인천 미추홀구 재개발

 

아래 내용을 설명한 영상입니다.

 

youtu.be/D2Q9CLHDGrM

 

 

 

 

 

somsomggu.tistory.com/102?category=816602

인천 부평구 분양권, 입주권 분석

 

 

 

 

 

인천 부평구에 이어 미추홀구 재개발 관련 내용입니다. 

다른 수도권 지역과 비교했을 때 저렴해 보이던 부평구

 

이번엔 그 부평구와 비교해도 저렴한 미추홀구입니다.

 

오늘 블로그 글을 쓰기 위해 많은 부동산과 전화를 하였는데요

다들 하시는 말씀이 매물이 없다고... 얼마 전부터 투자자들이 와서 매도자들이 매물을 거둬들였다고 하더라구요.

매물이 없으면 가격은 계속 올라갈텐데ㅠㅠ

 

그래도 아직 착한 가격의 미추홀구입니다. 

 

 

 

 

인천 미추홀구의 재개발 위치와 현황은 다음과 같습니다.

 

저는 재개발을 볼 때 

1. 입지

2. 진행단계

3. 투자금(프리미엄)

4. 매입가

5. 주변 신축과의 가격 비교

6. 사업성

위 여섯 가지를 살펴봅니다.

여러분도 함께 생각하시면서 글을 읽어주시면 좋을 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

권열별로 묶어보자면

석바위시장역 주변 백운1주택구역, 주안10구역, 주안4구역, 미추8구역

시민공원역 주변 도화1구역, 미추1구역, 주안1구역

인하대 주변 학익1구역, 학익2구역, 학익3구역, 학익4구역, 주안3구역이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

먼저 인하대 주변을 살펴보도록 하겠습니다.

인하대역부터 송도역까지 용현학익택지개발지구가 들어와 이 일대가 주변 재개발 구역과 함께 모두 신축으로 바뀌게 될 곳입니다.

또한 법조타운이 있습니다.

자세히 한군데씩 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

학익1구역은 시공사 SK로 1581세대 규모로 건설될 예정입니다.

2019년 9월 관리처분인가를 받고 현재 이주가 거의 완료돼서 철거 예정입니다.

올해 상반기 일반분양을 목표로 하고있다고 합니다.

1581세대 중 조합원 수가 322명으로 일반분양 비율이 높아 사업성이 굉장히 좋습니다.

비례율도 당연히 높을 것으로 예상한다고 합니다.

(정확한 조합원 수는 조합에 직접 물어보시면 좋습니다.)

조합원 수가 적어 매물이 별로 없고 단독주택이라 감정가격이 높습니다.

그래서 초기에는 투자금이 많이 들어갔지만 현재는 이주비 대출이 감정가격의 60%만큼 많이 나오기 때문에 투자금이 현저히 줄어들었다는 장점이 있습니다.

(조정지역 지정 전 관처가 났기 때문에 이주비 대출이 무주택자와 처분조건 1주택자를 기준으로 60% 나온다고 합니다.)

또한 비례율이 높을 예정이라 그만큼 감정가격이 높은 매물이라면 더욱 이득이겠죠?

조합 비리설이 있었는데 현재는 조합장이 교체되어 새로운 조합장이 사업을 이끌어간다고 합니다.

 

주변 가격을 살펴보자면 주안3구역을 일반분양한 주안파크자이더플래티넘 현재 분양권, 입주권 가격이 5.6~5.9억입니다.

학익2구역을 일반분양한 미추홀트루엘파크는 30평 기준 현재 분양권, 입주권 가격이 3.8~4.5억입니다. 

 

입지를 보면 초, 중, 고 모두 도보로 이용 가능한 거리에 있고 초등학교는 도보 5~10분정도 걸립니다.

큰 길을 건너서 다녀야 하는 점이 조금 아쉽습니다.

 

현재 84m2 기준으로 피가 2억, 매입가는 약 5.36억입니다.

59m2 기준으로는 피가 1억, 매입가는 약 3.45억입니다.

84 기준으로 주변 시세보다 약 5천만원정도 저렴한 가격입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

다음은 인하대 주변 재개발 중 입지가 가장 좋은 학익3구역입니다.

시공사는 대우건설로 1501세대 규모로 조합원은 733명입니다.

작년 9월 사업시행인가를 받은 후 현재 감정평가가격을 통보받아 분양을 신청할 예정입니다.

타입이 확정돼지 않아 대부분의 매물 프리미엄이 비슷하게 형성되어 있다고 합니다.

(이럴 때는 아무래도 감평가가 높은 매물이 인기가 많지요.)

 

입지를 살펴보면 구역 바로 옆에 초등학교가 있고 고등학교, 중학교 모두 가까운 곳이 위치합니다.

또한 인하대역을 (힘겹게나마) 도보로 이용 가능한 유일한 구역입니다.

 

현재 84 타입 예상하는 매물의 프리미엄은 약 1.5억정도입니다.

조합원분양가가 확정되지 않았으나 예상 분양가는 3.6억으로 매입가는 약 5.1억정도로 예상합니다.

주변 시세와 비교했을 때 6~7천만원 저렴합니다.

 

 

 

 

 

 

다음은 투자금이 적는 저의 눈에 띈 학익4구역입니다.

시공사는 한화건설로 567세대 주변에 비해 작은 단지로 구성됩니다.

이 중 조합원은 250명입니다.

작년 11월에 관리처분총회를 열었고 곧 관리처분인가가 날 예정입니다.

(관리처분인가가 난다면 다시 한번 가격이 오르겠죠?)

 

입지를 살펴보자면 법조타운 바로 뒤에 위치하고 주변이 모두 신축으로 둘러싸입니다.

초등학교는 도보 5~10분 걸리고 중학교 고등학교 모두 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.

 

프리미엄이 상당히 저렴한데요

84m2 기준으로 0.8억, 매입가는 약 4.45억입니다.

59m2 기준으로 0.7억, 매입가는 약 3.55억입니다.

59타입과 84타입의 프리미엄이 큰 차이를 보이지 않아 당연 84타입이 메리트가 있어보이구요

주변 가격과 비교하자면 약 1억원 넘게 저렴합니다.

아무래도 주변 모두 대단지인데 혼자 작은 단지인 점 때문에 프리미엄이 덜 붙은 것이 아닐까 생각이 듭니다.

 

 

 

 

 

 

다음은 시민공원역 주변에 위치한 도화1구역, 미추1구역, 주안1구역입니다.

 

 

 

 

 

 

 

도화1구역은 서울1호선 급행열차와 특급행열차가 지나가고 인천2호선도 지나가는 주안역까지 도보 5~10분밖에 걸리지 않는 역세권에 위치한 곳입니다.

현재 한화, 포스코 시공사로 뉴스테이로 진행됩니다. (대림은 오타네요)

총 2331세대 중 조합원이 1023명, 나머지는 임대로 분양될 예정입니다.

작년 9월 사업시행변경인가를 받고 분양신청을 마감하여 곧 평형 확정이 된다고 합니다.

뉴스테이의 경우 비례율이나 사업성이 상관없기 때문에 평형이 확정이 된다면 감정가격이 작을수록 투자금도 적게 들어 투자하기에 좋습니다.

 

주변 가격은 포레나인천미추홀이 현재 5.7~6.5억 시세를 형성하고 있습니다. 

주안1구역을 분양한 힐스테이트푸르지오주안은 5.4~6.5억입니다. 

 

입지를 살펴보자면 초등학교가 큰 길을 두 번 건너 도보로 10~15분에 위치하고 도보로 이용 가능한 중학교, 고등학교가 없다는 아쉬운점이 있습니다. 

하지만 주안역을 도보로 이용할 수 있다는 큰 장점이 있지요.

 

84타입이 유력한 매물이 현재 프리미엄 1.6억정도, 조합원 분양가를 3.3억으로 예상하면 매입가는 약 4.9억입니다.

주변 시세보다 약 7~9천만원 저렴합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

미추1구역입니다.

라인건설로 1314세대 규모에 조합원 수는 681명입니다.

건설사가 조금 아쉽네요.

작년 3월 관리처분인가가 나서 현재 이주가 완료됐고 곧 철거할 예정입니다.

올해 상반기 일반분양을 목표로 하고 있습니다.

 

초등학교를 아주 가까이에 두고 있고 인천2호선 시민공원역을 도보 10~15분으로 이용할 수 있습니다.

 

현재 84타입 프리미엄이 2억, 매입가는 5.2억입니다.

주변 시세와 비교하면 약 5~7천만원정도 저렴합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

다음은 gtx-b가 들어올 인천시청역과 가까운 석바위시장역 주변입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

먼저 주안10구역입니다.

대림 시공사로 1148세대 규모, 조합원은 286명 굉장히 적습니다.

2019년 5월 관리처분인가를 받아 현재 철거가 완료됐고 곧 일반분양을 할 예정입니다.

사업성이 좋아 비례율을 150%정도 예상하고 있다고 합니다.

이런 경우 감정평가액이 높은 매물일수록 좋습니다.

 

주변 가격을 살펴보면 주안4구역을 분양한 주안캐슬앤더샵에듀포레가 5.1~6.1억정도 시세를 형성하고 있습니다.

백운1주택구역, 미추8구역과 함께 일대가 모두 신축으로 변모할 예정입니다.

 

입지를 보면 석바위시장역까지 도보로 3분컷, gtx-b가 들어오는 인천시청역까지는 15분정도 걸립니다.

도보로 이용 가능한 거리에 초, 중, 고가 있고 초등학교는 10분정도 걸립니다.

바로 옆에 위치한 인천고등학교는 인천 내에서 학력이 좋은 고등학교입니다.

뒤에 공원도 있습니다.

 

현재 84m2 기준으로 매물은 없지만 매물이 나온다면 약 프리미엄 3억 정도로 매입가가 6.2억정도 되지 않을까 예상한다고 합니다. 

59m2 기준은 프리미엄 2억, 매입가는 4.45억입니다.

사업단계가 빨라 주변 시세와 비슷한 가격대를 형성하고 있지만 입지를 살펴봤을 때 gtx-b 호재 수혜를 받는 단지라 이 일대 대장이 될 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다. 

 

 

 

 

 

 

 

다음은 뉴스테이 미추8구역입니다. 

한화, 포스코 건설로 2825세대 대단지입니다. 그 중 조합원은 659명, 나머지 물량은 임대로 전환됩니다.

작년 6월 사업시행변경인가를 받고 현재 조합원 평형변경신청을 완료하였으며

곧 관리처분총회가 있을 예정입니다.

장점은 단지 내 초등학교가 예정되어 있다는 점입니다.

 

현재 32평 예정인 물건 프리미엄은 1.2~1.3억, 매입가는 약 4.8억입니다.

주변 시세보다 5~7천만원 저렴합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 알려드린 재개발구역의 위치, 프리미엄, 매입가, 사업단계를 정리하였습니다.

여러분이 보시기에는 어떤 곳이 매력적인가요?

 

먼저 84m2 기준 가격입니다.

 

 

 

 

 

 

 

다음은 59m2 기준 가격입니다.

 

 

 

 

 

 

프리미엄 2억이 넘는 곳을 찾기가 힘듭니다.

역시 저렴함이 메리트인 미추홀구네요. 

 

처음에 말씀드린

1. 입지

2. 진행단계

3. 투자금(프리미엄)

4. 매입가

5. 주변 신축과의 가격 비교

6. 사업성

위 여섯 가지를 잘 살펴보시고 성투하시길 바랍니다. 감사합니다.