인천광역시 분석

 

인천 매매가격지수는 인천 자체의 물량보다 서울, 인천, 경기의 물량과의 관련성이 더 높다는 것을 알 수 있다.

06년~08년 3년 동안 큰 폭의 상승이 있었고

금융위기 이후 09년~12년 4년 동안 하락을 보였다.

하지만 13년~17년 다시 회복하는 모습을 보였고

17년, 18년 엄청난 물량으로 보합상태를 보였다.

하지만 20년부터 정부의 조정지역에 대한 규제 및 앞으로 줄어드는 물량 때문에 급격히 상승하는 모습을 보인다.

적어도 2022년까지는 이 상승세가 이어지지 않을까 생각이 든다.

 

인천 전세가격지수를 보면 금융위기에도 불구하고 하락하지 않고 2017년까지 쭉 상승세를 보여왔다.

매매수요가 금융위기로 전세수요로 몰리다보니 이런 현상이 나타난 것을 알 수 있다.

하지만 17년~19년까지 이어지는 물량으로 전세지수가 약간 하락하는 모습을 보였다.

매매가격지수와 마찬가지로 20년부터 다시 반등하는 모습을 보인다.

전세지수는 물량에 더 큰 영향을 받으니 2022년까지 전세지수가 상승할 것으로 예상된다.

 

 

 

인천광역시는 광역시 중 유일하게 인구가 상승하는 모습을 보여준다.

아무래도 다른 광역시와 다르게 서울 인구의 수요를 받아주는 위성도시 역할을 하다보니 이런 현상이 일어나는 것을 알 수 있다.

인구가 증가하는 만큼 부동산 가격에는 긍정적인 영향을 미친다는 것을 알 수 있다.

연령별 인구 비율을 보면 40대를 기준으로 연수구-서구-중구-남동구 순으로 젊은 사람들의 비율이 높다.

 

 

국민연금 가입자수 중 300~1000명 사업장을 보면

연수구의 가입자가 가장 많이 늘어나고 그 다음 남동구 - 서구 - 중구 순이라는 것을 알 수 있다.

 

 

인천도시기본계획을 보면 아직 확정된 것은 아니지만 다양한 지하철 노선을 인천이 계획하고 있다는 것을 알 수 있다.

진짜 호재와 가짜 호재를 잘 구분해야하는데 인천의 교통호재는 다음과 같다.

 

경인고속도로 일반화 및 지하화로 인해 경인고속도로가 지나가는 일대가 지역간 단절이 완화되어 좋아질 것으로 예상된다.

 

 

지하철 7호선 연장으로 산곡동, 석남동이 최대 수혜지가 될 것이다.

 

 

GTX-B가 지나가는 송도, 인천시청, 부평은 서울과의 접근성이 더욱 좋아진다.

 

수인선의 연장으로 논현동, 연수동, 숭의동에서 수원까지 빠르게 갈 수 있고

안산에서 신안산선, 소사-원시선을 환승하여 이용하기도 편해질 것이다.

 

 

 

남동국가산업단지가 개발되면 그 일대에 큰 호재로 작용할 수 있다.

 

 

 

현재 인천의 미분양지수는 2019년 중순으르 기점으로 빠르게 소진되어 현재는 미분양이 거의 남지 않은것을 알 수 있다.

 

 

 

인천의 멀티차트를 살펴보면 2019년 중순부터 매매시장강도, 전세시장강도가 함께 상승하여

2020년 초부터는 매매가에도 영향을 미친 것을 알 수 있다.

 

 

또한 거래량 역시 급증했다.

 

 

현재 매매 시장강도가 높은 구는 연수구-서구-부평구-남동구-중구 순이고

전세 시장강도가 높은 구는 중구-연수구-서구-강화군-남동구-부평구 순이다.

이 중 연수구, 서구는 매매 및 전세 시장강도가 모두 높아 투자처로 적합하다는 것을 알 수 있다.

 

 

현재 인천의 각 구별 평단가를 보면

연수구-부평구-남동구-서구-계양구-중구-미추홀구-동구순이다.