춘천 부동산 소식 (제2경춘국도 노안 확정, 전세가율 상승)
www.kwnews.co.kr/nview.asp?aid=220110400114 제 2경춘국도 노선 33.6㎞ 최종 확정 국토부·강원·경기 절충안 발표남양주 금남분기점~춘천 당림리내년 6월까지 기본설계용역속보=제2경춘국도의 노선이 춘천
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지난번 춘천 부동산 소식에 이어 춘천 임장 후기를 써 보려고 한다.
일단, 춘천이라는 도시에 대해 대략적인 설명을 하도록 하겠다.
춘천은 강원도 중서부에 위치한 시로 강원도청을 포함하여 여러 지역본부 공공기관이 소재한 강원도 3대 도시(원주, 강릉과 함께) 중 하나이다. 또한, 제2군단사령부가 있는 군사요충지이자 강원대학교, 춘천교육대학교 등이 있는 교육일번가 중 하나이다.
위치는 동쪽으로는 인제군, 남쪽으로는 홍천군과 양평군, 서쪽으로는 가평군, 북쪽으로는 화천군과 맞닿아있다.
인구는 현재 약 28만명으로 매년 증가하고 있다.
면적은 약 1116km2로 대부분 산지로 이루어져있으며 의암댐 건설로 인해 주도심 쪽 평야가 수몰돼 시내 도심지 면적은 크지 않은 편이다. (갈색이 도심지 면적)
행정구역은 15동 1읍 9면이다.
수도권 전철 경춘선이 연결되어 있고, ITX-청춘도 운행하여 서울까지 1시간 정도면 갈 수 있기 때문에 매일 평균 2만 명 이상이 경춘선을 이용하며, 서울특별시의 1.5% 통근 통학권에 포함된다. 또한 서울양양고속도로가 연결되어있어 자차를 이용해도 1시간이면 서울에 갈 수 있다. 하지만 주말에는 많이 막힌다는 것.
지금부터는 춘천의 도시기본계획을 보면서 도심의 성격과 형성 과정, 발전 계획을 알아보겠다.
먼저 춘천은 크게 6가지 생활권으로 나눠서 생각하면 된다.
북부생활권, 서부생활권, 남부생활권, 동부생활권, 원도심생활권, 신도심생활권.
이를 바탕으로 도시공간구조 개편방향을 결정하였다.
가장 중심이 되는 원도심은 도시기능 유도구역으로, 신도심은 거주유도구역으로 지정해 시가지를 집약적으로 발전시킨다는 것이다.
그 다음 지역거점을 5곳으로 정하였는데
북부생활권에서는 산천을 중심으로 자연휴양 개발을, 서부생활권은 금산을 중심으로 관광개발을, 남부생활권은 강촌과 조양을 중심으로 레포츠, 관광 개발과 지방산업단지, 문화마을 조성을, 동부생활권은 만천을 중심으로 창조경제 산업개발을 하고자 한다.
부동산을 공부하는 우리가 주목할 곳은 도심권이라고 생각을 한다.
도심권을 원도심 생활권과 신도심 생활권으로 나눠서 보면 다음과 같다.
지도를 통해 살펴보자면 다음과 같다.
우리가 춘천에서 볼 곳은 신사우동, 약사명동, 온의동, 퇴계동, 후평동이다.
먼저 약사명동은 춘천의 원도심이다.
춘천에서 유일한 백화점인 M백화점이 있고 춘천명동닭갈비골목으로 관광객들을 모으고 있으며 명동지하상가에는 다양한 쇼핑몰이 있다. 이 곳을 중심으로 춘천이 확장을 해 나갔다. 현재 약사재정비촉진지구가 지정되어 약사 3구역은 춘천롯데캐슬위너클래스로, 약사 5구역은 모아엘가센텀뷰로 분양을 마쳤다.
다음은 후평동이다. 후평동은 강원대학교 주변으로 상권이 형성되어있는데 1980년대 후반부터 후평주공아파트가 들어서면서 아파트 단지를 형성하였다.
다음은 퇴계동이다. 퇴계동은 신도심으로 1990년대 후반부터 아파트들이 들어서기 시작하였는데 계획적으로 만들어진 곳이라 교육여건, 주거환경이 좋고 상권도 CGV를 중심으로 잘 발달되어 있어서 춘천 내에서 살기 좋은 동네라고 한다.
온의동은 경춘선 남춘천역과 버스터미널, 이마트, 롯데마트 등 교통여건이 좋고 상업시설이 잘 발달되어있는 곳이다. 이 곳에 온의롯데캐슬과 더불어 춘천의 대장이 될 센트럴타워푸르지오, 대단지인 센트럴파크푸르지오, 파크자이가 있어 앞으로 춘천의 중심지가 될 곳이다.
신사우동은 춘천도시기본계획에도 나와있는 앞으로 개발 예정인 신도시이다. 현재 우두택지개발예정지구로 지정되어있어 아파트와 학교가 들어설 예정이다.
그럼 지금부터 전화 임장과 직접 가본 곳, 예전 경험 등을 통해서 이야기 해보겠다.
1. 후평동
후평동은 언니가 대학생 시절에 후평주공 5단지, 7단지에 살았었기 때문에 많이 놀러 갔던 곳이다.
그 때는 단순히 아파트가 굉장히 오래됐다, 강원대랑 가깝다, 강대후문 상권을 걸어갈 수 있어서 편하네 정도로 생각했다. (지도에서 파란색 동그라미가 강대후문 상권이다.)
현재 후평주공 1,2,3단지는 재건축되어 더샵, 일성트루엘더퍼스트, 우미린뉴시티가 되었다. 이제 후평주공4단지가 재건축 할 차례가 되었다.
후평동을 봤던 이유는 아실에서 거래량이 많은 아파트로 후평주공4단지, 7단지, 5단지가 있었기 때문이다.
네이버 부동산 실거래를 보니 9월부터 갑자기 실거래 건수가 많아지고 10월엔 엄청난 거래가 있었다. 그 전 거래를 보면 한 달에 많아야 4건?이었던 거래가....^^ 실거래가 9월부터 찍힌거면 계약일 기준 7월쯤부터 많은 사람들이 가서 계약을 한 것이 아닐까? 대책 이후 공시가 1억 이하 아파트를 찾아간 것 같다.
매물을 보니 후평주공4단지 매물이 하나 올라와있었다. 1억2500. 이전 최고 실거래가 9450인데 전화해보니 1억2000에 거래가 됐다고 한다. 소장님 말씀으로는 4단지가 재건축할 차례가 되었고 조합이 설립 된다 만다, 동의서 받고있다 등 이야기가 나오는 곳이긴 한데 갑자기 이렇게 거래가 늘고 가격이 오르는게 이해가 안된다고 하셨다. 춘천은 재건축을 해도 조합원들이 이익이 적어서 재건축 재미가 없다는 말씀을 하셨다. 외부인들이 바라보는 것과 현지인들이 생각하는 것이 다르다고 느껴졌다.
다음은 언니가 살고 있는 일성트루엘더퍼스트 아파트이다.
직접 가보니 준신축 아파트라 내부가 깔끔하고 옆 단지인 더샵과 더불어 대단지를 형성하고 있다.
도보 거리에 초등학교, 중학교가 있고 가까이에 강원대학교 병원이 있는 것이 장점이었다.
언니는 퇴계동으로 가고싶었으나 낡은 아파트만 있고 그렇다고 새 아파트 e편한세상으로 가자니 부담되어 그나마 신축이고 학교도 있는 곳을 선택했다고 한다.
매매를 했던 시점이 올해 7월인데 그 쯤 가격이 막 오르려고 하는 시점이라 급해져서 그냥 매매를 했다고 한다.
이후 가격은 계속 올라가고 있다.
호가
매매 3.35억~4억
전세 없음
2. 퇴계동
다음은 신도심 퇴계동이다.
언니 말에 따르면 춘천 서민들이 선호하는 동네로 살기 편하다는 인식이 강한 곳이라고 하였다.
(부자들은 온의동으로)
파란색 동그라미 친 곳이 퇴계동에서 중심 상권이다.
문제는 새 아파트가 없었던 것인데 퇴계지구도시개발구역이 지정되면서 2019년 e편한세상한숲시티가 입주하였다. 3000세대에 육박하는 대단지가 들어서면서 춘천 전체 아파트 가격이 출렁이는 하나의 이유였다. 퇴계동에 살던 많은 사람들이 희망하는 곳이라 입주가 끝난 후 물량이 정리가 되면서 가격이 급상승하는 모습을 보여주었다.
올해 1월, 언니와 함께 언니의 신혼집을 보러다닐 때 퇴계동을 위주로 봤었다.
그 때 한창 e편한세상한숲시티가 입주중이라 주변 퇴계주공아파트, 휴먼시아 등이 가격 눌림이 있었던 때이고 부동산 소장님들 말로는 지금이 저점이니 얼른 매매를 하라고 하셨었다. 서울 투자자들이 와서 분양권을 쓸어가고 이제 구축 갭투자 문의도 많아졌다면서 말이다.
그 때 우린 퇴계이안아파트를 보고있었다.
e편한세상 바로 옆에 위치하고 있는 준구축(?) 아파트였는데 그 당시 매물은 2.4억, 현재는 2.9억이다.
퇴계이안아파트를 보면서 새 아파트 주변 아파트가 갭 메우는 현상이 느껴졌다.
입주 후 반년정도 지나니 가격을 회복하는 것이다.
앞으로도 퇴계이안아파트는 더 상승할 것 같다.
10년 정도의 차이는 있지만 e편한세상은 5억이 넘는 가격인데 3억이라면 아직 저렴해 보이기 때문이다.
퇴계이안아파트 뿐만 아니라 주변 아파트들도 저점을 지나 가격을 회복하는 중이다.
(호가) 33평
매매 2.35억~3억
전세 2.4억
가격 대비 살기 좋아 보였던 단지는 퇴계주공6단지였다.
상권이 가까이에 있고 공원도 있으며 초등학교, 중학교도 걸어서 갈 수 있는 거리에 있었기 때문이다.
(호가) 23평
매매 1.5억~1.85억
전세 1.65억~1.7억
현재 무피로도 투자 가능하다.
지방 소도시 신축 주변 입지 좋은 구축 갭투자 수익률이 어떻게 되는지 앞으로도 지켜봐야겠다.
현재는 다주택자 규제가 많아서 더욱 미래가 궁금하다.
3. 온의동, 약사명동
춘천의 미래, 온의동은 약사명동과 함께 살펴봐야한다.
먼저 분양권 상태인 4개 단지를 보겠다.
5개 부동산을 방문하였는데 공통적으로 말씀하신 입지 순위는
'센트럴타워>롯데캐슬위너>센트럴파크>모아엘가센텀' 이었다.
센트럴타워푸르지오는 50층 높이의 주상복합으로 춘천의 대장이 될 아파트이다.
대부분 투자자들이 작년 11월부터 저렴한 피의 매물들을 사갔고, 현재는 피가 너무 올라서 투자자들이 들어오기에는 부담스러워하고 있다고 하셨다. 지금 구입하는 사람들은 대부분 실수요자들로, 위치가 워낙 좋아서 가격이 비싸도 실수요자들이 찾는다고 하였다.
현재 p는 8000~2억
층수도 높고 타입도 다양해서 가격이 천차만별이지만 그나마 괜찮은 물건을 잡으려면 p1.5억은 생각해야 한다고 하였다.
소장님들께서는 지금 구입하면 등기칠 생각을 하고 구입하라고 하셨다.
p가 높아서 단기적으로는 수익을 볼 수 없으나 입주가 시작되면 분명 더 오를거라고 말씀하셨다.
(춘천은 다운은 전혀 없었다.)
직접 가보니 중동센트럴파크가 떠올랐다. 좁은 동간 거리...윽
주변에 학교가 없는 것도 아쉬움이 있었다.
그래도 맞은편에 롯데마트와 새로 형성되고 있는 상권, 옆에는 온의롯데캐슬로 앞으로 신축 대단지 위엄이 느껴질 곳 같았다.
롯데캐슬위너클래스는 일대 신축 아파트 중 가장 늦게 입주하는 단지로 그만큼 프리미엄이 더 붙을 수 있지 않을까 기대하는 곳이었다. 현재 센트럴타워 푸르지오와 공지천을 사이에 두고 다리로 이어져있는 곳인데 걸어서 5분 거리에 있어 센트럴타워 푸르지오의 상가를 이용할 수 있고 가격도 영향을 받을 수 있는 위치에 있었다.
타워와는 다르게 도보 가능한 거리에 초등학교, 중학교가 있어 학부모들이 선호할 곳이라는게 느껴졌다.
단점이라면 건너편에 있는 타워가 너무 높아서 영향을 받는 단지들이 있다는거?
p는 현재 1억정도이다. 하지만 타워보다 분양가가 저렴해서 매입가는 5억이 되지 않는다.
어떤 부동산에서는 25평을 강력히 추천하셨다.
현재 p가 4000~6000 정도인데 주변에 작은 평수가 별로 없어서 희소성이 있다고 하셨다.
(모아엘가센텀뷰와 센트럴파크 푸르지오는 너무 안좋은 소리가 많아서... 패쓰!)
다음은 신축 주변에 있는 준신축과 구축을 보았다.
먼저 온의롯데캐슬스카이클래스
여긴 작년 11월부터 매매가가 오르기 시작하였는데 주변 분양권(당시 분양가 3.7억) 가격을 보면서 p와 함께 상승한 것이 아닐까 생각이 든다.
부동산에서도 3억대 중반이면 괜찮은 가격인데 지금은 너무 올랐다고 말씀하셨다.
온의롯데캐슬은 대부분 춘천에 있는 부자들이 많이 사는 곳인데 대부분 대형평수로 이루어져있다.
이곳에 사는 사람들이 센트럴타워푸르지오 분양권 하나씩 가지고 있으면서 갈아탈 준비를 하고 있다고 하셨다.
현재 센트럴타워푸르지오가 6억에 육박하는데 가까이 붙어 있는 준신축의 가격은 어떻게 될 지 지켜봐야겠다.
(호가) 38평
매매 4.8억~5.2억
전세 매물없음. 4억 정도에 맞출 수 있음.
마지막은 투자금이 없는 나를 설레게 했던 신성근화미소지움 아파트이다.
보이는가, 갭 1700?
25평 기준 가격이 2억이 안된다.
바로 옆 롯데캐슬위너 25평 분양권 가격은 3억 초반.
부동산에 가보니 현재 전세 찾는 사람들은 많으나 전세 매물이 없고 매매는 1.7~1.8억 정도라고 하였다.
2000만 있으면 가능한데..........
위치도 좋고 주변 신축 아파트의 영향을 받아 2000은 오르지 않겠는가?
변수는 임대차3법 및 각종 세금 규제로 다주택자들의 갭투자가 힘든 상황이라는 것이다.
만약 지금 2000만원으로 갭투자를 한다면, 나중에 어떻게 될까
돈도 없고 명의도 없는 나는 일단 열심히 지켜보면서 수익률을 봐야겠다.
춘천의 대장아파트나 분양권의 투자 시기는 적어도 올해 초였다.
춘천에 가기 전 가장 궁금한 점은 원주와 비교했을 때 춘천의 가격이 더 비싼 이유가 무엇일까, 원주가 저평가일까 였는다.
가보니 춘천은 도시가 발달하는 범위가 한정적이라 사람들이 좁은 곳에 모여서 살고 그래서 수요가 많다는 것이 느껴졌다. (실제로 춘천은 차로 10분 거리인 가까운 곳도 자꾸 막혀서 불편함이 있었다.)
또한 비싼 가격을 실수요자들이 받아주고 있다는 이야기를 들으니 춘천의 아직 덜 오른 다른 아파트들도 상승 여지가 있지 않을까 생각이 들었다.
춘천은 아직 입주물량이 남아있다. 하지만 투자 수요가 이미 들어왔고 실수요까지 가세하여 부동산 가격이 상승하고 있는 상황이라 앞으로도 이 상승세는 이어질 것 같다.
춘천의 신축, 준신축, 구축의 아파트 가격을 잘 관찰하면서 지방 중소도시 부동산 흐름을 익혀나가야겠다.
