안녕하세요
오늘은 주안남초구역을 중심으로 인천 썩빌의 세계를 살짝 엿보겠습니다.
왜 하필 주안남초구역이냐
제가 매일 지나다니던 곳이거든요
그곳에 이런 호재가 있다니.. 궁금증이 생겨 알아보게 되었습니다.
보시다시피 서울, 경기, 인천 할 것 없이 빌라 투자의 열기는 뜨겁습니다.
아파트의 대체 상품으로 빌라를 보시는 분들도 계시지만
메인은 재개발이겠지요
재개발 예정지 빌라에 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다.
일명 화가라고 하죠
노후도 파악 후 구역 그림을 그리고 집중 매수, 홍보, 매도의 과정을 거친다고 합니다.
해제지역을 재추진하는 경우도 있고 이처럼 새로 그림을 그리는 경우도 있습니다.
매우 위험하고 어려워 보이지만 트랜드를 익히는 것도 투자자가 할 일이죠
익숙한 지역인 인천으로 썩빌을 간단히 알아보겠습니다.
지금부터 인천의 주요 초기 재개발 구역의 위치와 현재 갭 가격을 알려드리겠습니다.
썩빌은 보통 전체 매매가보다 갭으로 들어가기 때문에
빠진 구역도 있고 현장 상황에 따라 갭 가격이 다를 수 있음을 양해 부탁드립니다.
가장 먼저 작년 초부터 재개발 이야기가 나왔던 부흥초동측구역 구 삼이구역입니다.
현재 사업동의서를 받는중이고 재개발 해제지역으로 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의서가 필요합니다.
300여장만 더 징구되면 조건이 충족된다고 하네요.
많은 동의서가 징구된 만큼 투자금도 큽니다. 주변이 온통 신규아파트로 상승 여력이 충분한 곳입니다.
다음은 7호선 독골사거리역이 생기는 신현초구역입니다.
동의율은 아직 높진 않으나 교통호재가 있는 만큼 갭이 1억까지 벌어져 있었습니다.
그 다음은 바로 옆 회화나무구역인데요 여기 역시 갭이 꽤 크더라구요
지금부터는 올해 초부터 이야기가 나왔던 구역을 살펴보겠습니다.
인천 썩빌의 중심이죠, 만수역 주변 구역입니다.
1구역과 2구역이 있는데 통합으로 추진중이고 현재 동의서를 걷고있습니다.
구역도 크고 만수주공 재건축 인근으로 많은 분들이 관심을 가지고 있는 곳으로
다양한 정비업체와 컨택중이라고 합니다.
만수역 주변이 워낙 핫하다보니 그 주변으로 구월4구역, 만수북역구역도 생겼습니다.
일명 청학빌 청학동구역도 비슷한 시기에 생겼는데요
송도역세권개발과 함께 몸값을 계속 높여가는 중입니다.
주안남초구역 주변 미추5구역, 미추10구역은 조금 있다가 자세히 설명드리겠습니다.
다음 해제지역이었던 도화북측구역은 재추진 이후 꾸준히 갭이 벌어지는중입니다.
얼마 전 새로 그림이 그려진 주안북초구역은 주안역세권에 힘입어 단기간에 갭이 벌어졌습니다.
제가 주안북초구역을 눈여겨봐서 꾸준히 가격을 살펴봤었는데요
하루가 다르게 가격이 변화하는 것을 보고 당황했던 기억이 있습니다.
그럼 이제 주안남초구역을 살펴보겠습니다.
시뻘건 노후도 보이시죠
현재 노후도 76.5%입니다.
바로 앞 대로변은 승기천 물길 복원 사업으로 청계천 못지 않은 휴식처가 생길 예정입니다.
더 자세히 지도로 보겠습니다.
주변 초중고 모두 도보로 이용 가능하구요
미추홀구에서 꽤 큰 편에 속하는 신기시장이 주변에 있습니다.
Gtx-b가 들어오는 인천시청역입니다.
주변 신축 가격입니다.
84기준 대부분 7억에 수렴합니다.
인근 기축 아파트도 5억을 향해 가고 있습니다.
현재 재개발 진행중인 구역들입니다.
재건축도 있구요
이렇게 보니 주변이 정말 천지개벽할 곳이네요.
미추2구역과 3구역은 지주택 준비중이라고 합니다. 아시다시피 지주택은 언제든지 엎어질 수 있으니 이곳에서도 기회를 노리는 분들이 계시다고 합니다.
다음은 미추4구역, 6구역, 7구역 모두 정비구역이 해제된 곳인데 다시 추진하고자 움직임이 있다고 합니다.
동의서도 빠르게 징구중이고 문제는 매물이 없다고 합니다.
나오는 족족 나가는.. 나오는 매물들은 투자금 5천으로는 어림도 없다고 하셨습니다.
다음 요즘 미추홀구에서 가장 뜨겁다는 미추5구역과 10구역입니다.
주민들의 의지도 엄청나고 정비업체가 이미 들어와있다는 이야기가 있습니다.
그만큼 갭도 점점 벌어지고 매물 구하기도 힘들었습니다.
이렇게 주안남초구역 주변은 많은 개발이 예정되어있습니다.
올해 초
그림이 그려지고 주안남초구역은 추진위원을 모집한다는 현수막이 걸렸습니다.
그때만 해도 전세낀 투자금 적게 드는 물건들이 많았습니다.
이후 오픈카톡방이 만들어지고 이에 대한 현수막도 걸립니다.
홍보물도 제작되었구요.
하지만 초기에 추친하던 투자자가 이탈하여 한번의 위기가 찾아옵니다.
위기도 잠시, 얼마 전부터 다시 활발한 움직임이 시작되었고 사전 동의서를 받는다는 플랜카드가 걸렸습니다.
동의서도 현재 징구중입니다.
영상에 계속 동의서를 징구한다는 말이 나오죠
지금 보여드리는 것은 2030인천 도시주거환경정비기본계획 중 일부입니다.
재개발 정비계획수립 및 정비구역지정을 위해서는 먼저 주민들이 합심하여 자치구에 사전검토를 요청해야합니다.
이를 위한 조건으로 동의서와 주거정비지수 배점표 등이 필요합니다.
자세히 살펴보자면 구역면적, 접도율 등 중에서 1개 항목을 충족해야하고 주민동의는 토지등소유자 3분의2 이상, 토지면적의 2분의1 이상 동의를 받아야 합니다.
이후 주거정비지수 평가가 진행됩니다.
배점기준입니다.
주민동의율이 40점이나 차지하구요 노후도 비율도 차지하는 점수가 높습니다.
60점이 넘으면 된다는데 주안남초는 노후도에서 20점 먹고 들어갑니다.
주안남초 현장 모습입니다.
옆쪽으로 보이는게 제물포여중이구요
주안남초는 올해 3월부터 본격적으로 이야기가 나왔었는데요
당시에는 실투자금 1,2천으로 가능한 전세 껴 있는 매물도 있었습니다.
하지만 순식간에 소문이 퍼졌고 4월부터는 2,3천으로 갭이 벌어졌습니다.
이후 정체기를 겪다가 6월부터는 전세 껴있는 매물은 찾을 수 없고 있더라도 투자자들이 내놓는 갭 4,5천이 되는 것들이었습니다.
실거주자가 살다가 퇴거한 후 수리해서 전세를 맞춰야 하는 매물들이 대부분이었습니다.
경사가 좀 급한 곳들이 많았습니다.
왼쪽으로 보이는 곳이 광명아파트이고 오른쪽은 주안남초입니다.
초등학교와 중학교를 구역에 끼고 있다는 점이 참 매력적이죠
하지만 구역이 넓은 만큼 눈먼매물들도 가끔 보였습니다.
초기재개발의 경우 블로그로 시세를 파악하고 현장에 가서 매물을 잡는게 더 낫다는 생각이 들었습니다.
무엇보다 부동산에 자주 가서 소장님과 관계를 형성하는 것이 중요하겠죠
지금 보이는 교회와 소유주들를 중심으로 재개발이 추진중이라고 합니다.
다른 구역은 교회가 걸림돌이 되는 경우가 많은데 이곳은 교회를 중심으로 한다니 구역 추진이 더 수월해 보였습니다.
주안남초구역은 전반적으로 사람들도 많이 다니고 특히 아이들이 많아서 더 밝게 느껴지는 곳이었습니다.
상권도 잘 형성되어있어 갈때마다 활기찬 느낌이 들었습니다.
소장님들께서도 여기는 살기 좋은 곳이라 전세 수요가 항상 있는 곳이라고 하셨습니다.
하지만 요즘 법인 투자자들이 많이 들어오고 계절 특성상 전세가 쌓여 있으니 주의하라는 말씀도 해주셨습니다.
초기 재개발은 엄청난 수익을 안겨주는 대신 리스크도 존재하죠
제가 생각한 초기 재개발 투자의 유의점입니다.
첫 번째, 초기 단계이기에 사업이 장기화될 우려가 있습니다.
추진이 무산된 사례도 있고 실제 분양까지 걸리는 시간은 그 누구도 알 수 없습니다.
하지만 투자자는 분양까지 가지고 있지는 않겠죠
그 사이에 사고 팔면서 수익을 얻고 이를 잘 활용할 줄 알아야 합니다.
두 번째, 가치평가의 어려움입니다.
아파트는 사실 네이버부동산에 시세가 있어 옆 단지, 옆 동네와 가격 비교가 가능합니다.
하지만 빌라는 평수 및 구조에 따라 가격 편차가 큽니다.
뿐만 아니라 재개발 구역의 경우 보통 감정평가 금액으로 프리미엄 산정이 가능합니다.
감평 전에는 공통주택가격의 130~150%로 감정평가 금액을 추정하나 이것 또한 불확실합니다.
마지막으로 정부 규제의 위험성입니다.
기사에서도 빌라 이야기가 계속되고 있고 법인 공시가격 1억 이하 취득세 규제도 언제 나올지 모릅니다.
다주택자 대출 규제, 분양가 상한제 등 재개발 사업성 자체를 저해하는 규제는 이미 존재하죠
더 강도 높은 규제가 나왔을 때 초기재개발에도 영향을 줄 수 있습니다.
오늘 주안남초구역을 중심으로 인천 초기재개발 일명 썩빌에 대해 알아보았는데요
아무래도 저처럼 부린이에게 초기재개발은 너무나도 복잡하고 어려운 투자처였습니다.
물론 두렵기도 했구요.
하지만 두려움은 무지와 경험의 부족에서 나온다고 생각합니다.
이 또한 잘 활용하면 좋은 투자처가 될 수 있고 투자자로서 더 높은 단계로 도약할 수 있는 기회라고 생각합니다.
앞으로도 초기재개발 흥미롭게 지켜보도록 하겠습니다. 감사합니다.