안녕하세요
요즘 계속 핫한 인천의 재개발 현황을 말씀드리겠습니다.
위치와 사업 단계, 프리미엄, 매입가를 쭉 정리할 예정입니다.
원래 재개발은 사업성과 투자금 등을 따지며 봐야하지만
오늘은 단순히 입지와 주변 가격을 비교하면서 저평가된 곳이 어딘지 찾아보도록 하겠습니다.
말씀드리는 프리미엄과 매입가는 제가 부동산에 전화해보고 블로그에 나온 매물로 알아본 대략적인 가격으로 매도자의 상황, 물건의 컨디션에 따라서 조금씩 다를 수 있음을 미리 알려드립니다.
먼저 인천 재개발의 중심지 부평구입니다.
부평구는 제가 작년 9월에 몇몇 구역을 분석하여 글을 올렸었습니다.
인천 부평구 현황 (2020.09.10.) 1탄
인천 부평구입니다. 부평구는 북쪽으로 계양구, 동쪽으로 부천시, 남쪽으로 남동구, 서쪽으로 서구, 남서쪽으로는 미추홀구와 접해있습니다. 인천 내에서는 계양구와 함께 서울 출퇴근자들의
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인천시 부평구 현황 2탄 (2020.09.11.)
인천시 부평구 현황 1탄에 이은 2탄입니다. https://somsomggu.tistory.com/85 인천 부평구 현황 (2020.09.10.) 1탄 인천 부평구입니다. 부평구는 북쪽으로 계양구, 동쪽으로 부천시, 남쪽으로 남동구, 서쪽으
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그 당시는 인천이 규제지역이 되고 얼마 지나지 않아서 분위기가 상당히 좋지 않았는데요
현재는 전혀 다른 세상이었습니다.
5월 22일 개통 예정인 7호선 산곡역 주변 재개발을 살펴보겠습니다.
주변 신축 혹은 기축 대장의 가격입니다.
두산위브더파크, 신일해피트리, 쌍용더플래티넘 모두 6억 후반을 형성하고 있었구요
산곡아이파크, 산곡푸르지오, 래미안부평은 7억을 넘었습니다.
단계 진행이 빠른 구역부터 84기준 프리미엄과 매입가 즉 조합원 분양가와 프리미엄을 합한 가격을 알려드리겠습니다.
동호수 추첨이 끝나고 4월 말 조합원 계약을 앞둔 청천2구역입니다.
프리미엄 3.2억 매입가 6.4억으로 중도금 실행이 안되는 다주택자의 매물이 나오고있다고 합니다. 실수요자 입장이라면 지금 이런 곳에 들어가면 좋겠죠
반면에 청천1은 잔금90%로 다주택자도 중도금 실행이 가능하여 청천2보다 프리미엄이 높았는데요 84는 매물이 없고 72 기준 프리미엄 3.5억 매입가 6.7억이었습니다. 청천1,2 모두 사업성이 좋고 조합원 혜택도 많습니다.
이주기간인 부개4구역의 프리미엄과 매입가입니다. 2014년식 래미안부평보다 저렴하네요
다음은 미래의 대장 산곡6구역입니다. 이미 관리처분총회를 했기 때문에 한두달 사이에 관리처분인가가 날 것 같은데요
현재 프리미엄과 매입가입니다. 곧 관처라고 생각하면 산곡아이파크보다 저렴할 때 매입하는 것도 좋겠죠
위치가 참 좋은 산곡도환구역은 감평을 통보받았고 곧 분양신청 예정입니다. 상업지역이라 무허가건축물 등 다주택자를 위한 취득세 4.6% 물건들이 있었습니다. 프리미엄과 매입가입니다.
산곡3구역은 현재 두산과 한화가 입찰 경쟁을 한다고 합니다. 매물은 없었습니다.
갈산1구역도 있습니다.
GTX-B가 들어오는 부평역입니다.
주변 아파트로는 한라비발디드레비앙, SK뷰해보로가 7억을 훌쩍 넘었구요
힐스테이트부평과 부평동아아파트가 7억 정도 가격이 형성되어 있었습니다.
뉴스테이인 십정2구역의 프리미엄과 매입가입니다.
부평역을 도보로 이용할 수 있는 부평2구역은 작년10월과 비교해 프리미엄이 꽤 많이 올랐습니다.
위쪽부터 84, 74, 59타입입니다. 현재 이주중이고 하반기에 철거 예정입니다.
사업성 좋은 부평4구역은 현재 철거가 완료되고 모델하우스가 오픈할 예정이라고 합니다. 곧 일반분양으로 만날 수 있겠네요. 프리미엄과 매입가입니다.
관리처분총회를 마친 십정3구역은 곧 관리처분인가가 날 예정입니다. 제가 작년 말에 알아봤을 때와 비교해도 프리미엄이 5천만원 올라있네요. 프리미엄과 매입가입니다.
현재 감정평가중인 십정4구역은 물량은 적고 조합원은 많아서 84를 받기 힘들다고 합니다.
시공사가 포스코와 자이로 다시 정해진 산곡5구역은 피가 1.7억까지 갔었으나 현재는 6월 전 매도하려는 물건들로 주춤한 상태라고 합니다.
산곡7구역 또한 주춤한 상태로 사업시행변경인가를 앞둔 산곡5구역과 사실상 같은 단계지만 프리미엄은 더 낮게 형성되어있습니다.
주춤한 지금이 5,7구역 매수 타이밍이 아닐까요?
마지막 입지가 뛰어난 신촌구역입니다. 단계가 낮아도 꾸준히 문의가 있고 대기자가 많아서 물건이 나오면 바로 빠진다고 합니다.
남동구입니다.
올해 1월에 남동구 재개발 관련 영상을 올렸었는데요
위에 나타난 영상을 보고 오시면 입지 및 사업성을 파악하는 데 도움이 될 것 같습니다.
남동구는 올해 1월 가격과 현재 가격을 비교하며 살펴보겠습니다.
남동구의 신축 혹은 기축 대장아파트의 1월 가격입니다.
현재 가격은 간석래미안, 구월지웰푸르지오, 주안캐슬앤더샵, 포레나미추홀, 주안역센트레빌
대부분 적게는 1억에서 많게는 1억5천까지 상승을 하였습니다.
핫했던 인천이 느껴지시죠?
다음은 올해 1월 재개발 구역의 단계와 가격입니다.
현재 가격을 알아보겠습니다.
먼저 곧 일반분양을 앞둔 다복마을의 프리미엄과 매입가입니다.
멸실중인 백운구역은 1월도 지금도 매물이 없었습니다.
3월 관리처분인가가 난 간석성락구역은 이주비대출 신청기간으로 현재 프리미엄이 2억이었습니다. 다복마을, 상인천에 비해 저렴해 보입니다.
이번주에 시공사가 결정되는 주안10구역 또한 매물이 없었습니다. DL 이앤씨, 포스코가 경쟁하고 있다고 합니다.
남동구의 대장인 상인천은 현재 조합원 평형 배정이 완료되었습니다. 대장인 만큼 3개월 사이에 가격이 확 뛰었네요.
평형신청 완료된 상태인 십정5구역은 남동구와 부평구가 혼재되어있어 남동구 물건은 관처 이후 매도가 불가능합니다. 따라서 가격 차이가 있었습니다.
실수요자라면 저렴한 남동구 물건을 관처 전에 사놓으면 좋겠죠
74제곱 기준 21년 1월 가격입니다.
현재 포레나미추홀은 5.5억 주안역센트레빌은 5억이 되었습니다.
다복마을, 간석성락, 상인천초교의 프리미엄과 매입가입니다.
여기서도 여전히 성락구역 저렴해보이네요.
나머지 구역은 매물이 없었습니다.
59제곱 기준 21년 1월 가격입니다.
21년 4월 현재 간석래미안은 5.3억, 주안캐슬앤더샵에듀포레는 5~5.4억입니다.
다복마을, 간석성락, 백운주택, 상인천초교, 십정5구역의 프리미엄과 매입가입니다.
59제곱 물건들은 대부분 비슷한 가격이었습니다. 그렇다면 단계가 가장 빠른 다복마을이 괜찮아보입니다.
다음은 미추홀구입니다.
각 구역의 자세한 입지 및 사업성은 아래 글을 참고해주시면 됩니다.
인천 미추홀구 재개발
아래 내용을 설명한 영상입니다. youtu.be/D2Q9CLHDGrM somsomggu.tistory.com/102?category=816602 인천 부평구 분양권, 입주권 분석 youtu.be/1aqoxx9wFZo youtu.be/KN55PM2CfzU somsomggu.tistory.com 인천 부..
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남동구와 마찬가지로 올해 1월의 가격과 현재를 비교해보겠습니다.
올해 1월 미추홀구의 신축 및 기축 대장아파트 가격입니다.
올해 1월 재개발 구역의 프리미엄과 가격입니다.
현재 주안캐슬앤더샵에듀포레, 포레나미추홀, 힐스테이트푸르지오주안, 주안파크자이더플래티넘, 미추홀트루엘, 힐스테이트학익, sk스카이뷰 가격입니다. Sk스카이뷰가 많은 상승을 했네요.
이번주에 시공사 확정되는 주안10은 포스코 혹은 대림이 될 예정입니다. 조합원 수가 적어서 물량이 잘 나오지 않으나 물건이 나오면 프리미엄은 3억정도가 될 것 같다고 하셨습니다.
철거를 시작한 학익1구역의 프리미엄과 매입가입니다.
지난달 관리처분인가가 난 학익4구역은 단계가 상승하면서 프리미엄도 함께 상승하였습니다. 인천 내에서 관처가 났는데도 여전히 저렴한 프리미엄을 형성하고 있는 구역 중 하나입니다.
철거가 90프로 완료된 미추1구역은 곧 멸실 예정으로 가격 변화는 별로 없었습니다.
분양신청을 완료한 학익3구역의 프리미엄과 매입가입니다.
관처총회가 5월에 열릴 예정인 뉴스테이 미추8구역입니다. 여기도 여전히 저렴해 보이는 구역 중 하나입니다.
같은 뉴스테이인 도화1구역은 현재 분양신청을 한 상태라고 합니다. 여긴 가격 변화가 크지 않았습니다.
59제곱 기준 21년 1월 가격입니다.
현재 가격입니다.
총 매입가를 살펴보면 학익1구역이 저렴해보이네요.
6.17 이후 규제지역으로 묶여 정체가 됐었던 인천이 작년 말부터 다시 관심을 받기 시작했습니다.
다른 수도권 지역에 비해 저렴한 기축과 재개발 물건이 그 대상이었는데요
가격 오름세는 구역에 따라 달랐습니다.
대장 구역 혹은 단계가 올라간 곳들은 상승이 있었지만 그렇지 못한 곳들도 있었습니다.
3월에 잠시 소강상태였는데 현재 다시 조금씩 문의가 있다고 합니다.
이제는 어떤 곳에 상승이 일어날까요?
입지 좋은 대장 구역이 더 갈까요 아니면 그동안 오르지 못했던 저렴한 구역들이 오를까요?
신중한 판단으로 좋은 결과 얻으시기 바랍니다.
감사합니다.