인천시 부평구 현황 2탄 (2020.09.11.)

 

인천시 부평구 현황 1탄에 이은 2탄입니다. 

 

https://somsomggu.tistory.com/85

인천 부평구 현황 (2020.09.10.) 1탄

 

 

 

지난 2년간 부평구의 매매지수, 전세지수, 거래량을 보면서 인천이 어떤 흐름을 보였는지 알아보고자 합니다.

먼저 거래량을 보면 2019년 1월을 기점으로 꾸준히 거래량이 상승하고 있었습니다. 

그러다가 2019년 9월 갑자기 거래량이 많아졌고 그 이후부터 쭉쭉 거래량이 늘어났습니다.

하지만 2020년 3월부터 뚝 떨어졌네요. 2020년 6월 또다시 폭발했지만 다시 약간 주춤하는 모습이지만 여전히 거래량이 많습니다.

매매지수는 2020년 2월을 기점으로 큰 폭의 상승이 있었습니다.

전세 또한 같이 상승하였는데 매매만큼 큰 상승은 아니었네요.

2020년 7월에는 매매, 전세지수가 약간 하락하였습니다. 

그렇다면,

1. 2019년 9월에 거래량이 증가한 이유는?

2. 2020년 2월 거래량과 함께 매매지수가 올라간 이유는?

3. 2020년 7월 매매, 전세지수가 소폭 하락한 이유는?

 

이 세 가지 물음에 대한 답을 찾아보겠습니다. 

 

 

 

 

 

2018년 이후 입주물량부터 살펴보았습니다. 

2019년 중반부터 물량이 부족하네요. 입주물량이 부족하다보니 거래량이 늘어난걸까요..?

그래도 2020년에는 적정물량인데 말이죠. 

 

 

 

 

 

지난번에 살펴보았던 미분양수를 다시 가져왔습니다.

미분양은 2019년 3월부터 빠르게 소진되었는데요,

3월에는 거래량이 많아 보이지 않았는데 이미 미분양이 소진되고있었습니다. 

거래량에는 드러나지 않지만 미분양이 소진되는 것으로 사람들의 수요를 파악할 수 있겠네요. 

 

 

 

이번엔 KB 매매, 전세 증감률을 살펴보았습니다. 

2019년에 크게 눈에 띄는 점은 없었습니다. 전반적으로 조용한 느낌

그런데 아까 살펴본 거래량은 늘어나고 있었죠?

증감률보다 거래량이 먼저 반응을 보이는 것 같습니다. 

그런데 2019년 12월 23일 즉 12.16대책 이후부터 인천 전반적으로 매매, 전세가 함께 올라가는 것이 보입니다. 

하지만 부평구는 조금 더 늦게 반응이 왔습니다. 

부평구는 2020년 2월부터 매매상승이 보입니다. 전세는 여전히 움직임이 보이지 않았습니다.

그러다가 2020년 4월부터는 연수구, 남동구를 제외하고 전반적으로 매매 상승이 주춤한 것으로 보입니다.

하지만 2020년 6월 22일 즉 6.17대책 이후 연수구와 부평구의 매매 상승이 눈에띕니다.

전세 또한 증가하는 모습을 보입니다. 

 

12.16대책과 6.17대책이 인천에, 그리고 인천 부평구에 어떤 영향을 준 것일까?

그리고 2019년 9월부터 본격적으로 늘어난 거래량은 어떻게 설명할 수 있을까?

 

 

 

 

 

질문에 답을 찾기 위해 

먼저 12.16대책을 보았습니다.

 

 

12.16대책에서 가장 중요했던 것은 투기지역, 투기과열지역에 9억을 초과하는 주택에 대한 대출과 전세대출을 제한하는 내용입니다. 또한 조정대상지역에 양도세 중과 시 분양권 포함 및 종부세 상향조정이 있습니다. 

상대적으로 저렴하고 비규제지역이었던 인천이 조금은 머리를 내밀 수 있던게 아니었을까 생각이 듭니다. 

 

 

다음은 2.20 대책입니다. 

가장 중요한 것은 조정지역이 늘어난 것이고 그 중에 인천은 빠져있었다는 점입니다. 

 

 

 

다음은 6.17대책입니다.

이 때 인천은 모두 규제지역이 됩니다. 그 중 서구, 남동구, 연수구는 투기과열지구입니다.

부평구는 조정대상지역이네요. 

그럼 6.17대책 이후 부평구가 상승한 이유는 쟁쟁한 경쟁상대였던 서구, 남동구, 연수구가 투기과열지구로 됐기 때문 아닐까요? 

 

 

 

당시 반응을 자세히 살펴보기 위해 기사를 찾아보았습니다. 

2019년 7월부터 시작됩니다.

 

 

 

 

서울의 오름세는 지속되지만 인천과 경기도는 보합이라는 기사입니다. 

 

 

 

그런데 8월, GTX-B 예타 통과되었다는 기사가 뜹니다.

수혜지역으로는 송도, 인천시청, 부평이 있습니다.

이 날 전 우연히 송도맥주축제에 있었는데 ㅋㅋㅋㅋㅋ 폭죽 터트리고 난리도 아니었습니다.

그땐 뭐가 뭔지 아무것도 모르고 폭죽 감상이나 하고있었던.....^^;

 

https://cnbc.sbs.co.kr/article/10000952664?division=NAVER

GTX-B 우여곡절 예타 통과…송도~서울역 27분 주파

 

 

 

이어 비조정지역에 교통 호재, 재개발 호재까지 있는 인천 부동산에 온기가 돈다는 기사입니다. 

어느새 청약 열기가 후끈해졌다고 합니다.

여전히 교통 호재에 따라 집값이 움직이고 있구요.

 

3기 신도시 발표 관련 기사도 있습니다.

news.lghellovision.net/news/newsView.do?soCode=SC70000000&idx=266109

LG헬로비전 지역방송

 

12.16 대책 후 규제를 비켜간 지역에 청약 열기가 뜨겁다는 기사입니다.  

서울지하철 7호선 연장 이야기를 하며 철도 신규대통에 따라 집값이 움직인다는 말도 나옵니다.

이후 청약시장은 계속 좋았습니다.  

 

기사에서는 코로나도 비켜갔다고 하지만... 제 기억으로는 4월부터는 인천에 코로나가 심해지면서 부동산이 주춤한다는 이야기를 많이 들었습니다. 특히 부동산 소장님들께서 그런 이야기를 많이 하셨구요. 

 

5월에도 여전히 풍선효과는 대단했으나 광역시 및 수도권 분양권 전매 금지 이야기가 나옵니다. 

시행은 9월이라고 했으니 그 전에 청약을 하려는 수요는 더욱 많아졌습니다. 

 

그러다 6.17대책이 나옵니다. 인천 아주 깜짝 놀랐죠?

 

하지만 8월 기사에서는 호재 있는 지역 위주로 오르고 있고, 인천의 전셋값이 오르고 있다는 뉴스입니다. 

 

 

 

정리하자면

 

2019년 3월부터 미분양이 소진되고 있었고

2019년 9월엔 GTX-B 예타통과가 되면서 거래량이 증가

2019년 12월부터는 비규제지역으로 인한 풍선효과

2020년 3월엔 코로나 여파

2020년 6월에 규제지역으로 묶임

2020년 9월 현재 6.17대책 이후 부평은 규제지역이 됐음에도 불구하고 조금씩 상승하고 있고 전세도 상승하고 있습니다.

 

 

인천의 과거 매매가, 전세가 흐름은 이 글을 참고해주세요. 

 

 

 

 

 

다음은 기사에서도 많이 언급 되었던 청약 이후인 분양권 가격을 알아보겠습니다. 

 

부평구는 현재 조정대상지역으로 분양권을 구입하게되면

중도금 대출은 50%만 승계, 10% 마지막 회차는 자납해야합니다. 1주택자는 준공 후 6개월 이내 처분 조건으로 중도금 대출을 승계할 수 있습니다. (그러면 중간에 분양권을 팔면 어떻게 될까요?)

또한 잔금 시 KB시세의 50% 대출이 가능하고 잔금 대출 당시 1주택자는 입주 후 1년 이내 처분조건입니다.

올해 안에 분양권을 취득하면 분양권이 주택수로 산정이 되지 않습니다.

하지만 21.6 이후 분양권을 양도하면 1년 이내 양도시 70%, 1년 이상 양도시 60% 양도소득세를 내야합니다.

1주택자가 등기 시 취득세 중과를 피하려면 1년 이내 이전 집을 매도해야합니다. 

1주택자는 참... 분양권 구입하기 힘드네요ㅠㅠ 

그래도 올해 안에 사서 내년 6월 전에 팔면 취득세는 없고 양도소득세는 50%입니다. (맞죠?) 

 

 

 

일단 지금 부평구에서 분양권이 있는 곳의 위치입니다. 

여러분이 보시기에 어떤 곳이 가장 입지가 좋아보이시나요?

저는 위치, 세대수, 브랜드를 고려하여

SK뷰(부개동)-두산(청천동)-아이파크(산곡동)-힐스테이트(십정동)-부개역코오롱(부개동) 정도가 아닐까 생각해 듭니다.

 

 

 

가격은 어떨까요? 

 

부동산에 전화를 해본 결과

어떤 단지는 매물이 없다 혹은 투자자들이 빠지면서 실수요자들이 사고 있다, 하지만 양도세는 매수자 부담이다 등등 다양한 의견이 있었습니다. 규제지역으로 묶여서 매수세는 좀 떨어졌지만 프리미엄은 이전과 비슷한 느낌이었습니다.

 

 

 

 

 

저 혼자 생각한 입지순위와 평당가는 좀 차이가 나네요^^;

아니...부평중앙하이츠프리미어가 1등이라니....... 말도 안되네요!!

그 다음은 SK뷰, 그 다음이 부평코오롱하늘채입니다.

부평코오롱하늘채가 이정도면 그 주변에 있는 신축 단지도 따라 올라가고 SK뷰는 더 치고 올라갈 수 있지 않을까요

(SK뷰는 아직 전매제한 단지지만 예상 프리미엄을 이야기 해주셨습니다.)

제가 좋은 입지라고 봤던 두산은 생각보다 저렴했습니다.

7호선이 개통되면 산곡역 도보 10분 거리에 있고 주변이 재개발로 인해 좋아질 두산이 빛을 발할 수 있을 것 같습니다. 

현재 분양권 프리미엄은 1호선과 GTX-B 호재가 있는 부평역, 부개역 주변이 더 높네요. 

(물론 제가 많은 부동산에 전화한 것이 아니라 정확한 수치는 아닙니다. )

 

 

 

 

 

 

이번엔 부평구에서 빼놓고 이야기 할 수 없는 재개발을 보겠습니다.

제가 재개발을 잘 몰라서.. 일단 책이랑 인터넷에 다른분들이 정리해주신 것을 바탕으로 옮겨적는 정도만 해보았습니다.

 

 

일단 분양권 위치 지도에 함께 그려본 재개발 구역의 위치와 진행정도입니다.

이렇게 보니 어떤 지역이 신축밭이 될 지 눈에 보이네요. 7호선 연장 산곡역, 1호선 부개역, 부평역, 백운역 주변입니다. 

 

 

 

다음은 각 구역별 진행정도, 세대수, 건설사, 프리미엄입니다. 

 

(이 분의 블로그를 보고 옮겨적었습니다.)

https://blog.naver.com/ko2nu/222087914863

인천 재개발 구역 현황 (2020.09) - 2

 

 

 

다음은 '돈되는 재건축 재개발2' 책에 나온 체크리스트를 옮겨적었습니다.

택지면적이 클수록, 정비기반시설기부채납 비율이 작을수록, 용적률이 높을수록, 일반분양 비율이 높을수록, 세대당 평균 대지지분이 많을수록, 임대 비율이 낮을수록 사업성이 좋은 것 아닐까 생각이 듭니다. 

 

 

 

위치, 사업성, 세대수, 건설사를 고려하여 제가 혼자 정해본 나만의 순위입니다.

이런식으로 나만의 기준을 정하고 사업진행 정도에 따라 프리미엄을 보면서 투자할 곳을 찾으면 되는거 아닐까요...ㅎㅎ

 

 

 

 

 

인천에 살고 있고 부평구는 임장도 몇번 가봤지만 이렇게 자세히 손품을 해본 것은 처음이었습니다.

또한 재개발은 어렵다는 생각에 한번도 들여다보지 않았는데

이번 기회에 조금이나마 알아볼 수 있어서 좋았습니다. 

분양권과 입주권 순위를 조원들과 함께 의논해보고 임장갈 지역을 정하면 좋겠다는 생각이 들었네요.

지극히 개인적인 의견이 들어간 것이 많아서 정확하지 않았던^^; 저의 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.