안녕하세요 오늘은 강동구에서 3억 투자처 찾기를 해보겠습니다.
요즘 3억이면 사실 지방 대장아파트도 잡기 힘든 금액이긴 하죠
서울 중 강남4구에 해당하는 강동구에서 3억으로 투자할 수 있는 아파트가 어떤 컨디션인지 알아보도록 하겠습니다.
먼저 강동구에 대해 간략히 설명드리겠습니다.
강동구는 서울특별시의 동부에 위치한 자치구로 동쪽으로는 하남시, 남쪽으로는 송파구, 서쪽으로는 한강을 맞대고 광진구, 북쪽으로는 구리시와 접합니다. 생활권상 서울 안에선 송파구와 엮이고, 서울 밖에선 하남시와 엮입니다.
평단가를 보면 다음과 같습니다.
가격 흐름은 강남구에서 송파구로, 강동구로 영향을 줍니다.
강동구는 하남시와 구리시에 영향을 줍니다.
강동구의 멀티차트입니다.
2012년 중순 전세가격 상승하는 모습을 보여주는데요 이는 누적된 적은 입주물량 때문이 아니었을까 싶습니다.
2014년 초 매매가격 상승이 나타나는데 전세가 상승으로 상승으로 보입니다.
2017년 말 전세 시장강도 추세 하락 및 전세가격 보합의 모습을 보여주는데요 아무래도 2017년의 누적된 입주물량 증가로 인한 모습같습니다.
2018년 말 매매 시장강도 추세 하락 및 매매가격 보합 또한 입주물량과 함께 보이는 모습입니다.
2019년 중순 전세 및 매매 시장강도 추세 상승은 줄어드는 입주물량 및 유동성 확대로 인한 것 같구요
2019년 하반기 매매가격 급상승을 합니다.
호갱노노로 살펴본 강동구 인구 전출입은 광진구, 송파구, 하남시와 영향을 많이 주고받았습니다.
부동산지인으로 살펴본 강동구 인구 전출입은 하남시, 송파구, 광진구와 영향을 많이 주고받았습니다.
영향을 주고받는 지역과 함께 살펴본 입주물량은 2012~2019년까지 입주물량의 증가, 2019년 이후 감소하는 모습을 보여줍니다.
이 중 2021년 잠깐 입주물량이 많을 때가 있습니다. 하남시와 남양주시에 많이 몰려있네요
2021년 입주 단지들입니다.
남양주와 하남이 많이 보이네요.
2021년은 이 주변에서 기회를 볼 수도 있겠구요
나무위키로 살펴본 강동구 각 법정동의 특징은 다음과 같습니다.
뒤에서 더 자세히 살펴보겠습니다.
동별 평균평단가입니다.
크게 고덕동발 가격흐름과 송파구발 가격흐름이 있는데요
고덕동 신축들의 가격 상승이 주변 강일동, 상일동, 병일동, 암사동으로 영향을 줍니다.
이후 길동까지 영향을 받습니다.
송파구의 가격은 가까운 성내동과 둔촌동에 영향을 주고
이는 천호동, 길동으로 영향을 줍니다.
현재는 고덕동이 가장 평균평단가가 높지만 둔촌주공이 완성된 후 둔촌동의 평균평단가가 어떻게 바뀔 지 궁금합니다.
천호역 로데오거리가 강동구 최대 상권이지만 강동구가 잠실권역에 속하기 때문에 중간급 번화가라고 할 수 있습니다.
이 외에는 고덕역 학원가 상권, 성내동 먹자골목 등이 있습니다.
학업성취도가 높은 중학교는 다음과 같습니다.
학업성취도가 높은 고등학교는 다음과 같습니다.
특수목적고등학교인 한영외고
자율형 사립고등학교인 배재고가 유명합니다.
대부분 명일동에 모여있습니다.
학원가는 294개도 강동구 1위인 명일동, 31개인 성내동이 2위입니다.
지적편집도로 살펴본 토지이용계획입니다.
먼저 고덕강일 1,2,3지구가 눈에 띄구요
첨단산업단지로 변모할 곳도 보입니다.
천호역 주변 상권과 명일동 학원가 상권이 보입니다.
암사동의 많은 부분이 개발제한구역으로 지정되어있구요
천호역 주변은 천호재정비촉진지구, 천호성내재정비촉진지구가 있습니다.
천호역 주변 재개발 현황입니다.
인터넷 상에서 매물을 찾기가 힘들었습니다.
나중에 기회가 된다면 현장에 가서 직접 이야기를 들어보고 영상을 제작해보도록 하겠습니다.
재건축 현황은 다음과 같습니다.
명일4인방은 현재 안전진단 준비 혹은 통과 상태입니다.
현재 30평대 기준 14~16억의 시세가 형성되어있습니다.
현재 5호선은 강동구-도심-김포공항간의 주요 교통수단으로 자리매김하고 있습니다. 하지만 강동구의 유일한 철도교통수단이므로 출근시간 전 구간 헬게이트가 조성된다고 합니다. 아무래도 강동역에서 강동구, 하남시 방면과 송파구 방면으로 분기되는 5호선의 특성 때문인데 이로 인해 배차간격이 길어졌습니다. 이후 8호선, 9호선이 개통되었는데 이를 더 연장하는 교통계획이 있어 앞으로 강동구의 교통이 좋아질 예정입니다.
앞선 내용들을 정리한 지도입니다.
각 동별 대장아파트의 연식, 매매 및 전세 평균 호가입니다.
동별 평균평단가와 비슷한 순위를 보여줍니다.
눈에 띄는 곳이 암사선사현대입니다.
2000년식 인데도 14억이라는 호가를 유지하고 있습니다.
암사동에 신축이 생긴다면 어떻게 될 지 궁금하기도 합니다.
정리하자면 명일, 고덕 생활권은 학원가가 잘 형성된 학군지로 주거환경이 좋은 곳입니다. 게다가 명일동은 재건축이 진행중입니다.
강일, 상일 생활권은 풍부한 녹지를 가진 신규 택지로 아이들이 초등학교 다닐 때까지 편하게 키우기 좋은 깔끔한 동네입니다.
길동, 둔촌 생활권은 아직은 낙후된 곳이지만 둔촌주공 개발에 따른 동네 변화가 기대되는 곳이고
천호, 성내 생활권은 현재 열악한 환경으로 낮은 주거비가 들지만 교통이 좋고 재개발이 진행중이라 앞으로 더욱 좋아질 곳입니다.
마지막 암사생활권은 한강뷰가 가능하고 조용한 분위기에 강남 접근성이 뛰어난 곳이라 개발이 이루어지면 파급력이 있을 것 같습니다.
이를 바탕으로 투자금 3억으로 어떤 곳에 투자할 수 있는지 찾아보았습니다.
먼저 호갱노노 20평 이상, 100세대 이상, 갭가격 3억 미만 필터를 적용했습니다.
이후 네이버부동산에서 매물을 확인하고 부동산에 전화하여 존재하는 매물임을 확인하는 과정을 거쳤습니다.
지금부터 보여드리는 곳들은 3억으로 투자 가능한 곳들이지 3억으로 투자 해야할 곳들은 아닙니다.
서울 강동구에서 3억으로 할 수 있는 투자처는 어떤 컨디션인지 확인하고 비교하는 과정을 통해 공부하기 위함입니다.
제가 찾은 곳들입니다.
하나씩 자세히 살펴보겠습니다.
먼저 상일동 상일동아아파트 22평입니다.
1996년식 186세대로 22평, 31평, 32평으로 이루어져있습니다.
상일동아의 가장 큰 특징은 신축들 사이에 나홀로 구축이라는 점인데요
초중고의 위치고 초등학교까지 걸어가는 데 주변이 다 원룸이었습니다.
가까운 곳에 공원이 있고
건너편에 큰 식자재마트가 있습니다.
20년 6월부터 가격 변화가 있었습니다.
지하철역은 단지 앞 버스정류장에서 버스를 타고 천호역으로 많이 나간다고 합니다.
바로 붙어있는 신축 롯데캐슬베네루체는 호가 매매 13억 전세 7억입니다.
상일동아의 모습입니다.
단지 내 상가에 세탁소, GS, 부동산이 있었구요
맞은편에 국공립어린이집과
철강 철근 도소매업장이 있었습니다.
식자재마트와 모종농장이 보이구요
공원에 사람이 아주 많았습니다.
뒤로 보이는 신축 아파트의 모습
가격을 어느정도 따라갈 수 있을까요?
현재 매물입니다.
입주 가능한 매물은 3층 6.7억으로 전세는 주변에 4억대 전세가 없어서 전세 4억으로 하면 수요는 충분히 있을 것 같다고 하셨습니다.
투자금 보수적으로 2.7억입니다.
실거래가를 보면 매매는 지난 1월 5.95억이 마지막이고
전세는 2월 4억이 마지막입니다.
길동 라인아파트입니다.
1998년식 128세대로 20년 4월부터 가격 변화가 조금씩 있었습니다.
5호선 길동역 초역세권으로 도보 5분도 걸리지 않았습니다.
가까이에 초등학교가 있고
식자재마트와 길동시장이 있었습니다.
길동역 주변 대로변에는 스타벅스 등 깔끔한 상가들이 잘 형성되어있었습니다.
하지만 뒤쪽으로 술집과 유흥가가 있었습니다.
주변 리모델링 이슈가 있는 우성아파트는 현재 25평 호가 8.8억에 전세 매물은 없었습니다
우성아파트와 가격차이가 거의 없었지만 현재는 1억이 넘게 차이가 납니다.
길동 라인아파트의 모습입니다.
단지가 잘 관리된 모습이 인상적이었습니다.
뒤쪽 작은 놀이터에는 온 동네 아이들이 모인듯 북적북적 하더라구요
도보 5분 거리에 식자재마트와
깔끔한 길동 시장이 있었습니다.
길동 시장은 강동구 내에서도 물가가 저렴해서 멀리서도 찾아온다고 합니다.
길동역까지 있는 깔끔한 상권의 모습입니다
스타벅스도 보이구요
하지만 길동역 뒤쪽으로는 이렇게 술집이 형성되어있습니다.
반대편은 노래주점과 같은 유흥가가 쫙 펼쳐져있더라구요
현재 매물은 딱 하나 7.2억입니다.
7개월 만에 처음 나온 물건으로 올수리가 되어있어 전세 5억은 충분히 나간다고 합니다.
투자금 2.2억입니다.
주변 전세 현황입니다.
암사동 라인아파트는 1996년식 107세대로
초중고 모두 도보로 이용할 수 있으나 초등학교는 길을 두 번 건너서 가야 합니다.
8호선 암사역까지 도보 10분, 23년 개통 예정인 8호선 연장 선사역은 도보 7분정도 걸립니다.
암사역부터 걸어오는 길에 나름 깔끔한 상권이 형성되어있고 암사역 뒤쪽에는 암사시장이 있습니다.
단지 바로 옆에 스타벅스가 있어 스세권이라고 할 수 있습니다.
광나루한강공원까지 도보10분이면 이용 가능합니다.
암사동 대장아파트인 선사현대아파트의 24평은 매매 호가 10~10.5억 전세 5.5~5.9억입니다.
암사동 대장아파트인 선사현대아파트의 24평과 비교해보면
2016년까지 1억도 차이 안났던 곳이 현재는 약 3억정도 차이가 납니다.
전세 시세는 0.5억 차이입니다.
남향과 서향으로 이루어져있는데 남향인 동 밑으로는 뚜레쥬르가 있었습니다. 옛 주상복합일까요?
남향은 해가 잘 들어오고 시야가 트여있으나 바로 앞에 차량 통행이 많은 큰 도로가 있어서 소음이 있을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
서향인 곳은 시야는 조금 답답할 수 있으나 조용해 보였습니다.
바로 옆 한강현대아파트입니다.
지도로 봤을 때 둘이 굉장히 가까이 있어서 같은 단지처럼 보일 줄 알았는데
전..혀…ㅎㅎ 너무나 강렬하게 써있는 ‘라인‘ 덕분에 확연히 다른 단지로 보입니다.
아파트 주변 상가입니다.
학원, 부동산, 세탁소 등 기본적인 상가가 있었습니다.
저의 눈길을 끈 것은 스타벅스였습니다.
DT점인데 이용 고객이 참 많더라구요. 올림픽대로를 타려는 차량들의 방문이 꽤 많을 것 같습니다.
8호선 연장 공사가 한창 진행중이구요
암사역까지 가는 길목에 다양한 상권이 형성되어있습니다.
현재 매물 현황입니다.
문의 결과 입주 가능한 매물은 18층 7.8억이고 전세는 주변 시세에 따라 5억~5.5억까지 가능하다고 합니다.
투자금 보수적으로 2.8억이네요.
주변 전세 현황입니다.
천호동 성원아파트는 1998년식 122세대로 5호선 강동역까지 도보 5분 정도 걸립니다.
초등학교 중학교 위치고
가까운 곳에 종합병원이 있습니다.
천호역 주변으로 백화점, 이마트 등 상권이 잘 형성되어있습니다.
강동구 교통의 중심인 천호역과 가까이에 있어 교통이 편리해 보였습니다.
주변 대장아파트는 래미안강동팰리스로 현재 매매 호가 12~13억, 전세 호가 8억입니다.
가격 상승은 20년 6월부터 있었습니다.
성원아파트는 구조가 참 특이했습니다. 오(ㅗ)자 모양이었는데 남동향인 곳은 앞에 높은 오피스텔이 있어서 조금 답답해보였습니다.
앞에 있는 할인마트 규모가 꽤 컸습니다
어린이집, 세탁소 등 단지 내 상가도 있었구요
아파트 내부 복도는 조금 음침한 느낌이 있었습니다.
매물 현황입니다. 5층 6.8억으로 주인이 전세 5억에 거주하길 희망한다고 합니다. 맞은편 두산위브센트리움 주상복합이 7.3억 실거래가를 찍은 것을 보면 금방 상승할 것 같다고 하셨습니다.
이상 3억 갭으로 살 수 있는 아파트였습니다.
여러분은 어디가 가장 매력적으로 느껴지시나요?
이렇게 서울 강동구에서도 3억으로 아니 2억으로도 할 수 있는 아파트도 있었습니다.
물론 나홀로 구축 아파트긴 하지만 현재 빠르게 갭 메우기가 진행되는 모습이 보였습니다.
나홀로 구축 아파트의 미래가 궁금해집니다. 영상 시청해주셔서 감사합니다.