인천 부평구 현황 (2020.09.10.) 1탄
인천 부평구입니다. 부평구는 북쪽으로 계양구, 동쪽으로 부천시, 남쪽으로 남동구, 서쪽으로 서구, 남서쪽으로는 미추홀구와 접해있습니다. 인천 내에서는 계양구와 함께 서울 출퇴근자들의 ��
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인천시 부평구 현황 2탄 (2020.09.11.)
인천시 부평구 현황 1탄에 이은 2탄입니다. https://somsomggu.tistory.com/85 인천 부평구 현황 (2020.09.10.) 1탄 인천 부평구입니다. 부평구는 북쪽으로 계양구, 동쪽으로 부천시, 남쪽으로 남동구, 서쪽으��
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인천 부평구에 대한 손품 후 발품을 다녀왔습니다.
부평구가 워낙 넓어서 부평구 중에서 부평역 주변을 중심으로 갔다 왔습니다.
3일에 걸쳐 임장을 다녀와서 순서가 뒤죽박죽이라 권역별로 묶어서 정리해보겠습니다.
1. 부개역 일대
- 부개역 2번 출구로 나오면 뚜레쥬르를 기준으로 오른쪽은 구축 아파트와 골목 빌라들, 왼쪽은 부개역 푸르지오를 선두로 뒤쪽으로 쭉 새 아파트가 들어온다. 역 앞에 도로가 좁았고 상권이 발달되지 않아서 사람들이 적어서 밝은 분위기는 아니었다. 하지만 새 아파트가 쭉 들어오면 분위기가 바뀔 것이라 예상이 되었다.
(1) SK뷰 해모로(부개서초구역)
- 인천 부평구 부개동 / 20.5 분양 / 22.1 입주예정 / 1559세대 / 평당 1737 분양, 경쟁률 평균 105:1
- 20.11 전매제한 풀림. RR기준 P 15000 예상. 매매가 7억
- 장점: 부개서초, 부흥고, 부개고, 부평여중 모두 도보로 가능한 거리에 있었고 부개역과의 거리도 멀지 않음. 대단지. 브랜드. 부평역 상권 이용 가능
- 단점: 하지만 뒷동은 부개역을 가기도 애매하고 부평역을 가기도 애매한 거리. 구조가 안좋음.
- GTX-B 부평역 입구가 가깝다는 이야기에 많은 투자자들이 관심을 가졌으나 입구 위치가 바뀌면서 멀어짐.
(2) 부평코오롱(부개인우구역)
- 인천 부평구 부개동 / 18.3 분양 / 20.12 입주예정 / 922세대 / 평당 1431 분양
- 곧 입주. 29평 RR기준 P 17000. 매매가 58500
- 장점: 부평구에서 새 아파트에 가장 빨리 입주할 수 있음. 도보로 부광초, 부평여중, 부평동중, 부개여고, 부개고 통학 가능. 걸어서 상동호수공원, 웅진플레이도시 등 부천 생활권 이용 .
- 단점: 브랜드. 1호선 부개역과 7호선 삼산체육관역 도보로 이용하기 애매한 거리.
- 지도에서 봤을 때는 위 아래로 길게 있는 단지라 답답할 것 같았는데 실제로 보니 도색이나 디자인 등 위엄있고 멋졌다.
(3) 부개역코오롱(부개3구역)
- 인천 부평구 부개동 / 19.6 분양 / 21.8 입주예정 / 526세대 / 평당 1440 분양
- RR기준 P 15000. 매매가 62500
- 장점: 부개역과 도보 5분 거리. 도보로 부개고, 부평여중, 부평동중, 부개여고, 상일고 이용 가능. 도보로 상동호수공원, 웅진플레이도시 등 부천 생활권 이용 가능.
- 단점: 브랜드. 초등학교 도보 10분이 넘음. 세대수 적음.
- 부개역 맞은편에 있어 신축 아파트 단지 느낌이 남. 그 반대편은 도로가 좁고 갑자기 아파트가 나타나는 느낌이라 답답함.
2. 부평역 남부 일대
- 부평역 기준으로 북쪽은 상권이 많이 발달되어있고 사람들의 인식이 좋음. 남쪽은 주거지 위주인데 대부분 빌라, 주택들이라 슬럼가 분위기가 있음. 상권이 잘 발달되지 않았으나 부평 2구역, 4구역이 완성되면 분위기가 바뀔 수 있지 않을까 생각이 듦.
(1) 부평2구역
- 인천 부평구 부평동 / 관리처분인가 후 이주 시작 / 1500세대 중 457세대 일반분양 / 시공사 대림
- 12개동(지하2층~지상30층) / 건폐율 15% 용적률 273% / 일반분양 25평 기준 1780 예상 / 조합원 분양가 25평 기준 30700
- 장점: 브랜드. 부평역 도보 10분 거리. 초기 자본이 진행단계에 비해 적게 듦. 초등학교 도보 5분 거리. 육교 건너면 부평공원 이용 가능. 동수역과 지하로 연결.
- 단점: 조합원 수가 많아 일반분양 수가 적음. 비례율 97%. 이주 기간을 3개월로 사업비를 책정하여 추후에 추가 분담금을 낼 가능성이 큼. 부평역부터 가는 길이 어둡고 복잡함. 조합원 분양가가 비쌈. 조합이 시공사 의견을 많이 받아들여 옵션(?)이 별로 없음. 일반분양 수가 적어서 조합원이 1층 물건을 가져갈 수도 있음. 아직 추첨 안함.
- 현재 6월과 비교하여 P가 5000 가까이 떨어진 상태. 6월 관리처분인가가 났으나 그와 동시에 부평구가 조정지역으로 묶이면서 다주택자들의 물건이 나오고 이주가 필요한 원주민들 물건이 싼 값에 나오고 있음. 원래는 관리처분인가가 나면 투자자들이 가장 많이 진입을 하는데 조정지역으로 묶이면서 수요가 없음. P가 현재 떨어져있지만 사업성이 좋지 않아 섣불리 진입하기엔 리스크가 있어보임.
(2) 부평4구역
- 인천 부평구 부평동 / 관리처분인가 후 이주 마무리. 철거 시작 / 1909세대 중 992세대 일반분양 / 시공사 효성
- 13개동(지하3층~지상45층) / 건폐율 14% 용적률 330% / 일반분양 34평 기준 1650 예상 / 조합원 분양가 33평 기준 28900, 25평 기준 23600
- 장점: 부평역 도보 10분 거리. 비례율 122%. 부평역까지 가는 길에 상점이 많고 유동인구도 많음. 바로 옆 카톨릭대학교인천성모병원. 진행이 빠른 편.
- 단점: 브랜드. 초기 자본이 많이 듦. 초등학교(동수초 혹은 부평남초)를 길 건너 도보 10분이 넘는 거리에 있음. 뒤쪽으로 인천가족공원(공동묘지)가 있음.
- 사업이 착착 진행되고 있어 가장 안전할 수 있는 물건. 하지만 초기 자본이 많이 들어가서 투자로서 가치가 있을 지 의문이 듦.
(3) 부평화성파크
- 인천 부평구 부평동 / 18.3 분양 / 20.11 입주예정 / 541세대 / 평당 1218 분양
- 곧 입주. 34평 RR기준 P 16000. 매매가 57400
- 장점: 부평역 주변에서 가장 빨리 입주 가능. 부평역까지 도보 10분. 동수초 도보 5분. 가톨릭대학교인천성모병원. 주변에 막힘이 없어서 조망이 좋을 것 같음.
- 단점: 브랜드. 적은 세대수. 외관이 못생김..
- 생각보다 위치가 병원 옆이고 부평역이 가까워서 좋았다. 부평4구역이 완성되면 상가도 함께 생긴다니 주변이 좋아져서 가치가 더 올라갈 것 같다.
3. 백운역 일대
백운역 주변은 길도 좁고 후미진 상가들이 많아서 분위기가 좋아 보이지 않았다. 하지만 힐스테이트 뒤쪽 부평서여중, 신촌초, 부평현대아파트 2001아울렛까지 이어지는 길은 큰 대로에 상가도 많고 유동 인구도 많았다.
(1) 부평 힐스테이트 (백운2구역)
- 인천 부평구 십정동 / 20.3 분양 / 23.6 입주예정 / 1409세대 / 평당 1409 분양
- 34평 RR기준 P 14000. 매매가 68000
- 장점: 브랜드. 대단지. 백운역 도보 2분. 도보 거리에 초중고 있음. 부평아트센터와 백운공원 뒷산 등 산책할 거리가 있음. 도보로 2001아울렛 및 그 건너편 상권 이용 가능. 앞으로 신촌재개발이 된다면 더욱 입지가 좋아질 것. 부평도서관.
- 단점: 바로 앞 지상철길로인한 소음. 백운역 앞은 도로가 좁고 옛날 상가들이 있어 미관상 좋지 않음. 송전탑.
- 예전에 임장을 갔을 때는 백운역 주변만 보고 지하철이랑 너~무 가까이 붙어있고 골목 느낌도 좋지 않다고만 생각했는데 이번 임장을 갔을 때 부평아트센터를 지나 부평도서관까지 아파트를 둘러서 뒤쪽에 가보았다. 앞쪽보다 훨씬 도로도 넓고 차량도 많으며 유동인구가 많아서 분위기가 좋았다.
(2) 신촌구역
- 인천 부평구 부평동 / 조합설립. 19.3 시공사 선정. 21.7 관리처분 인가 목표 / 2337세대 중 900세대 일반분양 / 시공사 롯데, 대림 -> 변경 가능. 예상
- 지하2층~지상40층 / 건폐율 16% 용적률 340% -> 변경 가능. 예상
- 장점: 백운역 도보 거리. 일부 단지는 부평역 도보로 이용 가능. 혹은 부평역 가는 버스 이용. 도보 거리에 초중고 있음. 2001아울렛 상권. 부평공원을 낀 단지. 미군부대 부지가 공원으로 개발된다면 더욱 좋아질 입지
- 단점: 초등학교를 큰 길 두 번 건너야지 갈 수 있음. 일부 단지는 지상철 철도와 가까워서 소음 우려. 진행 단계에 비해 프리미엄이 높음. 아직 단계가 많이 남아있어서 기다려야 함.
- 부평 주변 재개발 중 입지가 가장 좋은 곳이라는 평이 많았으나 진행이 많이 되지 않아서 한참 기다려야 한다. 하지만 진행이 빠른 다른 구역에 못지 않은 프리미엄이 형성되어있었다. 그만큼 입지가 좋다는 반증인 것 같다. 지금껏 일부 구역이 재개발을 반대하여 진행이 안되었는데 그 구역을 빼고 진행하기로 하여 앞으로 진행이 잘 될 것 같다는 이야기도 있었다. 가보니 구역 내 주택들이 많이 낡지 않아 아까운(?) 느낌도 있었다. 앞쪽으로는 지하철역과 부평공원이, 뒤쪽으로는 큰 도로가 형성되어 있어서 활기차고 밝은 구역이었다.
4. 동암역 일대
- 동암역과 백운역 사이 십정동에 많은 재개발이 이루어지고 있다.
(1) 더샵 부평(십정2구역)
- 인천 부평구 십정동 / 20.9 분양 예정. 22.2 입주 / 5678세대 중 3578세대 공공지원 민간임대주택분양
- 28개동 지하2층~지상49층
(2) 십정3구역
- 인천 부평구 십정동 / 사업시행인가. 올 하반기 관리처분계획인가 후 24년 입주 목표 / 761세대 중 460세대 일반분양 / 시공사 라인, 동양
- 8개동 지하3층~지상36층 / 주로 소형 평수로 되어있음.
- 장점: 하정초 도보 5분. 저렴한 가격
- 단점: 브랜드. 백운역, 동암역 모두 도보로 가기 애매한 거리에 있음. 철도와 붙어있어 소음이 있지 않을까 생각이 듦. 맞은편 신동아파밀리에가 높은 지대에 지어져있어 앞이 막힌 느낌이 들 것 같음.
(3) 십정4구역
- 인천 부평구 십정동 / 사업시행 변경 인가 중 / 856세대 중 290세대 일반분양 / 시공사 모아
- 10개동 지하2층~지상29층 / 건폐율 18%, 용적률 250% /
- 장점: 초중고 모두 도보 이용 가능. 백운역 도보 1분. 저렴한 가격. 뒤쪽으로 산책 길 많음.
- 단점: 브랜드. 주변 상권 없음.
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