = 108%???????? 무슨말이지
6. 평당 매매 증감률: 단기간 급등은 위험 요소
- 많이 상승하지 않은 지역을 찾아야함.
- 2년 동안 매매 가격이 약 13% 정도 오르면 심리가 위축되는 경향이 있음.
미추홀구 11.1% -> 12.3%
연수구 9.2% -> 21.8%
남동구 6% -> 18.6%
계양구 5.4% -> 9.8%
부평구 4.9% -> 21.3%
동구 3.8% -> 2.3%
서구 0.4% -> 18.7%
중구 -1.2% -> 15.6%
위 6가지 요소로 광역시 중 적합한 투자처 알아내기
| 부산 | 인천 | 대구 | 대전 | 광주 | 울산 | |
| 세대수 | 152만 증가 | 125만 증가 | 105만 증가 | 65만 증가 | 63만 증가 | 47만 증가 |
| 전세가율 | 65% | 69% | 72% | 65% | 74% | 68% |
| 입주물량 | 49156 46451 94% |
45779 56524 123% |
36190 41230 113% |
22063 15831 72% |
21624 20471 94% |
18008 1107 6% |
| 미분양율 | 4560 1544 34% |
3750 294 8% |
3150 957 30% |
1950 849 43% |
1080 31 3% |
1410 548 39% |
| 적정거래율 | 7893 13397 169% |
8376 9456 112% |
6050 11089 183% |
3639 4724 129% |
3882 3693 95% |
2362 5964 252% |
| 평당 매매 증감율 | 7.8% 4.4% |
5.2% 18% |
7.5% 6.5% |
6.6% 43.1% |
10.2% 7.9% |
-7.9% 7.9% |
부동산 투자가 언제나 '성공'할 수는 없지만 '성장'할 순 있으며, '남들보다 나은 나'가 될 수는 없지만 '어제보다 나은 나'는 될 수 있다.