수도권 남부 5.5만가구 ‘입주폭탄’ ···타격? 불장 지속?

아래 내용을 설명한 영상입니다.

https://youtu.be/jUEpR36P6Co

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=011&aid=0003866349

수도권 남부 5.5만가구 ‘입주폭탄’ ···타격? 불장 지속?

 

 

 

 

 

안녕하세요. 오늘은 입주물량과 매매, 전세의 상관관계를 알아보도록 하겠습니다.

얼마 전 기사입니다. 수도권 남부 5.5만가구 ‘입주폭탄‘ 타격? 불장 지속? 이라는 제목입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

기사의 내용은 다음과 같습니다.

그래프를 보시면 이렇게 수원, 화성 아파트 입주물량이 많고 현재 수원시 매매, 전세가 상승률은 여전히 높다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

요약하자면 수도권 남부권 수원, 화성에서 3년간 입주 폭격이 시작된다.

수원과 화성은 물론 수도권 남부권 주택 시장에 어떤 영향을 미칠 지 관심이다.

대규모 입주는 통산 매매 및 전세가 하락으로 연결된다.

입주 폭격 예고에도 시장은 전세 및 매매 모두 상승장이다.

이에 따라 두 의견으로 갈렸는데요

먼저 입주 물량이 많아도 각종 규제로 시장에 풀릴 매물이 많지 않을 것이다 라는 의견

그리고 신축 입주를 위해 기존에 거주하고 있는 집을 팔 확률이 높다는 의견입니다.

 

그럼 이 기사 내용을 토대로 팩트체크를 해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

첫번째, 대규모 입주는 통상 매매 및 전세가 하락으로 연결된다? 입니다

 

 

 

 

 

 

이를 알아보기 위해 과거 수원의 입주물량과 매매, 전세 가격의 상관관계를 보도록 하겠습니다.

하지만 수원의 입주물량만 살펴보면 안되겠죠? 특히 경기도는 인접 지역과 이동이 활발한 곳이니까요.

 

그래서 수원의 인구이동을 알아보았습니다.

지난 1년간 수원에 어느 지역 사람들이 이사를 왔고 수원 사람들이 어디로 이사를 갔는지 보고

그 지역 입주물량과 함께 살펴보겠습니다.

객관성을 위해 두 가지 사이트를 활용하였습니다.

 

먼저 호갱노노입니다.

수원은 순전출이 많았는데요, 특히 화성시, 오산시, 용인시로 전출한 인구가 많았고 안양에서 전입한 인구 비율이 높았습니다.

부동산지인을 살펴보면 전출, 전입 모두 화성시와 용인시가 압도적으로 높았습니다.

 

종합적으로 보면 수원은 화성, 용인시와 인구이동이 활발하였기 때문에 세 지역의 입주물량을 함께 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

과거 수원, 화성, 용인 입주물량입니다.

더 이전 자료도 보고싶었지만 아실에서 2000년부터의 기록을 보여주었습니다.

아래쪽은 수원의 매매증감률입니다.

Kb 부동산 월별 매매증감률이고 이를 그래프로 나타냈습니다.

먼저 1번 구간의 많은 입주 물량이 눈에띕니다.

그럼 이 때 매매증감률은 어땠을까요?

생각보다 높습니다.

2004년을 제외한 01년, 02년, 03년 모두 2000년보다 높았습니다.

그렇다면 쌓인 입주물량으로 2004년에 하락을 했던걸까요?

2번 구간의 적은 입주물량도 보겠습니다.

같은 기간 매매증감률은 이전에 비해 거의 변화가 없습니다.

입주물량이 적었으니 그만큼 상승을 해야하는거 아닌가요

마지막 3번구간 엄청난 입주물량입니다.

이 시기에 매매증감률은 그다지 높지 못하지만

이전 2번 구간과 비슷하고 마이너스는 없네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다음은 전세증감률과 비교해보겠습니다.

 

먼저 입주 물량이 많은 1번 구간은 이전 2000년에 비해 확실히 전세증감률이 하락하였습니다.

입주물량이 적은 2번 구간은 이전보다 전세증감률이 상승하였구요

입주물량이 엄청난 3번 구간에는 전세증감률이 거의 0에 가까웠습니다.

매매증감률보다 훨씬 상관관계가 높아보입니다.

 

조금 더 직접적인 관계를 보기 위해 특정 단지의 매매, 전세가격과 비교해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

비교할 단지는 수원시 영통구 영통역 근처에 있는 동보신명아파트입니다.

836세대 1997년식으로 입지가 나쁘지 않은 세대수가 많은 구축 아파트를 선정하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

아실 매매 실거래가격입니다.

2006년부터 나와있어서 그 때부터의 입주물량과 비교해보겠습니다.

먼저 06~07년 상승이 있었습니다. 이 때 입주물량은 많지 않았네요.

07년부터 09년까지 하락이었습니다. 이 때 입주물량은 그렇게 많은 편은 아니네요

이후 소폭 상승하였지만 18년까지 대체적으로 보합입니다.

하지만 이 시기에 입주물량은 많지 않았습니다.

18년부터 현재까지 엄청난 상승이 있었는데 입주물량도 많았네요.

 

매매는 큰 상관관계가 없어보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이번에는 전세 실거래가격입니다.

 

전세는 2011년부터 자료가 있습니다.

2016년까지 쭉 상승하였습니다.

입주물량을 보면 적은 구간입니다.

이후 2019년까지 하락합니다.

입주물량이 많은 구간이네요

이후 급상승이 일어나고 2020년은 입주물량이 극히 적은 구간입니다.

 

아까와 마찬가지로 전세는 큰 상관관계를 보여줍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이번엔 화성을 기준으로 알아보겠습니다.

호갱노노와 부동산지인을 봤을 때 수원, 용인, 안산과 인구이동이 많았습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

화성의 병점동에 있는 병점한신아파트로 비교해보겠습니다.

1106세대 1999년식입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

먼저 07년 큰 폭의 상승을 보입니다. 이 때 입주물량이 많지는 않습니다.

그리고 09년까지 쭉 하락합니다. 이 때 입주물량은 조금 많네요

이후 조금씩 상승과 하락을 ㅂ반복하다가 17년부터 19년까지 큰 폭의 하락이 있습니다.

이 때 입주물량은 많습니다.

2020년 이후 큰 폭의 상승이 있습니다.

입주물량은 적습니다.

 

아까 수원에 비해 매매가격과 입주물량의 상관관계가 높아보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

전세는 수원과 마찬가지로 상관관계가 아주 높습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대규모 입주는 통상 매매 및 전세가 하락으로 연결된다? 팩트체크의 결론입니다.

 

첫번째, 상관관계는 입지에 따라 달랐습니다. 특히 매매는 수원의 경우 상관관계가 별로 없었지만 화성의 경우 관계가 있어보였습니다.

두번째, 전세는 대체적으로 입주물량의 영향을 많이 받았습니다.

세번째, 매매는 입주물량 외 다양한 변수 예를 들어 정책, 대외경제상황 등에 영향을 받는 것 같습니다.  

 

 

 

 

 

 

 

두번째 팩트체크 는 수원과 화성이 3년간 입주 폭력이 시작된다? 입니다.

 

 

 

 

 

 

 

기사에서는 21년, 22년, 23년만 보여줘서 많아보였지만 이전과 비교해보면 사실 그렇게 많은 물량은 아닙니다.

이렇게 보니 17년, 18년 19년 물량이 엄청났네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

조금 더 지역을 넓혀서 경기도 전체로 보면 입주물량은 이전에 비해 줄어들고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울, 경기도로 봐도 마찬가지구요

 

 

 

 

 

수도권 전체로 봐도 동일합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

따라서 이전에 비해 적은 물량이고 지역을 더 확장해도 앞으로 3년간 입주 물량은 이전에 비해 줄어듭니다.

 

 

 

 

세번째, 각종 규제책으로 입주물량이 시장에 풀리지 않는다는데, 이에 해당하는 규제가 무엇이 있을까요?

 

 

 

 

 

 

 

첫째, 규제지역에서 양도소득세 비과세를 위한 요건이 2년 보유 뿐 아니라 거주도 포함됩니다. 따라서 비과세를 위해 주인들은 전세를 놓지 않고 직접 실거주를 하기 원하겠죠.

둘째, 임대차 3법으로 인해 전세를 주더라도 전세값은 4년치로 높여 받으려고 하는 것이 지금 보이는 현상입니다. 이는 신축이 입주해도 마찬가지일 것입니다.

셋째, 이건 청약 당첨 시기와 분양권 구입 시기에 따라 다르겠지만 현재는 규제지역에서 중도금 대출을 받으면 등기 6개월 내 기존 주택을 처분하고 전입하는 의무가 있습니다.

이에 해당하는 사람들은 대출 약정을 지킬 것입니다.

마지막으로 신축 집을 전세 주고 본인은 전세로 다른 집에 거주하는 것이 거의 불가능합니다. 투기과열지구 내 3억 초과 아파트를 구입할 시 전세자금대출이 회수되고 안나오기 때문입니다.

 

이러한 이유로 시장에는 매매 및 전세 물량이 많이 나오지 않을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

네번째, 신축 입주를 위해 기존에 거주하던 집을 판다? 입니다.

 

 

 

 

 

 

 

이는 아까 말씀드린 규제정책과 일맥상통하는데요

아무래도 거주요건이 있다보면 기존에 거주하던 집을 팔고 신축에 입주하는 것은 필연적이겠죠

 

 

 

 

 

 

결론입니다.

 

대규모 입주는 통상 매매 및 전세가 하락으로 연결될 수도 있고 아닌 경우도 있습니다.

수원, 화성은 3년간 입주 물량이 많지만 이전과 비교해서는 적은 물량이구요

각종 규제책으로 신축 아파트 물량이 나오기 힘듭니다.

마지막으로 신축 입주를 위해 기존에 살던 집을 팔 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

이에 따른 저의 대응전략입니다.

 

먼저 제가 가지고 있는 안좋은 입지나 구축인 물건의 전세 재계약이 도래했을 때 전셋값이 떨어지지 않을지 생각해야겠습니다. 즉 역전세가 날 수 있으니 항상 대비하고 있어야 합니다.

혹시나 저로 인해 전세금을 돌려 받지 못하는 피해자가 생기면 안되겠죠

다음 입주가 많은 시기 인근 구축의 급매가 나오지는 않는지 주시할 필요가 있습니다. 이를 위해서는 부동산과 친분을 유지하고 있어야겠네요

마지막으로 입주물량과 더불어 각종 규제, 대외 경제 상황을 항상 지켜보고 공부하고 있어야겠습니다.  

 

 

 

 

 

 

이렇게 스스로 사실 확인을 위해 과거를 복기하고 자신의 대응전략을 세우는 습관을 들이면

단순히 기사를 보고 겁을 먹거나 옳지 못한 판단을 하지 않을 수 있을 것 같습니다.