재개발, 재건축 투자 살펴볼 곳은?

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[아유경제_특집] 더 어려워진 재개발ㆍ재건축 투자 ‘살펴볼 곳’은 어디일까 - AU경제

 

 

1. 재건축, 재개발 투자의 기본 원리

 

- 용적률 계산법 -> 사람들이 일반적으로 저지르는 오류. '용적률이 낮으면 재건축 사업성이 있다, 층이 낮으면 일반분양이 많을것이다' 등

 

- 가구당 평균 대지지분

평균적으로 조합원들이 소유하고 있는 대지지분을 나타내는 지표. 해당 지분이 적으면 일반분양도 적고, 지분이 크면 일반분양도 많이 나올 수 있음 -> 사업성을 가늠할 수 있는 척도.

가구당 평균 대지지분 = 전체 대지면적/세대수  -> 15평 이상이면 사업성 있음.

 

- 소형평형 단지는 사업성이 낮은 경우가 많음.

기존 구성원들이 평형을 넓혀가면서 일반 분양이 줄어듦.

 

- 주요 계산

조합원 분양가 = 조합원 권리가액 + 추가분담금

조합원 권리가액 = 감정 평가액 * 비례율

 비례율 = (총 분양가 - 총 사업비용) / 총 종전 평가액 * 100

 

- 지분감정평가액

평형 배정에 영향을 줌.

차량 진입이 편리한 도로 인근, 정방향 및 장방향 토지, 저지대 토지, 공시지가 높고 건물 노후도가 오래되지 않았을 때, 용도지역에 따라 차이가 남.

사업시행인가 이후 정확히 알 수 있음. 그 전에는 토지이용계획원 등의 자료를 활용하여 예측할 수 있음.

공시가액 * 1.3~15 (대략적)

 

- 비례율

100% 초과할수록 사업성 좋다고 판단.

사업시행인가 단계에서 추청, 관리처분인가 이후 정확히 알 수 있음.

하지만 조합원 청산 시점에서 달라질 수 있기에 비례율만을 계산해두는 것보다 지분감정평가액을 함께 파악해야 사업성을 판단할 때 정확도를 높일 수 있음.

 

 

 

2. 규제에서 재개발, 재건축 예외사항

- 주택담보대출

규지제역 내 주택담보대출을 받을 경우 6개월 만에 종전 주택을 매수하고 6개월 이내 신규 주택으로 입주해야 함.

but, 준공이 완료되지 않은 주택의 입주권을 취득하기 위해 이주비 및 중도금 등의 대출을 했을 경우 해당 주택의 준공이 완료된 이후의 시점부터 6개월 이내로 종전 주택 처분 가능.

 

- 전세자금대출

다주택자 및 시가 9억 원 초과 주택을 취득하려는 1주택자의 경우 규제 대상

but, 재개발 빌라의 경우 시세 3억 원이 넘어가도 대출 가능

 

- 대제주택 특례조항

A주택 거주 -> B주택 입주권 구입 -> 준공 후 2년 내 A주택 매도 가능

 

 

 

 

3. 수혜지역

 

- 상대적으로 저평가됐던 지방이 주목

 

- 분양가상한제 적용 단지

 

이문휘경뉴타운

지하철 1호선, ITX, KTX, GTX-B, C 도입 소식으로 교통 호재를 맞이한 청량리역과 인접한 구역

출처: 블로그 몽이의 부동산 이야기

 

 

장위뉴타운

2025년 말 완공 예정인 동북선 경전철

출처: 박사공인중개사사무소

 

 

 

방배동 재건축 단지

이수역과 사당역 사이에 지구단위가 계획돼 있음. 사당역 인근 '사당역복합환승센터' 개발 예정.

출처: 블로그 광명뉴타운 자이부동산

 

 

광명뉴타운

출처: 블로그 1구역우리부동산