지방 중소도시의 현황

www.hankyung.com/realestate/article/2020110116971

"세금 무서워 고향집 내놨습니다"…지방 부동산 '초토화'

- 경북 김천시, 경기 양평시, 강원 속초시

 

- 7~9월 매매가격 변동률

전남 무안) -1.62%

경남 사천) -0.97%

전남 나주) -0.89%

서울) 1.97%

 

 

- 지방 중소도시 아파트를 매입한 외지인 비율 (by. 한국감정원)

6월 35.6% -> 7월 24.4% -> 9월 18.4% 급감

- 지방 중소도시 아파트 외지인 매입 건수

6월 1만 3827건 -> 9월 5675건 반토막

 

 

 

- 광역시를 제외한 지방 아파트 입주율 (by. 주택산업연구원)

6월 81.3% -> 7월 76.0% -> 8월 77.8% -> 9월 78.6%        70%대를 벗어나지 못함.

- 서울 아파트 입주율

7월 92.2% -> 8월 93.0%-> 9월 94.0%       90%대를 유지함.

 

- 미분양 (by. 국토교통부)

전국 미분양 주택 총 2만 8309가구 중 67.6%인 1만 9143가구가 지방 중소도시에 있음.

이 지역에 내년에 총 6만3905가구 입주 예정 (by. 부동산114)

 

- 지방 중소도시 부동산시장을 살리려면 다주택 적용 예외 등이 절실하다. 지금은 공시가격 3억원 이하만 지방 저가 주택으로 간주해 양도세 중과시 주택 수에 포함하지 않고 있다. (by. 심교언 건국대 부산학과 교수)

- 지방 중소도시의 부동산 시장은 외지인 수요가 빠지면 지탱되기 힘든 구조. 2주택자는 무조건 투기로 규제하면서 지방에선 '유령 도시'가 속출하게 됐다. (by. 권대중 건국대 부동산학과 교수)

 

 

 

 

 

<나의 생각>

 

말로만 듣던 양극화의 시작인가?

지방 중소도시가 몰락한다는 기사가 눈에 들어왔다.

현재 규제지역에 주택 1개를 소유하고 투자할 자금이 적은 나에게는 비규제지역 중에서 투자금이 적게 들만한 지방소도시가 다음 투자처가 되지 않을까 생각하던 와중, 이런 기사를 접하니 속상한 마음이 들었다.

그래서 '지방 중소도시 부동산'이라는 키워드로 검색을 해보았다.

그 중 아래 두 기사가 나를 사로잡았다.

 

 

 

www.seoulwire.com/news/articleView.html?idxno=428860

정부 규제에 수도권 주택거래량 ‘감소세’…지방 중소도시 전월대비 약 8%↑ - 서울와이어

(2020년 10월 30일자 기사)

 

- 29일 부동산업계에 따르면 수도권의 주택거래량이 감소하고 있는 반면 지방은 중소도시들을 중심으로 매매거래가 꾸준히 이뤄지고 미분양도 빠르게 소진되고 있다.

 

- 9월 주택 매매 거래량 (by. 국토교통부)

 

서울) 1만 755건 -> 25% 감소

경기) 2만 2836건 -> 3.7% 감소

인천) 4498건 -> 9% 감소

why? 다주택자를 겨냥한 정부의 부동산 대책이 연이어 발표된 것이 영향을 미친 것으로 분석됨.

 

지방) 4만 3839건 -> 4% 증가

광역시를 제외한 지방 중소도시) 2만 3986건  -> 7.3% 증가

전남) 326건 -> 26.9% 증가

충북) 2572건 -> 13.2% 증가

경북) 3774건 -> 12.3% 증가

why? 상대적으로 저렴한 집값과 함께 분양권 전매제한이 없다는 점에서 주택 수요가 몰리고 있는 것으로 풀이됨.

 

- 미분양(전년 동월 대비)

지방) 2만 5665호 -> 50.7% 감소

충북) 337호 -> 88% 감소

전북) 511호 -> 61% 감소

충남) 3233호 -> 53% 감소

전남) 860호 -> 42% 감소

 

 

 

www.dailian.co.kr/news/view/928067/?sc=Naver

지방 중소도시 청약통장 가입자, 꾸준히 상승

(2020년 10월 18일자 기사)

 

 

- 광역시를 제외한 전국 지방 중소도시의 주택청약종합저축(1,2순위) 가입자가 1월 이후 꾸준히 증가한 것으로 나타났다. 특히 7월 대비 가입자가 증가한 상위 10개 지역은 나머지 114개 지역보다 가입자 수가 더 많은 것으로 집계됐다.

 

- 7월 대비 8월 가입자가 가장 많이 증가한 지역

천안, 청주, 세종, 전주, 창원, 김해, 순천, 포항, 원주, 구미 순서

 

- 이는 높은 인구수, 산업단지의 확충, 집값 상승, 개발호재, 정주여건 등이 맞물린 결과로 보인다. 이들 지역의 7월 대비 8월 아파트 매매가격 상승률을 살펴보면 보합세를 보인 김해를 제외한 지역 모두 상승세를 보였다.

 

- 정부의 고강도 규제에도 집값 상승을 학습한 실수요자와 분양권 전매를 통해 시세차익을 기대하는 투자자까지 한데 모이며 가입자가 늘어나는 것으로 보인다. 지방 광역시의 분양권 전매 강화가 시행되면서 중소도시에서도 분양권 전매 초기부터 프리미엄을 기대할 수 있는 신규 분양 단지를 중심으로 청약통장이 몰릴 것으로 전망된다.

 

 

 

 

 

뭐지?

왜 앞 기사와 뒤에 두 기사가 다르게 이야기를 하고 있는 것일까?

그런데 기사에서 언급한 도시들이 조금 차이가 있는 것 같았다.

 

(중소도시 몰락 기사)

무안, 사천, 나주, 제천, 목포

(중소도시 상승 기사)

천안, 청주, 세종, 전주, 창원, 김해, 순천, 포항, 원주, 구미

 

 

 

딱 봐도 아래 기사들의 도시가 인구가 더 많은 곳이다.

그럼 인구를 넣어서 다시 살펴보자.

 

(중소도시 몰락 기사)

무안(8만), 사천(11만), 나주(11만), 제천(13만), 목포(22만), 속초(8만), 양평(12만) -> 소도시

(중소도시 상승 기사)

천안(65만), 청주(84만), 세종(34만), 전주(65만), 창원(104만), 김해(54만), 순천(28만), 포항(50만), 원주(35만), 구미(41만) -> 중도시

 

아......

중소도시를 함께 보면 안되고 중도시와 소도시로 나눠서 봐야겠다는 생각이 들었다.

 

 

 

 

갑자기 궁금해 진 것!

중도시 중에 덜 오른 곳은 어딜까?

각 중소도시의 대장 아파트를 잘 모르기에^^; 아실 사이트 시세견인 단지를 활용하여 비교해 보았다.

(아실은 실거래 위주라 호가는 또 다를 수 있다.)

 

 

 

먼저 인구 30~40만 도시를 비교해보았다.

평소에는 아산>진주>원주=양산 순서로 되어있었다.

하지만 2020년 이후 아산이 급격히 상승한 모습이 보였다.

아무래도 세종-대전-천안-아산까지 흐름이 온 영향이 있는 것 같다.

인근에 대도시가 있는 것이 가격 영향을 많이 받을 수 있어 보인다.

진주가 상승하기 위해서는 인근 큰 도시인 창원이 움직여야 한다.

원주는... 어디지?

양산은 부산의 영향을 받을 것이다.

곧 진주, 원주, 양산에도 기회가 오지 않을까?

 

 

 

 

 

다음은 인구 40~55만 사이 도시이다.

구미(40만), 포항(50만), 김해(55만) 인구 수가 좀 차이가 나고 비교 아파트 연식도 비슷하지 않아서 제대로 비교가 되지는 않지만 비교를 해보겠다.

평소에는 인구가 많고 신축 아파트인 김해의 대장아파트가 높은 가격을 유지했다.

포항과 구미는 비슷하였는데 포항이 구미보다 인구가 훨씬 많은데 왜 가격대가 비슷한지 이해가 되지 않는다.

심지어 기간을 더 길게 놓고 보면 예전에는 구미가 더 높은 가격대를 형성하고 있다.

(뭘까............ 아시는 분???)

 

 

 

 

 

 

 

다음은 천안과 전주이다.

두 도시 모두 각각 2개의 구를 가지고 있다.

평소에는 비슷한 가격대를 형성하고 있었는데 2018년 말부터 천안 서북구 불당지웰이 엄청나게 치고 올라간다. 

지금은 천안 서북구와 큰 차이가 벌어져있다. 위에 언급했던 것처럼 세종-대전-천안까지 영향이 온 것 같다.

이후 2019년 말부터 전주 덕진구 호반더클래스도 상승하는 모습을 보여준다. 

(전주는 어디에 영향을 받는 것인가?)

 

그래서 전주 완산구와 천안 동남구 대장들이 따라갈 여지가 있지 않을까 생각이 든다.

 

 

 

 

 

 

 

 

다음은 인구 65만 이상 도시를 살펴보았다.

크게 청주(85만)과 창원(103만) 두 도시가 있는데 인구 수가 많이 차이가 나기 때문에 비교하긴 힘들지만 구별로 나눠서 비교를 해 보니 눈에 띄는 점이 있었다.

청주에서 규제 전 이슈가 됐던 흥덕구와 창원 성산구, 마산회원구, 마산합포구를 비교했다.

(창원 의창구는 넘사벽이라 패쓰)

평소에는 성산구>마산회원구>마산합포구=흥덕구의 가격을 유지하고 있었는데

올해 초부터 청주 흥덕구가 치고 올라오더니 성산구와 맞먹는 가격이 되었다.

이를 보니 창원이 저평가된 것이 아닐까 생각이 든다.

물론 청주가 세종-대전-청주-천안의 가격으로 살펴보면 아직 저렴한 것이 맞지만

창원 자체가 입주물량과 경기침체 등으로 가격 눌림을 많이 받았었기에 이런 결과가 나온게 아닐까 생각이 든다.

창원의 중심지인 의창구는 이미 가격이 날라가긴 했다.

 

 

 

 

 

 

뽀너스!

광역시도 알아보았다.

일단 인구수를 살펴보면  

아실은 실거래 반영이라 이번달에 찍히지 않은 지역도 있어서 네이버 부동산을 통해 호가를 살펴보았다.

호가는 부산>울산>대구>대전>인천>광주 순서였다. 대구는 호가가 없어서 실거래가로 적어놨다. 

몇 달 전까지만 해도 울산이 저 아래에 있었는데.... 벌써 이렇게 치고 올라오다니;; 

눈에띄게 광주의 가격이 저렴해 보인다.

이래서 요즘 광주가 핫해진 것인가!!!

 

 

 

 

 

 

 

 

물론 단순히 아실의 시세 견인 아파트로 비교하는 것은 안된다.

직접 지역 분석을 해보고 대장 아파트가 무엇인지 파악한 후 비교해야 한다.

또한 대장 아파트만 비교하는 것이 아니라 그 주변 지역의 상황도 중요하다.

가격이 오르는 것은 비슷한 인구를 가진 도시끼리 서로 경쟁하면서 오르는 게 아니라 인접한 지역과 가격을 비교하면서 오르기 때문이다. 

 

따라서 

1. 인구가 비슷한 지역 대장 아파트 실거래가 비교하기

2. 인구가 비슷한 지역 대장 아파트 호가 비교하기

3. 저평가로 보이는 지역의 인근 지역과 대장 아파트 변화 비교하기

4. 그 지역의 입주 물량 파악하기

5. 거래량 확인하기

 

순서로 지방 중소도시의 투자처를 알아보는 것이 좋을 것 같다.