거래량과 매매가의 관계

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서울·경기 거래절벽 “9·13 때보다 심각”

 

 

<기사 내용 정리>

• 그동안 나왔던 강력한 부동산 규제 정책 여파 등으로 인한 부작용이 해소되지 않으면서, 이번달 '최악의 거래절벽'에 직면할 수 있다는 전망이 제기된다.
• 10월 13일 오전 9시 현재 서울과 경기 지역의 10월 아파트 실거래 신고건수는 96건과 862건에 그치고 있다. 하루 평균으로 환산하면 각각 7.4건과 66.3건 꼴로 신고가 이뤄진 셈이다.
• 이달 들어 서울 송파구와 중구, 경기도 과천시 아파트는 단 한 건의 실거래 신고도 올라오지 않았다. 그 외에도 금천, 성동, 은평, 종로구가 이번달 각각 1건의 실거래 신고에 그치고 있고, 강동, 강서, 용산, 도봉도 2건이 불과하다. 경기도 역시 하남시(3건), 의왕시(1건) 등에서 거래절벽이 극심하다.

서울부동산정보광장, 경기부동산포털자료

 

• 지난달 거래량과도 확연히 비교된다. 9월과 10월의 실거래가 신고기한(30일)이 아직 남아 있다는 점을 감안해도, 이 상태가 지속 된다면 올해 10월은 역대 최저 수준의 거래량에 그칠 수 있다는 우려도 커진다.
• 최근 5년 동안 서울의 가장 낮은 월별 아파트 거래량은 지난해 2월의 1454건으로 9.13 부동산 대책 효과가 절정에 달하던 시기였다. 역대 최저 거래량은 글로벌 금융위기가 확산하던 지난 2008년 11월(1163건)이었다.
• 당분간 획기적인 주택거래량 증가가 일어날 가능성은 낮을 것. <- 전세 매물 부족으로 인한 전세가격 급등 여파가 매매시장까지 확산, 핵심 입지의 공급부족 등 시장의 불확실성 해소 되지 않음.

 

<KB부동산 매매거래지수>

매매거래지수=100+"활발함"비중 - "한산함"비중 (조사항목: 활발함, 보통, 한산함)

매매거래지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '활발함' 비중이 높음.

 

 

전국, 서울, 경기, 인천 지역 2020년 이후 주간매매거래지수를 살펴보았다.

먼저 전국은 6.17대책으로 인해 약간 주춤한 모습이 보였고 7.10 대책 이후는 거래가 줄어들었다.

서울은 6.17대책으로 상승폭은 줄어들었으나 여전히 거래가 활발하였으나 7.19대책 이후 급격히 거래가 줄어든 모습이다.

경기는 6.17대책으로 약간 주춤하고 7.10 대책 이후에는 거래가 확연히 줄어들었다.

인천은 6.17대책 이후 급격히 거래가 줄어들었다.

 

이를 통해 거래량의 절대값은 아니나 얼마나 거래가 활발하게 이루어지고 있는가를 봤을 때 6.17대책과 7.10대책 이후에 거래가 줄어든 것을 알 수 있다. 특히 7.10대책 이후 대부분 지역이 거래량이 급감하였다.

현재는 계속 거래가 별로 없는 상태를 유지되고 있다.  

 

 

 

 

 

 

매매거래지수와 매매가의 상관관계를 알고싶어 2003~2010년 서울 매매거래지수와 매매증감률을 살펴보았다.

 

 

먼저 서울매매거래지수이다.

큰 폭의 상승과 하락이 눈에 띄는 곳은 2006년 7월~3008년 2월이다.

이 외에서 몇 번의 상승과 하락이 있었다.

이럴 때 매매증감률은 어땠을까?

 

 

 

 

 

 

서울 2003~2010년 월별 매매증감률이다.

 

 

 

 

 

서울매매거래지수 그래프에 매매증감률이 하락했을 때(위 표에서 파란색)을 연한 주황색 음영으로 표시하였다.

매매증감률이 하락했을 때 나타나는 매매거래지수의 변화는 이전에 모두 거래지수가 감소했다는 것이다.

4번에 걸친 매매증감률 하락이 있었는데, 그 때마다 직전 매매거래지수는 감소한 것이 보인다.

 

하지만, 물음표가 있는 곳은 매매거래지수가 하락하였음에도 불구하고 매매증감률은 감소하지 않았다.

거래량이 줄어들었는데도 매매가가 증가했다는 것이다.

 

그렇다면 매매거래지수와 매매증감률의 관계는 필요충분조건이 아니다.

매매가가 감소할 때는 매매거래지수가 이전에 감소하는 모습을 보여주는 것은 맞지만

반대로 매매거래지수가 감소하였다고 매매가가 감소하는 것이 아니다.

 

 

<나의 생각>

• 이 기사를 선택한 이유는 거래량이 얼마나 줄어들었는지 내 눈으로 확인하고 싶었고, 거래량과 매매증감의 상관관계도 알고싶었기 때문이다.
• 과거의 사례를 보면 단순히 거래가 줄어들면 매매가가 감소하는 것이 아니다. 물론 거래가 줄어들면 매매가가 감소하는 경우도 있다. 이는 때에 따라서 다른 것이다. 그렇다면 이번 6.17대책과 7.10대책의 여파로 줄어든 거래량의 감소가 매매가에는 어떤 영향을 줄 수 있을까?
• 나는 공급이 충분하지 않는 한, 사람들이 부동산에 관한 관심을 끄지 않는 이상 매매가가 감소할 수는 없다고 생각한다. 앞으로 계속 추이를 살펴봐야겠다. 그리고 다음엔 요즘 이슈가 되고 있는 전세 가격, 전세수급지수와 매매가격간의 상관관계를 알아보고 싶다.