1기 신도시(산본) 2탄

먼저 군포의 2012년~2020년 매매지수, 전세지수, 아파트 매매 거래량 차트입니다.

눈에 띄는점은 2012년 중순부터 전세지수가 올랐고 2013년 초부터 매매지수도 조금씩 올라갑니다.

이후 전세지수는 2017년 중순까지 상승하고 이후 하락합니다.

매매지수는 2018년 말까지 상승하고 이후 잠시 하락합니다.

2019년 초부터 매매지수와 전세지수가 함께 하락하고 2019년 중순부터 또 함께 상승합니다.

 

궁금한 점

1. 2012년 중순부터 전세지수는 왜 올랐을까?

2. 2013년 초부터 매매지수는 왜 올랐을까?

3. 2017년 중순부터 전세지수는 왜 하락할까?

4. 2018년 중순 왜 거래량은 급등했을까?

5. 2019년 초부터 매매지수와 전세지수는 왜 함께 하락했을까?

6. 2019년 중순부터 매매지수와 전세지수는 왜 함께 상승했을까? (거래량도 함께 급등)

7. 2020년 초에는 왜 거래량이 감소했을까?

 

 

이 궁금한 점을 해결하고자 입주량, 매매상승률, 전세상승률, 기사를 찾아보았습니다.

 

 

 

 

 

 

먼저 군포의 전출/전입에 영향을 많이 주는 도시인 안양시와 의왕시의 수요/입주량을 함께 살펴보았습니다.

2012년 이후 눈에 띄는 입주량은

2012년, 2016년, 2019년, 2021년입니다.

2012년 중순까지 매매지수와 전세지수가 하락한 이유가 나왔네요.

2015년 말부터 매매지수, 전세지수 상승폭이 둔화되었던데 이 또한 입주량 때문이라고 할 수 있겠습니다.

2019년 초부터 급격히 하락한 이유도 2019년의 엄청난 입주량 때문이라고 할 수 있겠습니다.

하지만 2020년에도 입주량이 있는데 왜 급등했는지는 여기에 나오지 않네요.

심지어 2021년에도 엄청난 물량이 예정되어있습니다.

 

 

 

 

 

다음은 군포의 KB월별 매매증감률과 전세증감률입니다.

매매는 2013년 말까지 하락한 것으로 보이며 전세는 2013년 초부터 큰 폭의 증가를 보입니다.

2018년은 전세가 먼저 하락하네요. 이후 매매는 2019년부터 하락하는 것이 보입니다.

2020년이 되어서는 매매가 큰 폭으로 증가하고 전세도 증가합니다.

이를 통해 2013년에 전세가 먼저 증가하여 2014년 매매가격이 상승했다는 것을 예측할 수 있고

2019년은 전세가 먼저 하락하였으니 위에 보이는 입주량때문에 전세가 빠지고 이어서 매매수요도 하락했다는 점을 유추할 수 있습니다.

 

매매증감률

 

전세증감률

 

 

 

 

 

제가 예측한 내용이 맞는지 확인하기 위해 기사를 살펴보겠습니다.

검색은 '군포 부동산'으로 했지만 서울 부동산에 관한 이야기가 함께 나와서 참고하면 좋을 것 같아 해당 내용도 캡처하였습니다.

 

 

 

먼저 2012년입니다.

2011년 1년 전셋값 상승률 중 1위는 산본이라는 뉴스가 눈에 띄네요. 전세는 2012년부터가 아니라 2011년부터 상승했나봅니다. 매매 시장은 꽁꽁 얼었지만 전셋값이 오르는 것은 수도권의 전체적인 분위기였나봅니다. 아무래도 금융위기 이후 매수세가 끊기고 장기침체가 이어질거라고 생각하여 실수요자들이 모두 전세로 갔기 때문일 것 같습니다. 부동산 시장이 안좋으니 총선의 약발도 먹히지 않고 뉴타운 지정도 해제가 됩니다. 9.10 부동산 대책으로 규제를 풀어줬지만 시장은 반응이 없었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013년도 2012년의 분위기와 다르지 않습니다.

전세값이 많이 올랐다는 기사가 자주 보입니다. 특히 군포는 전세가 비율이 높다고 나옵니다. 2013년 말에는 매매가가 수도권에서 가장 많이 올랐다고 합니다. 2013년 매매증감률을 보면 12월 매매증감률이 0.04인데.. 이게 가장 많이 오른 것이라니 그 때 분위기가 느껴지네요. 2013년에도 다양한 대책이 나오는 것 같은데 시장에는 잘 먹히지 않나보네요. 이렇게 시장 분위기는 침체일 때도 상승일 때도 정책으로 쉽게 바꾸기는 힘든가봅니다.

 

 

 

 

 

2014년입니다.

약간 분위기가 바뀐 것이 느껴지시나요? 정부에서 다양한 대책을 내놓고있고 거래량이 증가했다는 이야기가 보입니다. 그런데 그것도 잠시, 다시 하락합니다. 반짝 상승했다가 다시 하락하고.. 반복이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

2015년입니다.

여전히 전세는 상승하고있고, 매매는 지역에 따라 다른 모습이 보입니다. 군포는 상승하는 모습을 보입니다. 수도권 서남부부터 상승한다는 기사도 눈에 띕니다. 전세값이 너무 올라 매매 수요로 전환됐다고 합니다. 그 중 군포는 경기도 내에서 가장 높은 전세가율을 보여줍니다. 이제는 분양시장도 점점 뜨거워집니다.

 

 

 

 

 

 

 

2016년입니다.

서울은 재건축이 먼저 반응을 했나봅니다. 수도권은 계속 가격이 오르고 있습니다. 8.25 대책이 나왔지만 계속 상승을 했다고 합니다. 본격적으로 상승하는 것이 느껴지네요.

 

 

 

 

 

 

 

2017년입니다.

2017년은 그 유명한 8.2대책이 나온 해입니다. 서울, 경기 모두 전반적으로 규제 이후 하락세가 보입니다. 마지막 기사를 보니 경기도 입주물량이 많다는 이야기가 나옵니다. 2018년에도 계속 하락할까요?

 

 

 

 

 

이제부터 집중하세요! 2018년입니다.

리모델링, GTX 호재 등 산본 신도시에 긍정적인 작용을 할 수 있는 내용들이 보입니다. 그와중에 서울은 상승률이 둔화되었습니다. 이후 '비규제지역 풍선효과'라는 이야기가 나오네요. 분양시장 열기가 뜨겁습니다. 또다시 유명한 두 번째 대책 9.13 대책이 나왔습니다. 서울이 더욱더 규제를 받는 덕분에(?) 풍선효과로 군포는 매매가 증가하였습니다. 그와중에 GTX-C 노선 관련 이야기도 나옵니다.

 

 

 

 

 

 

2019년입니다.

군포의 하락이 눈에 띄었던 곳입니다.

기사를 보면 서울 매매는 하락합니다. 규제의 여파겠지요? 군포는 새 아파트 입주 물량이 많은 곳이라 하락한다고 나옵니다. 분양권은 역시 핫하구요.

 

 

 

 

군포의 분위기가 바뀐 2020년입니다.

2019년 12.16 대책으로 또 한번 풍선효과가 군포에 옵니다. 경기도 내에서 비규제지역이지만 서울에서 가장 가까운 곳이 군포였기 때문이죠. 그 때 다들 지도를 보면서 '군포는 왜 지정이 안됐지?'하고 의문이 남았었지요~? 저 또한 그랬습니다. 주면은 규제지역인데 혼자 쏙 빠져있는.... 하지만 곧 규제지역이 될 것이라는 추측 기사도 보입니다. 아무튼 군포는 풍선효과를 제대로 봤습니다.

이후 6.17 대책으로 군포는 규제지역이 되었습니다. 그와 동시에 거래량도 많이 줄었구요. 얼마 전 나온 기사에는 최근 대책에도 불구하고 집값이 많이 떨어지지는 않는다는 내용도 나옵니다. 이제 규제 약발이 들지 않는걸까요?

 

 

 

다음은 리모델링 관련 기사입니다.

 

 

 

 

 

지금까지 2012년~2020년 군포 부동산에 관한 기사를 보았습니다.

다시 처음 물음으로 돌아가겠습니다.

 

 

 

1. 2012년 중순부터 전세지수는 왜 올랐을까?

2. 2013년 초부터 매매지수는 왜 올랐을까?

3. 2017년 중순부터 전세지수는 왜 하락할까?

4. 2018년 중순 왜 거래량은 급등했을까?

5. 2019년 초부터 매매지수와 전세지수는 왜 함께 하락했을까?

6. 2019년 중순부터 매매지수와 전세지수는 왜 함께 상승했을까? (거래량도 함께 급등)

7. 2020년 초에는 왜 거래량이 감소했을까?