인플레이션
인플레이션으로 화폐 가치가 떨어지기 때문에 부동산은 장기적으로 우상향한다.
하지만 과거의 가격보다 저렴한 곳이라면? (수급, 정책 등에 의해 심리가 변하여 가격 눌림이 있는 상태)
과거의 가격까지 상승할 여지가 있다.
-> 굉장히 쉬운 투자
예) 지난장 마지막에 급상승 후 현재까지 가격 회복을 못한 곳
08년 3.1억
11년 2.1억
현재 2.8억 -> 3.1억 이상은 갈 수 있다.
(1주차 내용에도 이런식으로 투자 방법을 숨겨놨다. 응????)
<내가 생각한 1주차에 숨겨진 투자 방법>
1. 지역별 계급을 봤을 때 같은 계급인데 저렴하면 상승한다.
2. 입지가 압도적으로 좋은 구축이 입지가 안좋은 신축보다 너무 눌려있으면 상승한다. (그 반대도 성립)
3. 신축 밭 신축과 구축 밭 신축에서 가격이 비슷하면 구축 밭 신축이 기회다.
4. 주거재 기능이 강한 아파트(평소에 전세가율이 높은 아파트)는 공급 부족이면 상승한다.
상승과 하락이 반복하는 패턴 - 이론
흐름에 가장 큰 비중을 두고 투자한다. (쌀 때 사서 비쌀 때 팔기)
어디? < 언제?
입지 좋은 곳은 많이 있다. 입지는 바뀌지 않지만 가격은 바뀐다.
-> 언제 샀느냐에 따라서 수익이 달라진다.
사이클 보통 3,4년 주기
(분양을 하고 입주할 때 하락장, 분양을 안해서 공급이 부족할 때 상승장~)
하락이 발생하는 요인
공급이 많을 때, 상승을 많이 했을 때
건설사는 상승 시기에 분양을 많이 한다..
입주 시 하락 시기일 수 있음.
내가 전고점에 구축 투자를 했다면?
하락장 초입에 신축이 계속 입주함. 전세수요 이탈 -> 역전세, 매도 물량 쌓임.
처음에는 매도 생각이 없음. 시간이 지나서 물량이 계속 입주하고 매매, 전세 가격 더 떨어지면 가격을 안보기 시작한다.
서브프라임 때 하락을 하지 않았던 경우
- 많이 오르지 못한 곳
하락장에는 매도자가 많고 매수자가 적다. 수급불균형(수<급) -> 가격 하락
1차 상승
- 미분양 소진
- 공급이 감소된다.
- 거래량은 적다.
- 일부 투자자 유입 (외지 투자자)
- 대장아파트 / 1,2,3등 정도 상승
- 분양한다면? 미분양
투자자들이 마피, 작은 피로 사가서 단타를 함.
2차 상승
- 공급이 적으니까 전세가 상승
- 전세가 상승은 매매가 상승을 일으킨다.
- 대장아파트는 매매가 먼저 상승, 나머지는 전세가 먼저 상승
- 전세가율이 상승하면 투자자 유입된다. 본격적인 상승 곡선이 나온다.
- 대장아파트 호가는 너무 올랐고 B, C도 상승중
상승저항
- 오른 가격을 인정 못함.
- 외지투자자 유입으로 전세 물건이 쌓이고 전세 가격이 일시적으로 빠진다.
-> 실투자금이 높아지고 투자자들의 관심이 끊긴다. 시세보다 싸게 내놔도 안팔린다. 지역 전체에 대한 관심이 사라진다.
- 금액 조정이 들어간다.
- 애매한 입지에 애매한 가격대로 분양하면 미분양이 된다. (사면 좋다. 투자하기 좋은 시기다. 초반에 피도 잘 안붙는다.)
ex) 인천 검단 - 마피 500.....
ex) 광진 e편한세상
규제지역이 되면?
분양권 전매가 안되고 신축을 잡기가 힘들다.
정비사업에 눈을 돌린다.
정비사업은 장 초반에 사업성이 안나오기 때문에 안움직인다. 대장아파트가 올라야지 프리미엄이 붙는다.
대장아파트 -> 분양권 -> 기축아파트 -> 정비사업
시기마다 사야 하는 것이 달라진다.
3차 상승
- 전세 가격이 너무 오르면서 실수요자들이 매매로 전환하게 된다.
(본인의 주거 안정성이 침해 받으면 움직일수밖에 없음.)
- 내가 전세로 살던 아파트는 너무 올라서 더 낮은 급지의 아파트를 매수하게 된다.
- 상위권보다 중, 하위권 아파트가 움직인다.
단무지밖에 없는 김밥.....
앞으로 시장이 2배속으로 빨라질수 밖에 없는 이유
https://cafe.naver.com/bujilearn/15875
혼돈의 서막 : 광풍의 시대
https://cafe.naver.com/bujilearn/30181
상승과 하락이 반복하는 패턴 - 사례
<천안>
(입주물량에 따른 예상)
13,14,15년도 상승 -> 분양 증가
16,17,18년도 입주 물량 많음 -> 가격 하락 -> 분양 감소
19,20,21년도 입주 물량 적음 -> 19년도부터 투자자 유입
15년도부터 매매 및 전세 시장강도는 낮아지고 있었다. 가격이 빠진 것이 아니라 매수세가 빠진 것이다.
매수세가 다시 붙은 것은 18년도 6월 이후
대장아파트 및 2,3등 움직임
1차 상승
A급 섹터 이외에는 오르지 못했다.
18.6 불당지웰 매수 붙음
18.9 불당이안 매수 붙음
18.11 백석2차아이파크 매수 붙음. 하지만 가격은 오르지 않음.
-> 수급불균형이 이뤄지지 않았기 때문에 팔 사람이 많아서 그렇다. 매도 물건이 잠겨야지 가격이 오른다.
19.2 당시 분위기가 안좋았음에도 탕정지구의 대장이기 때문에 실수요자들이 많이 청약을 넣어서 경쟁률이 높게 나왔다.
19.2 같이 분양한 입지 및 브랜드가 좀 떨어지는 구역은 경쟁률이 낮게 나왔다. (줍줍도 나왔음)
19.10 앞서 분양했던 단지보다 입지가 안좋지만 경쟁률이 엄청 높게 나왔다.
먼저 분양한 C2 단지가 비공식적으로 피가 1억이었다.
상승장 초입에 타이밍을 잡고 투자한 사례
<청주>
2015년 이후 매수세가 꺾였다.
2019년 5월 반등
2020년 초부터 상승
2015~2019년 하락기가 매우 길었다.
2014~2017년 청주의 공급은 적었으나 하락했다. 이유는 세종
2019~2020년도 공급이 많았으나 저렴했기 때문에 2019년 5월부터 매수세가 반등하고 2020년 초부터 가격이 상승했다.
2018년 말부터 청주에서 사고싶은 아파트를 정한 후 언제 반등할 지 기다렸다.
19년 10월 3.5억에 매입. 당시 천안이 이미 6억을 찍은 상태였다.
6.5~7억 예상했는데, 결과적으로 넘었다. 현재 네이버 호가 6.2~8.5억
<전주>
2014~2017년 물량이 없었다.
2018~2020년 물량이 많다.
하지만 14~17년 미미한 상승.
왜? 2014년 이후 경상권 상승이 있었고, 투자자들은 전주에 관심이 없었다.
큰 상승이 없었기 때문에 18~20년에도 큰 하락이 없었다.
물론 구축은 입주물량으로 인해 전세가 및 매매가 하락이 있었을 수 있다.
2019년 8월부터 보기 시작했다.
2019년 10월에 봤어야 했는데....바빴다.
2019년 11월
에코는 이미 상승. 혁신도시를 보았다.
3.2억에 매입
공급이 많았지만 다른 지역에 비해 상대적으로 가격이 저렴했다. 물량 감소 이전에 들어갔다.
현재 네이버 매물 호가 5~6.2억
상승장 중반에 타이밍을 잡고 투자한 사례
<포항>
2018년 물량 과잉
2019년 이후 물량 감소
2016년 이후 하락은 지진 때문이다.
19년 10월 이미 매수가 붙었었다.
19년 11월 가격 4억 못샀다.
20년 5월 청주 방사광 가속기 이슈로 상승 이후 포항에도 매수세가 붙었다.
20년 6월 4.2억에 매수, 잔금 20년 12월 5.5억이 넘어갔다.
현재 네이버 매물 호가 5.5~6.4억
<천안>
18년 6월 반등하고 19년 10월 1차 상승이 있었다.
20년 5월 청주 방사광 가속기 상승 이후 천안에도 매수세가 붙었다.
20년 6월 규제가 나와서 오르다가 말았다. 그 이후 찔끔찔끔 움직임이 있었다.
20년 10월 경상권이 움직일 때 천안은 이미 그 전에 1차 상승이 있었기 때문에 사람들의 관심 밖이었다.
다른 지방 지역에 비해 조금 늦게 움직였다.
20년 11월 4억 중반대로 매수
현재 네이버 매물 호가 5~6.1억
규제 이후라 취득세 문제가 있었기에 배액배상을 노렸지만 그냥 21.1 잔금을 쳤다.
앞으로 천안은 실수요자들이 붙을 차례이다.
천안은 입주물량이 많아지고 있다.
21년 1월 잔금, 23년 1월 매도한다면?
그 시점에 천안이 어떻게 돼있을지는 모른다.
경우의 수를 생각하기
1. 대한민국은 현재 모멘텀 시장으로 전국장이다. 상승 추세가 이어진다면?
서울이 계속 상승 -> 천안에 물량이 있어도 소화해낼 가능성이 높다.
2. 가격 저항이 생긴다면?
천안 추세가 꺾일 수 있다. 이 추세가 될 것 같으면 전조증상이 있을거다.
22년에 매도하고 잔금을 23년으로 하기. 계약금, 중도금 1.2억 정도
=> 리스크에 대한 경우의 수를 각하고 준비해야한다. 미리 생각해놓고 매수하기
지방이라고 막 사는게 아니라 대장이 눌려 있으면 상승 직전을 노렸다.
A급이 안된다면 내가 생각한 바운더리 안에서 매수를 한다. 차후 매도하기 쉽게
호재, 재료를 따라가는 투자를 하는 것이 아니라 타이밍을 보고 투자하였다.
나의 생각
부동산의 흐름이 단순히 상승, 하락만 있는 것이 아니라
1차 상승, 2차 상승, 상승 저항, 3차 상승까지 상승장에서도 다양한 구간이 있었다.
현재 전국이 상승장이다.
하지만 내가 지켜보는 지역이 어떤 상승 구간인지 파악하는 것이 중요할 것 같다.
1차 혹은 2차 상승장이라면 아직 3차 상승이 남았으니 기회가 될 것이고
상승 저항이 오는 구간이 있다면 주춤했을 때 또 기회가 있을 것이다.
무엇보다 그 지역을 꾸준히 관찰하는 것이 필요하다.
몇몇 지역을 살펴보다가 상승하는 것을 보고
"아 이미 올랐어" 하면서 포기하고 말았는데
다시 살펴보며 어떤 상승 구간인지 파악할 수 있으면 좋을 것 같다.
그나저나 소액투자를 배울 수 있을 줄 알았는데... 하인드님은 지방에서 대장 혹은 그 주변 아파트를 사셨구나ㅠㅠ
지금도 소액투자를 할 곳이 있을까?