인천 부평구 현황 (2020.09.10.) 1탄

인천 부평구입니다.

 

부평구는 북쪽으로 계양구, 동쪽으로 부천시, 남쪽으로 남동구, 서쪽으로 서구, 남서쪽으로는 미추홀구와 접해있습니다.

인천 내에서는 계양구와 함께 서울 출퇴근자들의 선호도가 높고 많이 거주하는 곳입니다.

2010년대 이후 부천과 왕래가 많다. 시가지도 연계되어있고 지하철 7호선으로 이동이 활발합니다. 

 

 

인천 내에서 부평구는 남동구 - 서구 다음으로 인구 및 세대수가 많은 지역입니다.

 

 

 

연령을 보면 서구, 연수구가 젋은 연령층이 많이 사는 편이고 그 다음으로 계양구, 남동구, 중구, 부평구  등이 있습니다.

 

 

부평구의 인구수를 보면 꾸준히 감소하는 모습을 보여줍니다.

 

 

 

세대수는 2015년을 기점으로 줄어듭니다. 

아무래도 이제 구도심이다보니 사람들이 신도심을 찾아 떠나는 것이 아닐까 생각이 듭니다.

 

 

 

 

인천 부평구와 인구이동이 밀접한 곳은 인천 서구, 남동구, 연수구, 부천시라고 할 수 있겠네요.

부평구는 전입 인구보다 전출 인구가 많습니다.

 

 

부평구의 입주물량은 2020년 적정, 2021년 약간 부족, 2022년 초과, 2023년 약간 부족

즉.. 수요량보다 많은 입주물량이 예정되어있습니다. 

 

 

 

 

부평구의 전출입과 관련이 깊었던 서구, 남동구, 연수구, 부천시와 함께 입주물량을 살펴보겠습니다.

2020년 10월 ~ 2024년 1월에 해당하는 입주물량으로 분기별로 나타낸 것입니다.

2022년 특히 입주물량이 많고 2023년 초순까지 입주물량이 많이 있습니다. 아무래도 서구의 검단과 루원시티, 부평구의 재개발 물량이 있기 때문인 것 같습니다. 

 

 

 

미분양은 2019년 3월부터 미분양이 빠르게 소진되었고 지금은 거의 없는 상태입니다.

사진은 없지만 인천도 마찬가지입니다. 

 

 

 

평단가를 살펴보면 연수구-부평구-남동구-서구 순서입니다. 

그런데 이 평단가는 부동산지인과 호갱노노가 차이가 많이 나네요. 

부동산 지인을 보면 부천이 부평구보다 훨씬 평단가가 비싸다고 되어있는데 호갱노노는 차이가 적습니다.

좀 더 객관적인 자료가 없을까 고민이 듭니다. 

 

 

2년 기준 평단가 상승률을 살펴보면 서구, 부평구, 연수구가 높은 상승률을 보입니다.

위와 마찬가지로 부동산지인에서는 부천시가 부평구보다 더 많이 상승했다고 나와있는데 호갱노노는 아니네요. 

 

 

 

 

부평구 내 동별 평단가를 살펴보면 서울과 7호선으로 연결되어있는 삼산동이 가장 평단가가 높았습니다.

아무래도 삼산동은 삼산체육공원 등 주변 환경이 좋고 부천의 상권을 함께 이용할 수 있는 점이 메리트가 아닐까 생각이 듭니다. 

그 다음으로는 1호선으로 연결되어있는 부평동이 높았습니다. 부평동은 앞으로 신축이 될 분양권 가격이 반영된 것 아닐까 싶습니다. 

부동산 지인에서는 부개동을 그 다음으로, 호갱노노에서는 산곡동이 그 다음으로 높다고 나와있습니다. 

부개동 또한 신축 물량이 있고 산곡동은 7호선 연장 호재와 재개발 물량이 있습니다. 

 

 

 

 

 

구별 일자리 수는 다음과 같습니다.

서구가 가장 많고 남동구-부평구-연수구-미추홀구 순서입니다. 

 

 

 

구별 평균소득을 보면 동구가 368만원으로 가장 높습니다. 가격은 제일 저렴한 곳인데 신기하네요^^;

다음은 부평구, 연수구, 중구가 있습니다.

부평구는 인천 내에서 일자리 수도 많고 평균 소득도 높은 편에 속합니다. 

 

 

 

 

지적도를 통해 토지 이용을 살펴보면 부평역과 부평시장역 주변으로 크게 일반상업지역이 있습니다.

인천에서 가장 큰 상업지구라고 할 수 있는데요 각종 음식점, 술집, 병원, 가게 등이 모여있는 곳입니다.

7호선 부평구청역에서 연장되는 산곡역 주변에도 상업지역이 있습니다. 이 곳은 현재 주상복합이 지어졌고 남은 공간은 대규모 재개발이 이루어지고 있습니다. 삼산동 일대인 굴포천역 주변에도 상업지구가 보입니다. 

부평구청역과 갈산역 쪽에는 공업지역이 보이는데 이쪽은 한국GM공장, 부평국가산단으로 많은 일자리가 있는 곳입니다. 

 

 

 

 

 

 

학군을 보면 중학교는 부원중, 부원여중이 독보적입니다.

고등학교는 인천과학고, 인천외고, 세일고가 돋보입니다. 특히 부평구의 고등학교가 인천 평균보다 높은 것을 알 수 있습니다.

인천 내에서 학군이 좋다는 연수구와 비교해도 부평구가 뒤쳐지지 않았습니다.

 

 

위에서 나타난 좋은 학군의 중학교는 빨간색 고등학교는 파란색으로 표시해보았습니다. 

학원가가 많은 곳은 삼산동입니다. 

삼산동의 학원은 상동보다 더 많습니다. 삼산동은 학원가도 많고 좋은 중학교, 고등학교가 함께 있었습니다.

부평구 내에서 삼산동 평단가가 제일 높았던 이유가 이것일까요?

좋은 학군의 고등학교가 몰려있는 곳은 산곡동이었습니다. 곧 7호선이 연장되는 산곡동이 학군까지 좋았네요. 

부평동에도 좋은 학군의 중학교가 있습니다. 

 

 

 

부평에서 가장 큰 호재는 7호선 연장과 GTX-B노선입니다.

수혜지역으로는 산곡역 주변 산곡동, 부평역 주변 부평동이 대표적입니다. 

 

더 자세한 인천 관련 호재는 이 글을 참고하시면 됩니다. 

https://somsomggu.tistory.com/59

인천 교통 호재 정리(IGO 빡시다 책 두 권 참고)

 

 

 

 

 

이제 부평에서 시세를 이끌어갈 곳을 찾아보고자 합니다.

먼저 0~5년차 아파트입니다.

부평역을 주변으로 신축 아파트가 많은 것이 느껴지시죠? 모두 재개발 후 분양한 단지들입니다. 

대부분 6억 이하로 형성되어있는데, 분양권 피를 더하면 6억을 넘는 아파트도 꽤 있습니다. 

하지만 9억에 육박하는 부천과 비교했을 땐 아직 많이 저렴해보이네요.

 

 

 

5~10년차 아파트입니다. 래미안부평이 63000이네요. 그럼 주변 신축 분양권은 더 비싸겠죠?

분양권 가격은 잘 반영이 안되나봅니다. (그럼 직접 알아보는수밖에....)

 

 

 

10~20년차 아파트입니다. 

부개역푸르지오는 주변 신축의 영향일까요? 6억입니다.

삼산체육관역 주변 6억이 넘는 아파트들은 삼산타운주공입니다. 

 

 

 

20년 이상 아파트입니다.

부평역 주변 부평동아아파트가 56000으로 제일 비싸네요. 

부평동아아파트는 무려 33년차인데 꾸준한 가격 상승을 보여주는 곳입니다. 그만큼 이 곳이 입지가 좋은 곳이라는 반증이겠지요? 

 

 

정리해보자면, 지금까지는 삼산동 구축들이 부평구의 시세를 이끌었지만 부평동아아파트의 시세, 분양권들의 시세를 보면 앞으로 부평역 주변이 재개발로 시세를 이끌어 갈 것으로 보입니다. 하지만 7호선이 연장하는 산곡역 주변 산곡동도 많은 재개발이 이루어지는 것으로 보아 산곡동 분양권, 입주권도 눈여겨 봐야 할 것 같습니다.