아파트 값, 5차 파동

이 책은 그 시대 어떤 일이 있었고, 사람들은 어떻게 생각했고, 그에 따른 결과는 이러했다는

옛날 이야기를 해주는 방식으로 되어있었습니다.

 

1960년대부터 2001년까지 부동산 관련 이야기 및 사회 전반적인 이야기가 있었습니다.

이 기간 동안 4번의 아파트값 파동이 있었고 앞으로 5차 파동이 올 것 같다는 내용이 골자였습니다.

 

다음은 정리한 내용입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

먼저 1970년 이후 4번의 아파트값 파동이 있었습니다.

초록색으로 표시한 부분이 그 때입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

먼저 1차 파동은 1973년~1974년 1년 동안 있었습니다.

 

 

 

 

 

1차 파동에는 정부의 어떠한 개입도 없었습니다.

상승 요인은 원자재(철근, 석유) 가격 인상에 따른 분양 가격 인상, 실물경기 호황입니다.

하락 요인은 자연스럽게 사람들이 집값이 너무 올랐다는 생각을 했고 경기도 안좋다고 생각해 수요가 적어졌습니다. 공급도 충분했구요.

빨간색은 아파트값 보합 및 하락의 이유입니다.

 

 

당시 서울의 중심은 동부 이촌동이었습니다.

74년을 기준으로 보면 동부 이촌동>여의도>영동지구 순서로 분양가격이 높습니다.

이 것은 땅값이 반영된 결과라고 할 수 있습니다.

하지만 동부 이촌동은 74년 이후부터 분양이 없고 여의도, 영동지구에 아파트를 짓게 됩니다.

자연스럽게 사람들은 그 쪽으로 터전을 옮겼습니다.

동부 이촌동 다음으로는 여의도가 분양가격이 높았는데 어느순간 영동지구가 높아집니다.

영동지구(강남) 개발로 많은 사람들이 이주를 하였고 개발도 이루어졌기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2차 파동은 1977년~1978년 1년 동안 일어납니다.

 

 

 

 

 

 

상승요인으로는 희소가치가 있는 여의도 소형 아파트 분양이 성공적으로 마치며 사람들이 다시 아파트에 관심을 갖게 되었고 부가가치세가 과세되면서 물가가 인상되며 분양가격이 높아졌습니다.

하락요인은 정부가 1978년 8월 8일 부동산 투기억제 종합대책이라는 큰 대책을 내놓은 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3차 파동은 그래프가 조금 헷갈리니 잘 봐주셔야 합니다.

먼저 서울지역 민영아파트 분양가격 상한선을 보면 분양가격은 계속 올라갑니다.

하지만 사람들의 매수 심리가 꺾였기 때문에 기존 아파트값은 그대로였고 미분양도 많이 쌓였습니다.

위기를 느낀 정부가 주택경기활성화대책을 두 번이나 내놓지만 부동산 시장은 얼어있었습니다.

그러다가 1982년~1983년 1년 동안 3차 파동이 일어납니다.

 

 

 

 

 

 

상승 요인으로는 금리가 대폭 낮아졌습니다. 또한 주택임대차 보호법이 바뀌면서 임대인들은 전세값을 올리게됩니다. 그리고 분양가가 기존 아파트와 맞지 않아 생기는 여러 부작용을 해결하고자 분양가 현실화 방침을 발표하였으나 이에 따라 더욱 심리가 불안해져 아파트값이 상승하게 됩니다.

하락 요인으로는 정부가 시행한 주택투기억제대책으로 분양 경쟁률이 낮아지는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다음 4차 파동은 앞선 1,2,3차 파동과 다르게 긴 시간 동안 이어집니다.

1987년~1991년까지 4년 동안 일어났습니다.

이 때는 그 유명한 노태우 전 대통령의 200만호 주택 건설 직전에 벌어진 일인데요

사실 우리나라 경제 상황이 좋아지면서 아파트값이 상승하는 것은 필연적이었습니다.

 

 

 

 

 

1기 신도시 건설계획입니다.

분당과 일산이 비슷한 규모이고 평촌, 산본, 중동으로 순서가 이어집니다.

1기 신도시는 지금도 살기 좋은 곳으로 소문이 나있죠.

곧 재건축? 리모델링? 바람이 분다면 또 한번의 폭풍이 몰아칠 수 있는 곳이라는 생각이 듭니다.

 

 

 

 

4차 파동의 상승 요인으로는 경제 호황, 선거 자금, 올림픽, 분양가 자율화, 주택임대차 보호법 개정이 있습니다. 이 중간에 신도시를 분양하였는데 보통 생각하기에 분양을 많이 하면 사람들의 불안한 심리가 안정이 되어 아파트 값이 하락할 것 같죠. 그런데 이 당시에는 분양할 때는 별 다른 변화가 없었으나 입주할 당시에 자신이 살던 집을 매물로 내놓으면서 아파트 값이 조정되었다고 합니다.

즉 하락 요인은 신도시 분양이 아닌 신도시 입주입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다시 모아서 보자면 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그래프는 1986년 1월~2001년 7월 서울 아파트 매매지수입니다.

이 책이 2001년 7월에 출간이 되었는데요

그 때 당시 4차 파동은 엄청난 파동으로 느껴지죠?

 

책의 저자인 최명철 작가는 이야기 합니다.

1. 저금리 정책이 유지되는 한 집값은 쉽게 하락하지 않는다.

2. 주택시장으로 눈을 돌려 투기가 아닌 투자를 해야 할 때이다.

3. 시세차익을 겨냥해 전세를 끼고 집을 사두는 투자수요가 감소했기 때문에 주택공급이 감소했지만 집값은 오르지 않았다.

4. 아직도 국민들의 부동산에 대한 관심은 각별하다.

5. 꿈의 구연, 월드컵이 2002년 5월에 개막된다.

6. 아파트가 뜰 조건을 갖추고 있어 아파트 전선에 이상 없다.

7. 우리는 있는 그대로를 보지 않고 보고 싶은 것만을 보려고 한다.

8. 시간은 기다려주지 않는다. 기회가 왔을 때 놓치지 말고 잡아야 한다.

 

즉.. 앞으로 5차 파동이 있을 예정이니 열심히 준비를 하고 있자는 거죠.

2001년 상황이 어땠을까요?

'실질금리가 마이너스로 떨어졌고 재건축시장은 싹쓸이파들이 기승을 부리고 있다. 법원 경매시장도 북적거린다. 신축 주택 거래관련 세금과 금융비용에 대한 부담이 줄어들어 주택시장 움직임이 심상치 않다. 전세난은 98년에 예고됐었다. 소형아파트 공급마저 줄어든다. 서울의 주택 보급률은 71%, 수도권은 83%에 불과하다. 서울의 자가집비율은 50%에도 못미친다. 수도권으로의 인구유입도 여전하다' 등의 이야기가 책에 나옵니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그 결과를 한번 볼까요?

다음 그래프는 1986년 1월~2009년 10월 서울 아파트 매매지수입니다.

5차 파동은 실제로 일어났고

4차 파동보다 더 높은 상승과 긴 기간 동안 이루어졌습니다.

2001년~2008년 말까지 거의 8년의 시간 동안 일어났습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

저는 이 책을 읽으면서 현재와 비슷한 점이 있어서 놀랐습니다.

 

먼저 상승 요인을 살펴보자면

1차 파동에서 시중 자금이 풍부하다

2차 파동에서는 공급이 부족하다. 분양 가격이 계단식으로 오른다. (이건 분양가 상한제가 나오면서 막히게 되겠죠?)

3차 파동에서는 금리가 낮아졌다. 전세값이 상승한다.

4차 파동에서는 주택임대차보호법이 개정되었다. (이것도 지켜봐야합니다.)

 

하지만 하락 요인도 있습니다.

2,3차 파동에서 언급된 정부의 강력한 대책입니다.
그런데 4차 파동에서 이 대책은 부동산 시장에 영향을 주지 못했죠.

우리가 알다시피 5차 파동에서도 마찬가지구요.

 

 

 

 

 

 

 

 

현재 시점에서 서울의 매매지수 그래프를 다시 살펴보았습니다.

짧게 잡으면 2016년부터 현재까지

길게 잡으면 2013년부터 현재까지

매매지수는 상승중입니다.

최명철 작가가 2020년 책을 다시 쓴다면

'아파트값, 6차 파동'으로 쓰지 않았을까 하는건 저만의 생각일까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아래는 서울 아파트 전세지수도 함께 나타낸 그래프입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사실 이 책을 덮는 순간

좀... 무서웠습니다.

 

물론 서울을 기준으로 이야기를 하였지만

파동이라는 것은 긍정적인 면 보다는 부정적인 면이 더 많지 않을까 하는 생각 때문입니다ㅠㅠ

 

또한

1,2,3,4차 파동을 겪으면서 사람들이 똑같은 실수를 또 한다는 것이 느껴졌습니다.

아파트값이 마구 올라갈 때는 불안한 심리로 다들 매매하기 위해 달려들고

아파트값이 잠잠할 때는 조금 더 지켜보자 하면서 기다리는 것입니다.

그럴 때마다 '아니야..빨리 지금 사...'라고 혼자서 속으로 외치기도 했네요.

그런데 저도 그 때로 돌아간다면 같은 마음이겠죠 ㅎㅎㅎ

 

 

 

 

 

같은 실수를 반복하지 않기 위해서

이 책에서 말하는 주(住)테크 IQ를 높이기 위해 노력해야겠습니다.