서울 대장아파트 시세 및 비교로 저평가 찾기

 

아래 내용을 설명한 영상입니다. 

 

youtu.be/5Ym7ktr-R94

 

 

 

 

 

서울 구별 대장아파트 시세를 살펴보고 평단가를 비교해보도록 하겠습니다.

구별 비교 뿐만 아니라 지금과 이전 시점을 비교하여 어떤 구가 올랐고, 어떤 구는 아직 오르지 못했는지도 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

먼저 구별 평균평단가입니다.

보라색-빨간색-노란색-초록색 순서로 평단가를 나타냈습니다.

평단가 순위와 대장아파트 평단가 순위가 같을까요?

 

 

 

 

대장아파트 명칭과 평단가 입니다. 

위에 보이는 평균평단가와 다른 점이 느껴지시나요?

 

눈에 띄는 점은

1. 강동구

평균평단가는 서울 내에서 높은 편에 속하지만 대장 아파트의 평단가는 그렇지 못하다.

2. 노원구, 구로구, 금천구

평균평단가는 서울 내에서 낮은편에 속하지만 대장 아파트의 평단가는 높은 편이다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대장아파트 평단가를 막대그래프로 비교해보았습니다.

강남구, 서초구, 용산구, 성동구가 앞도적으로 높고 그 다음부터는 비교적 순차적으로 낮아지는 것 같습니다.

평단가가 가장 높은 강남구와 가장 낮은 강북구는 2배 넘게 차이가 납니다.

서울 내에서 대장아파트끼리도 양극화가 심하다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

이번엔 2020년 9월과 2021년 1월 평단가 변화와 함께 비교를 해보았습니다.

파란색이 지난 9월, 주황색이 1월인데요

파란색을 보시면 순서가 뒤죽박죽입니다.

그 말은 1월에 들어서 많이 오른 곳이 있고 덜 오른 것이 있다는 뜻이겠죠?

 

네 부분으로 나눠서 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

먼저 강남구, 서초구, 용산구, 성동구, 송파구입니다.

2019년 9월의 순서는 서초-강남-용산-성동-송파였네요.

9월 당시 서초구에비해 강남이 너무 저렴한것이 아닌가 생각이 들었었고

송파구가 다른 네개의 구에 비해 저렴하다는 생각이 들었었는데

시간이 흐르니 역시 강남고, 송파구가 올랐구요 성동구보다 입지가 좋은 용산구가 오르면서 가격 격차를 벌려주었습니다.

 

그래도 제 눈에는 송파구가 여전히 저렴해 보이네요. 

 

 

 

 

 

 

다음은 양천구, 영등포구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 마포구입니다.

9월에는 종로구와 마포구가 광진구와 중구보다 평단가가 높았는데요

시간이 흘러 광진구와 중구 가격이 상승하면서 현재의 시세를 보이게 됩니다. 

영등포구도 상승이 있었네요. 

 

가격변동이 별로 없었던 종로구와 마포구가 다시 움직이게 될까요?

 

 

 

 

 

 

강동구, 동대문구, 서대문구, 노원구, 금천구, 구로구, 강서구, 성북구입니다.

동대문구와 노원구, 금천구는 9월에 더 낮은 평단가를 보였지만 현재는 가격이 상승하여 순위가 뒤바꼈습니다.

갭 메우기가 진행된것이 아닐까 생각이 드는데요,

 

그렇다면 갭 벌리기가 다시 시작하지 않을까요?

서울의 끝자락인 노원구 순위가 저 곳이 맞을까요? 

 

 

 

 

 

마지막으로 관악구, 은평구, 중랑구, 도봉구, 강북구입니다.

서울 내에서 저렴하다고 인식되는 곳들이 요즘 올랐다는 기사가 많이 보였는데요

그게 반영된 결과가 아닐까 싶습니다.

대부분이 상승하였습니다. 특히 도봉구의 큰 상승이 눈에 띕니다.

 

 

 

 

 

 

평단가 순위가 변화된 곳을 표시해보았습니다.

강남구, 광진구, 중구, 동대문구, 노원구, 금천구, 도봉구가 그것입니다.

급격한 변화를 겪은 동대문구, 노원구, 금천구가 눈에 들어옵니다.

 

변화가 있는 곳들이 그 자리가 맞는 것일까 생각해 보는 것이 좋겠네요.

만약 그 자리가 맞다면 원래 자리를 찾아간 것이고 아니라면 불균형이 일어난 것이니까요.

투자는 항상 불균형을 찾아가야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

사실 부동산은 인근 지역의 가격을 따라가는 경향이 있습니다.

따라서 단순히 서울 내에서 순위만 보는 것이 아니라 인접한 지역의 가격을 함께 봐야합니다.

이를 위해서는 지도를 통해 보는 것이 좋겠지요?

위에 있던 지도를 다시 가져왔습니다.

 

먼저 순위 및 가격 변화가 있던 곳들을 진한색으로 표시해보았습니다.

 

그렇다면 현재 저평가 지역은 어디일까요?

제가 생각한 저평가 지역은

 

1. 강동구

현재 인근 지역인 광진구, 송파구 시세가 상승했는데 강동구는 아직 상승하지 못함.

또한 가격을 비교하면 혼자 푹 꺼져있는 모습.

평균평단가는 높은 곳인데 대장아파트 평단가는 순위에서 밀림.

그런데 이번에 9호선 연장 호재가 나오면서 엄청난 상승이 있지 않았을까? 생각이 듦.

 

2. 성북구

중구, 동대문구 가격이 움직임. 

더 외곽인 강북구, 도봉구, 노원구의 상승이 있었음. 

대장 아파트 평단가 4353만원으로 주변에 비해 저렴.

 

3. 서대문구

용산구, 중구 가격이 움직임.

평단가 4651만원으로 종로구와 마포구 사이에서 혼자 저렴한 가격을 보임.

 

4. 은평구

서대문구의 상승으로 인해 영향을 받을 것 같음.

 

 

 

 

 

 

 

 

혹시 평단가가 보기 불편한 분들을 위해 가격이 적힌 지도를 보여드리겠습니다.

30평대 호갱노노 1개월 매물 평균을 기준으로 하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

앞으로 꾸준히 서울의 대장아파트 시세 변화를 지켜보고 비교한다면 저평가를 찾기에 더욱 수월할 것 같습니다.

감사합니다.