광주광역시는 대한민국의 서남부에 있는 광역시이다.
동남쪽으로 전남 화순군, 동북쪽으로 담양군, 서쪽으로 함평균, 서남쪽으로 나주시, 북쪽으로 장성군과 접한다.
시청 소재지는 서구 치평동이고 행정구역은 5구 95동이다.
동구는 전통적으로 광주의 중심지로, 구 전라남도청과 구 광주시청이 자리잡고 있다.
북구 역시 광주의 중심지로 북구 중흥동에는 광주 교통의 중심지였던 광주역이 위치한다.
남구는 주월동, 봉선동 등 주택가가 자리잡고 있으며
서구에는 상무 신시가지가 개발되었으며 현재 시청이 이곳에 위치하고 있다.
광산구는 원래 광산군 지역이었으며 광주송정역 주변의 송정동이 광산구의 주요 시가지이다.
광산구에는 첨단지구 및 신가지구, 신창지구, 운남지구, 하남 1,2,3지구, 수완지구, 선운지구가 있고
북구에는 첨단2지구가 완료되었으며 남구의 효천지구 등이 개발되고 있으며
광산구에 광주과학기술원(GIST), 삼성전자 공장, 북구에 국립광주과학관, 서구에 기아자동차 등이 자리잡고 있다.
인구 및 세대 수가 많은 순으로 정리해보면 북구>광산구>서구>남구>동구 순이다.
면적이 넓은 순으로 정리해보면 광산구>북구>남구>동구>서구 순이다.
따라서 인구 밀도가 높은 곳은 서구이다.
광주광역시의 인구수는 2014년도를 기점으로 줄어들고 있지만 세대수는 꾸준히 증가하고 있다.
구별 연령별 인구 비율은 영유아~40대까지를 표시해 보았다.
광주시 평균에 비해 연령이 젊은 구는 광산구이다.
서구는 광주시와 비슷하고 남구, 동구, 북구는 평균보다 연령이 높았다.
구별 지역소득을 보면 서구>광산구>동구>북구>남구 순서이다.
일자리가 많은 곳은 광산구>북구>서구>남구>동구 순서이다.
구별 평균 평단가를 살펴보면
부동산 지인은 남구>동구>서구>광산구>북구 순서이다.
호갱노노는 서구>남구>광산구>동구>북구 순서이다.
공통적인 것은 서구와 남구의 평단가가 높다는 것이다.
2006년부터 매매, 전세 지수와 입주물량을 함께 살펴보면
2010년~2012년 사이 입주물량이 적었을 때 매매지수와 전세지수의 급등이 보인다.
2014년~2015년 사이도 입주물량이 적었고 이에 매매지수와 전세지수가 높아지는 것을 보여준다.
광주는 대부분 입주물량이 적정수요량보다 많았었는데 매매지수와 전세지수는 한번도 떨어진 적이 없고 계속 상승을 하였다. 또한 입주물량이 적정수요량에 비해 조금 적었을 뿐인데 매매지수와 전세지수가 상승하는 모습이 보인다.
따라서 광주는 주택 소화량(?)이 좋다는 것이 느껴진다.
그렇다면, 2021년 적정수요량에 비해 적은 입주물량이 있는데 2021년 광주의 모습은 어떻게 될까?
앞으로 광주의 입주물량을 월별로 살펴보면 가장 많이 몰려있는 곳은 2022년 5월~9월 구간이다.
최근 3년간 매매, 전세 지수와 변동률을 살펴보면 2017년~2019년 2년 동안 상승이 있었다.
특히 2018년~2019년 1년 동안 큰 폭의 상승을 보여주었다.
이후 소강상태로 있는 것이다.
2년 전과 비교하여 매매 증감률을 살펴보면
동구(10%)>북구(9%)>서구(7%)>광산구(6.8%)>남구(6%)로 증가하였다.
2년 동안 큰 증가는 없었다.
그런데 큰 상승이 있었던 2017년~2019년 증감률을 살펴보면 남구>서구>광산구>동구>북구 순서인 것을 볼 수 있다.
이는 적게 오른 지역이 많이 오른 지역을 따라가는 갭 메우기라고 생각하면 될까?
최근 1년 동안의 증감률을 살펴보면 동구>북구>서구>광산구>남구 순서이다.
이렇게 되면 이제 다시 남구, 서구, 광산구의 반격이 시작될 때가 된 것이 아닐까 생각이 든다.
광주의 시장강도를 살펴보면 2019년부터 매매, 전세 시장강도가 쭉 떨어졌다.
그런데 2020년 8월부터 매매, 전세 시장강도가 조금씩 올라가는 모습이 보인다.
구별 시장강도를 보면 동구가 매매, 전세 시장강도 모두 강하고 그 다음은 남구, 광산구, 서구, 북구 순서이다.
KB매매 증감률은 조금 다른 모습을 보여준다.
10월 셋째주부터 북구와 광산구의 매매, 전세 증감률이 올라갔고
10월 넷째주부터는 남구의 매매 증감률도 변화를 보였다.
광주가 지금 조금씩 움직이는 것이 느껴진다.
통계상에 보이니, 현장에 가면 더욱 크게 느껴지지 않을까?
9월 거래량을 살펴보면 동구와 광산구의 거래가 월평균 보다 많은 것이 보인다.
이유가 무엇일까?
광산구에서 거래량이 많은 아파트는 광산쌍융예가, 신창2차부영, 신창3가부영, 우미린2차, 삼성아파트이다.
동구에서 거래량이 많은 아파트는 광주그랜드센트럴, 계림3차두산위브, 푸른길두산위브, 무등산골드클래스2차, 월남호반베르디움2차이다.
마지막으로 광주 지하철 2호선 건설계획도이다.
1단계 2019~2023년
2단계 2021~2024년
3단계 2022~2025년
정리해보면
전통적으로 부동산 가격이 높은 곳은 남구, 서구이고
동구, 광산구의 최근 거래량 상승과 가격 상승이 눈에 띈다. (특히 동구)
다음 포스팅은 광주를 구별로 분석을 해봐야겠다.
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