아래 내용을 설명한 영상입니다.
https://youtu.be/pvI9Tnf20H8
n.news.naver.com/article/417/0000645075?cds=news_my
서울 주요단지 실거래가보다 낮은 호가 속출… "그래도 안 팔려요"
지난해 서울 아파트값을 끌어올린 주요 재건축 예정 아파트가 호가 하락의 움직임을 보이고 있다. 최근 실거래가 대비 여전히 높은 호가도 있지만 하락 신호도 동시에 나타나고 있다. 이뿐만 아
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지난해 서울 아파트값을 끌어올린 주요 재건축 예정 아파트가 호가 하락의 움직임을 보이고 있다. 최근 실거래가 대비 여전히 높은 호가도 있지만 하락 신호도 동시에 나타나고 있다.
이뿐만이 아니다. 강남과 강북 대장주로 손꼽히는 신축아파트들도 호가 하락 현상이 곳곳에서 나타났다. 현지 공인중개사 관계자는 호가 하락에도 매수 움직임이 거의 없다고 전했다.
15일 국토교통부 실거래가와 네이버부동산에 따르면 강남 대표 재건축 예정 아파트인 은마는 76㎡(이하 전용면적)의 가장 최근 실거래가가 21억5000만원(9층), 호가가 20억9000만~22억5000만원에 형성돼 있다.
지난달 19일 실거래 신고 후 한달이 채 안돼 14층 남향 매물이 최대 6000만원 내린 가격에 매물로 나왔다. 재건축 예정 아파트의 경우 실거주보다 투자 목적의 매매가 많고 인근 아파트가격을 견인하는 역할을 한다.
준공 13년차인 반포자이 84㎡도 지난달 28일 29억원(15층)에 실거래됐지만 현재 호가는 26억5000만원(고층) 26억8000만원(23층) 27억5000만원(21층) 등으로 여러개의 매물이 나와있고 최대 2억5000만원 내린 상태다.
강북 대장주인 마포래미안푸르지오는 지난달 26일 114㎡가 21억9000만원(13층)에 실거래 신고됐다. 이 면적은 현재 호가가 20억원(17층) 22억원(6층) 등이다. 최대 1억9000만원 하락한 것. 강남 공인중개사사무소 관계자는 "실거래가 대비 호가가 낮다 보니 매수 문의가 많은데 실제 거래 의사가 있어 보이는 경우는 없다"고 말했다.
부동산업계는 이런 현상이 아파트가격 '하락 신호'라고 해석하는 데는 다소 이른 감이 있지만 지난해와는 확실히 분위기가 달라진 것으로 봤다. 지난해엔 실거래가 대비 높은 호가가 주를 이룬 만큼 올해 보유세(종합부동산세·재산세) 인상과 금리 상승 우려가 매수를 저지하는 효과가 있는 것으로 보고 있다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “지난해 집값이 급등한 이유는 저금리와 전세난의 영향”이라고 진단하며 “국내에도 곧 백신이 도입되는 상황이어서 금리 정상화가 빨라질 수 있고 단기 급등을 따라 추격 매수는 금물”이라고 주의를 당부했다.
김노향 기자 merry@mt.co.kr
- 주요 재건축 예정 아파트가 호가 하락의 움직임을 보이고 있음.
- 강남과 강북 대장주로 손꼽히는 신축아파트들도 호가 하락 현상이 보임. 현지 공인중개사 관계자는 호가 하락에도 매수 움직임이 거의 없다고 전함.
- 은마아파트 전용 76m2
최근 실거래가 21억5000만원(9층)
호가 20억9000만(6층)~22억5000만원
- 반포자이 전용 84m2
최근 실거래 29억원(15층)
호가 26억5000만원(고층), 26억8000만원(23층), 27억5000만원(21층)
- 마포래미안푸르지오 전용 114m2
최근 실거래 21억9000만원(13층)
호가 20억원(17층), 22억원(6층)
- '하락 신호'라고 해석하는 데 다소 이른 감이 있지만 지난해와는 확실히 분위기가 달라짐.
지난해엔 실거래가 대비 높은 호가가 주를 이룬 만큼 올해 보유세 인상과 금리 상승 우려가 매수를 저지하는 효과가 있는 것으로 보임.
<은마 아파트>
(기사내용)
전용 76m2
최근 실거래가 21억5000만원(9층)
호가 20억9000만(6층)~22억5000만원
먼저 매매 실거래가입니다.
기사에서 나왔듯이 최근 실거래가 19일 9층 21.5억입니다.
그런데 중요한 것은 이전 실거래가 20억, 19.5억, 19.6억...
8월 6일에 찍힌 실거래 22.2억이 은마 아파트의 최고실거래가입니다.
21.5억은 은마 아파트의 두번째로 높은 실거래가구요.
즉, 기사에서 기준으로 삼은 최근 실거래가 21.5억은 은마 아파트 전용76m2의 넘버투 가격입니다.
일단 기준 가격이 너무 높죠?
다음은 호가입니다.
기사에 나왔던 20.9억(6층)은 어디로 갔는지? 이미 실거래가 되었을까요?
일단 현재 호가는 20.9~22.5억입니다.
21.5억을 제외한 12월 직전 실거래가가 20억, 19.5억인 것을 봤을 때 호가 최저 가격이 직전 실거래가보다 높네요.
심지어 1층과 탑층이구요. 급매라고 적혀있습니다.
그 다음 가격은 21억(2층)으로 서향에 급매라고 합니다.
이걸 보고 호가 하락이라고 할 수 있을까요...?
<반포자이>
(기사내용)
전용 84m2
최근 실거래 29억원(15층)
호가 26억5000만원(고층), 26억8000만원(23층), 27억5000만원(21층)
매매 실거래가입니다.
가장 최근 매매는 29억(28일, 15층)이구요 반포자이의 최고 거래가는 30.1억(19층)입니다.
이전 12월 실거래가격을 살펴보면 28억(26일), 28억(19일), 27.7억(17일), 30억(16일), 27억(12일), 26.2억(10일)입니다.
호가를 살펴보겠습니다.
현재 호가는 26.5억~31억으로 형성되어있습니다.
기사 내용 그대로죠?
그런데 말입니다...
낮은가격순으로 정리했을 때 6개 매물 모두 즉시 입주가 불가능한 세 낀 매물이었습니다.
그래서 부동산에 전화를 해보았습니다.
(컨셉은 10억 갭으로 살 수 있는 아파트를 구하고 있다.)
"전세를 새로 놓을 집들만 가능함. 이전에 들어간 전세는 11~12억으로 형성되어있어서 갭이 너무 큼. 그런데 지금 새로 놓을 수 있는 집은 29억까지 팔려서 다들 30억을 부르심. 물건도 없음. 전세는 18~19억으로 놓을 수 있음. 전세 매물이 좀 있는 상태. 최근 주인 거주 물건이 많이 팔림. 사평역, 경부고속도로쪽은 29억에 팔리고 상가동은 30억 넘게도 팔림. 그래서 지금 갭 10억은 좀 힘듦. 이전까지 사람들이 아이들 학교 때문에 무리해서라도 매매하려고 해서 매매가 많이 올랐었고 연초에는 좀 오르는 분위기라 그렇지 3월달 지나면 잠잠해질 것 같음. 지금은 급상승하는 분위기"
그렇습니다. 실거래 29억, 30억은 실거주 가능한 집이었고
현재 최저호가 매물들은 세 낀 매물!
(세 낀 매물은 투자금 15억은 필요함.....)
현재 분위기는 2020년 말보다 훨씬 뜨거워서 부동산 소장님도 조금 잠잠해지길 기다리라고 하는 상황이네요....
<마포래미안푸르지오>
(기사내용)
전용 114m2
최근 실거래 21억9000만원(13층)
호가 20억원(17층), 22억원(6층)
실거래가입니다.
최근 실거래가는 21.9억(26일, 13층)이 마래푸의 최고가격입니다.
즉 최근 가격이 최고 가격으로 기준 자체가 굉장히 높죠?
호가를 살펴보겠습니다.
20억~24억으로 형성되어있습니다.
낮은가격순으로 봤을 때 대부분 즉시 입주가 불가능합니다.
301동 20억~21.5억은 부동산마다 입주 가능 날짜가 달라서 적어놓지 않았는데
최근 확인된 호가는 21.5억이었습니다.
확실히 입주 가능한 물건은 24억 물건 1개였습니다.
즉 공통적으로
기사에서 언급한 최근 실거래가는 대부분 단지 내 최고 가격이었으며
낮은 호가는 즉시 입주가 불가능한, 투자금이 많이 드는 세 낀 매물 뿐이었습니다.
요즘 서울이 상승 분위기라는 기사를 많이 봤는데 이런 기사가 눈에 띄어 팩트체크를 해 보았습니다.
이렇게 기사를 쓱 보고 지나가면 안되겠죠?