1. 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세란?
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 관련 내용은 이 영상에 너~~무 잘 정리되어 있습니다.
(한번씩 보시면 좋을듯)
2. 일시적 1가구 2주택 다양한 경우를 생각해보자!
초보인 우리는 아무래도 1주택이거나 무주택이겠지요?
그러면 일시적 1가구 2주택을 효과적으로 활용할 수 있어야 하는데요
일단 취득일과 양도일이 중요합니다.
취득일이 중요한 이유는 A ,B주택 취득한 날짜 간 1년 텀이 있어야 하기 때문이죠.
(취득일=잔금일. but 계약일과 잔금일 사이에 조정지역의 여부가 바뀐 경우는 계약일 기준으로 함.)
또한 취득일 당시에는 비조정지역이었는데 양도일에 조정지역이 되었을 경우 2년 거주 요건에 해당되지 않습니다.
양도일이 중요한 이유는 양도 시점에 A, B 주택이 조정지역인지 비조정지역인지에 따라 비과세 조건이 달라지기 때문입니다. (양도일=잔금일. but 계약일과 잔금일 사이에 조정지역의 여부가 바뀐 경우는 계약일 기준으로 함.)
내가 무주택자라는 가정으로 해보겠습니다.
2020.9.2. 오늘자로 A주택을 매수했습니다.
▶ A주택이 조정지역이라면?
- 1년 후 매수한 B주택이 조정지역일 경우 A주택 2년 거주 및 보유, B주택 매수한 지 1년 이내 A양도, B주택 전입
- B주택에 세입자가 있다면 2년 이내 A양도
▶ A주택이 비조정지역이라면?
- 1년 후 매수한 B주택이 조정, 비조정 상관없이 A주택 2년 보유, B주택 매수한 지 3년 이내 A양도
▶ A주택이 분양권이라면?
- 아직 주택으로 생각하지 않음. 준공 후 잔금날이 취득일임. 잘 따져서 B주택을 매수.
예) A분양권 취득(20.09.02) B주택 취득(21.10.10) A주택 준공 후 잔금(22.12) 일시적 1가구 2주택 가능.
내가 1주택자라는 가정으로 해보겠습니다.
19.12.17 이후 A주택(조정지역)을 이미 매수했습니다. - 아파트
B주택은 1년 후에 매수할 예정이고 조정지역으로 가정합니다. A주택은 당연히 2년 거주 및 보유, B주택 취득 후 1년 이내 매도 및 전입 해야겠죠?
▶ 만약 A주택이 9억원을 초과한다면?
- 9억 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세
▶ B주택이 분양권이라면?
- 주택으로 보지 않음. 분양권 구입 당시가 아닌 입주 시점이 취득일로 잡힘.
(양도세 중과의 경우는 조정대상지역 분양권은 계약부터 주택수로 잡힘)
- 하지만, 이번에 개정된 세법을 보면 21.1.1. 이후 매수하는 분양권은 주택수로 잡힘. 구입 당시가 취득일.
3. 내가 일시적 1가구 2주택으로 비과세 받을 수 있는 방법은?
저는 2020년 6월 17일 현재 조정지역 A아파트를 매수했습니다.
(계약일 당시는 비조정지역이었기 때문에 조정-조정 2년 거주 요건에서 제외됩니다.)
방법 1) 21.7 이후 비조정지역 B아파트 매수(분양권 포함)
- 22.7 이후 B아파트 매수 3년 이내 A 매도.
방법2) 21.7 이후 조정지역 B아파트 매수
- 22.7 이후 B아파트 매수 1년 이내 A 매도, B아파트 전입.
- 혹은 전세 낀 물건을 매입하여 2년 이내 A 매도, B 전입. (but 취득세는 8%)
방법3) 21.1 이전에 비조정지역 B분양권 구입(22.8 이후 입주 예정). 분양권 구입 시기 고려하여 21.7 이후 비조정지역 C아파트 매수
- 22.7 이후 B분양권 입주 전 A 매도 (but C아파트 취득세 8%)
방법4) 21.1 이전에 비조정지역 B분양권 구입(21.7 이후 준공 예정)
- B분양권 잔금 후 3년 이내 A 매도
방법5) 21.1 이전에 조정지역 B분양권 구입(21.7 이후 준공 예정)
- B분양권 잔금 후 1년 이내 A 매도, B 전입
취득세 8%는 무섭고 당분간 월세로 살 예정이라 전입은 힘들고..
저에게 최선의 방법은 1,4번 정도겠네요.
아직 오피스텔과 재개발 입주권 공부는 하지 못했는데 그 곳에서도 방법이 있겠죠?
혹은 조정지역으로 2개 사놓고 비조정지역이 될 때까지 기다리기...?ㅋㅋㅋㅋ
위에 나온 예시 외에도 정말 다양한 경우들이 많이 있습니다.
저도 제 경우가 아닌 이상 눈에도 안들어오고 잘 모르겠더라구요ㅠ
본인 상황에 맞게 내가 일시적 1가구 2주택을 어떻게 잘 활용할 수 있을까 생각해보면 좋겠습니다.
또한 취득세에서 일시적 1가구 2주택의 범위가 양도세와 조금씩 달라서 취득세 기준도 함께 살펴봐야 합니다.
(소득세법 & 지방세법 같이 보기)
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