빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대? - 박상용

 

PART 5. 보다 깊은 부동산의 세계

 

실패 확률을 줄이는 '젠가 투자법' - 투자 위험성이 높은 지역 제거하기 / 상승 예측에 도움이 될 만한 데이터를 더해 기준 만들었음. 

 

 

1. 세대수: 거래량 확보로 환금성 용이

- 인구수는 2019년부터 감소세, 세대수는 2040년부터 감소세. 20년 이상 차이가 있음. 

- 기준에 맞는 세대수 정해 지역 살펴보기. 예) 서울 중구 세대수 6만명. 6만명 이하의 시, 군, 구를 제외

 

 

 

2. 전세가율: 투자금 최소화, 수익률 극대화

- 아파트별, 지역별 전세가율 살펴보기. 투자금이 상대적으로 많이 들어가는 지역 배제 가능. 

- 자신만의 기준을 세우고 그 기준보다 전세가율이 낮은 지역 배제하기. 예) 전세가율 70% 이하 지역 제외

 

 

 

3. 입주물량: 하락을 유도하는 강력한 요인 제거

- 공급량이 해당 지역에 얼마간 영향을 미칠 것인가 따져 보기. 예) 2년 6개월.

why? 매수 시점에서 잔금을 지불하기까지 2~3개월, 임차인 거주기간 기본 2년. 매도 시점으로부터 약 2~3개월 뒤 다시 입주 예정. 전체 2년 6개월

- 주로 집을 매입하는 사람들의 연령층인 30~50대 인구수를 기준으로 적정 수요량을 측정. 

연간 적정물량 = 주 연령층(30~50대) 인구수 * 1.3%

2년 6개월간 입주물량률 = 2.5*1.3% = 3.25%

2년 6개월간 적정 입주물량 = 주 연령층(30~50대) 인구수 * 3.25% 

 

(인천)

30대 409,809명

40대 485,648명

50대 513,155명

총 1,408,612명 * 3.25% = 45,779명 (부동산 지인)

20.10~23.3 입주물량 = 56,524 (아실)

-> 입주물량 많음. 

 

 

4. 미분양률: 지역 심리를 파악하는 핵심 요소

- 미분양물량의 적정물량은 지역 세대수의 0.3%

 

인천 세대수 1,256,000*0.3%=3,768

20년 7월 기준 미분양 물량 294

 

 

5. 적정거래율: 벌집순환모형 이론 응용

- 제1국면) 회복기는 거래량과 가격이 모두 상승하는 시기.

- 제2국면) 거래량의 정점을 찍고 감소하는 활황기에도 가격은 여전히 상승세를 유지함. why? 거래가 가능한 물건들은 수요가 많아지면서 거래량이 상승하고 가격도 오름. 공급량을 늘려서 더 많은 거래량을 유도. 하지만 주택이 공급되기까지 2~3년의 시간이 필요하기 때문에 가격은 계속 높아지는 상태여도 거래량이 느는건 한계가 있음. 

- 제3국면) 거래량이 급격히 떨어지면 가격은 보합세가 됨. 곧 침체가 시작될거라는 뜻의 침체진입기가 됨.

- 제4국면) 결국 거래량도 감소하고 가격도 하락하는 침체기가 됨.

- 제5국면) 어느정도 시간이 흐르면 거래량이 상승하지만 심리적인 부담이 커서 가격은 상승하지 않음. 

- 제6국면) 거래량이 상승하고 있는 상태에서 가격의 하락세가 멈추면 회복진입기에 들어간 것임. 

but, 벌집순환모형처럼 똑같이 움직이진 않음. 

- 보통 거래량이 상승한 뒤 가격 상승. 매물이 모두 소진된 순간부터 가격이 상승. 

- 적정 거래량은 없음. 지역마다 차이가 큼. 따라서 거래량이 평소보다 증가하고 있는 지역 선별해도 좋음. 

적정 거래율 = (해당 월 거래량/평균 월 거래량)*100

평균 월 거래량: 8,729(한국감정원)

해당 월 거래량: 9,456

적정 거래율 = 108%???????? 무슨말이지

 

6. 평당 매매 증감률: 단기간 급등은 위험 요소

- 많이 상승하지 않은 지역을 찾아야함.

- 2년 동안 매매 가격이 약 13% 정도 오르면 심리가 위축되는 경향이 있음.

 

미추홀구 11.1% -> 12.3%

연수구 9.2% -> 21.8%

남동구 6% -> 18.6%

계양구 5.4% -> 9.8%

부평구 4.9% -> 21.3%

동구 3.8% -> 2.3%

서구 0.4% -> 18.7%

중구 -1.2% -> 15.6% 

 

 

 

 

 

 

 

 

위 6가지 요소로 광역시 중 적합한 투자처 알아내기

	부산	인천	대구	대전	광주	울산
세대수	152만 증가	125만 증가	105만 증가	65만 증가	63만 증가	47만 증가
전세가율	65%	69%	72%	65%	74%	68%
입주물량	49156 46451 94%	45779 56524 123%	36190 41230 113%	22063 15831 72%	21624 20471 94%	18008 1107 6%
미분양율	4560 1544 34%	3750 294 8%	3150 957 30%	1950 849 43%	1080 31 3%	1410 548 39%
적정거래율	7893 13397 169%	8376 9456 112%	6050 11089 183%	3639 4724 129%	3882 3693 95%	2362 5964 252%
평당 매매 증감율	7.8% 4.4%	5.2% 18%	7.5% 6.5%	6.6% 43.1%	10.2% 7.9%	-7.9% 7.9%

 

 

 

부동산 투자가 언제나 '성공'할 수는 없지만 '성장'할 순 있으며, '남들보다 나은 나'가 될 수는 없지만 '어제보다 나은 나'는 될 수 있다.