1기 신도시(산본) 3탄 발품기(2020.8.17.)

 

 

<7단지 우륵 주공>

 

https://youtu.be/OKLcny-WHgo

 

가격이 많이 반영됨.

1,2월에 오름. 지금은 답보 상태

요즘은 별로 안 보러 오고 거래도 없음.

여러 가지 규제책으로 인해서 그런 것 같음.

24평, 26평

로얄동은 713동 712동 4억

정남향. 소음 없음.

6단지가 조금 더 비쌈. 산본역이 더 가까움. 리모델링은 원점으로 돌아감.

리모델링 부분은 우륵주공이 더 많이 진행됨.

구조가 같음.

7단지는 학군이 좋음. 궁내중 학군

전세는 물건이 거의 없음. 전세는 잘 나갈 것임. 25000

리모델링은 생각하지 못한 변수가 생기기 때문에 보장할 수 없음.

동네에서 가장 인기 좋은 곳은 대림. 그다음은 비슷함.

역 주변에서 도보로 갈 수 있는 아파트들이 인기가 좋음.

 

리모델링은 재개발과 재건축과 달리 주택법 적용

건물 전체를 철거하는게 아닌 기본 골조만 남겨두고 보강공사 후 확장하는 것

확장하는 비율은 조합원들이 설계사랑 건축 회사들이 조사를 하고 시청에 허가를 받은 다음 진행됨.

- 사업시행승인. 동의율 75% 이상 필요. 현재는 67%

조합설립이 아직 안됐음.

분양 및 분담금 확정 안됐음.

설계업체, 정비업체, 감정평가사 – 14000~18000 분담금. 평형대별로 다름.

조합설립인가 이후 3~4년 이주, 착공 3~4년 이후 분양

올해 안에 조합설립인가 받는 것이 목표

지하 주차장 – 지하 상태에 따라 다름.

6단지 10년 전 추진위 구성. 올해 인가를 받기 위해 동의를 달성하려고 하였으나 분담금이 25000 정도라 반발이 있음. 알 수 없는 자금이 있어서 소유주들이 찬성을 안함. 추진위를 다시 구성하려면 1년정도 걸릴 것 같음.

하지만 우륵 주공은 정비사업이 무사히 될 경우 정비업체와 설비업체가 지금껏 투자된 비용은 부담하는걸로 함. 5년 전, 10년 전 비용 청구가 없을 예정. 90일 만에 동의를 67% 받음. 추진위 작년 11월. 입대위 승인 12월. 책자 배부가 6월임.

단지 규모가 크면 동의 받기가 힘듦.

물건을 담보로 시공사에게 대출을 받아서 사업을 진행함.

3~4평 더 늘어날 예정. 옛날은 기둥 치수. 지금은 안목 치수. 체감상은 5평 정도 차이남.

15% 일반분양. 분담금을 늘려 일반분양을 줄이고 평수를 늘릴 수도 있음.

2베이, 3베이 집마다 차이가 있음. 해결해야 할 문제.

현재는 주공. 시공사에 따라 브랜드가 달라질 수 있음.

사업승인 후 올라가고 이주할 때 올라가고

지금 힘든 점은 지상 주차장. 세대 당 주차 수 0.3대

나중에 지하 3층까지 주차장을 할 예정. 주변에 돌산이 없고 물길이 될 만한 곳이 없어서 지하주차장이 늦어지거나 힘든 일은 없음. 일반 분양은 별동 증축으로 할 예정.

 

 

<대림 솔거>

산본에서 가장 학교가 좋은 초등학교는 진건초

중학교는 궁내중

우륵 주공은 가운데 라인만 궁내중. 같은 7단지라도 학군이 다름.

7단지 사람들이 학군 때문에 넘어옴.

세대 수도 많고 걸어서 산본역도 갈 수 있으며 각종 공공기관, 상업지구도 걸어갈 수 있음.

34, 38, 46, 60평이 있음.

산본에 30평대가 별로 없음. 평촌보다 실평수가 2평이 큼. 거실하고 안방이 넓음.

1/3 세입자, 2/3 실입주자

장미아파트는 원래 7,8천 쌌음. 옆에 래미안이 오르다 보니까 장미아파트가 많이 오름.

래미안이 대림 솔거와 가격이 비슷했음. 래미안이 새 아파트라서 먼저 오름.

대림 솔거도 따라서 오르지 않을까 생각함.

리모델링이 아니라 재건축이 필요함. 최소 30층만 올려줘도 래미안보다 훨씬 비싸질 수 있음.

위치가 산본에서 제일 좋은 위치임.

래미안은 신도시에도 안 들어갔음. 10년 후에는 정부에서 대책을 세워줄 것임.

리모델링은 안 됨. 4억까지 올려놓음.

정부에서 허가를 안 해 줄거임. 왜냐하면 리모델링을 하면 주차공간을 위해 땅을 파야 하는데 안전진단을 할 수 없고 이 상태에서 리모델링을 하면 자부담이 너무 많아서 일반분양을 해야 하는데 분당을 10년 전에 신청했는데 지금까지도 허가를 내주지 않음. 서울에서 예를 들어 15층 그대로 15층 리모델링은 한 적 있음. 자부담이 커도 함. 하지만 이곳은 자부담이 커지면 한계가 있음. 플랜카드 걸어놓고 가격만 띄어놓은 것임.

중학교까지는 산본에서 감. 고등학교는 평촌으로 가는 경우가 있음.

작년에 가격이 조금씩 올랐음. 산본이 좀 늦게 오르는 편인데 여기 오르려고 하니까 정부에서 규제함.

앞으로 gtx-c 들어오는데 금정역까지 버스 타고 4정거장. 래미안에서도 버스 타고 2정거장. 걸어서 못 감.

차라리 산본역 걸어서 5분이니까 산본역으로 가서 갈아타면 됨.

얼마나 가격이 반영될지 모르겠지만 gtx가 들어오면 교통이 편해질 것임.

전세는 들어갈 사람이 줄 서 있음. 원래 전세가 없는 편임. 7단지에서 들어오는 대기가 많음.

대림 솔거 다음으로 사람들이 선호하는 곳은 뒤쪽 궁내중 주변 아파트들. 대림 솔거가 오르고 그다음에 오름. 학군은 좋으나 지하철 걸어 다니기가 힘듦.

대부분 서울로 직장을 다님. 산본역으로 가서 지하철 타고 출퇴근함.

 

<래미안하이어스>

3년 전에는 5억대에 샀음. 금정역까지는 걸어서 10분. 버스는 자주 있음.

30평대 2층 89000이 제일 싼 것임. 나머지는 다 9억이 넘음. 전세 6억

20평대 75000. 대부분 8억 전세 5억

전세 물건 없음. 원래는 좀 있는데 정부 정책 때문에 없어짐.

로얄동은 117동, 120동

산본천을 복개할 계획이 처음부터 있었음. 아파트에서 땅을 많이 내놔서 도로가 넓은 편임. 주변은 재래시장이라 좋음.

e편한세상은 14년차라 좀 더 쌈. 언덕임. 개인 도시가스.

힐스테이트 p35000 gtx-c 내년 말 착공, 26년 개통. 백화점 들어온다고 하는데 안양역 롯데백화점도 문 닫았는데..

오래된 아파트 30평대는 55000이면 살 수 있음. 재건축은 멀었음.

gtx로 영향 많이 받는 것은 래미안하이어스, e편한세상, 쌍용아파트

삼성아파트 재개발하려면 10년은 걸림.

걸어서 초등학교, 중학교 갈 수 있음.

삼성 장미는 주변에 학원가가 있어서 괜찮음.

리모델링으로 아우성쳤으나 된 것은 아무것도 없음.

당분간 새 아파트가 들어올 예정 없음.

가산디지털단지로도 출퇴근 많이 함. 서울 가는 좌석버스도 있음. 힐스테이트 주변은 다 공단임. 주변 인프라가 없음.

 

<삼성아파트>

재작년 재건축을 하려고 했음.

작년 4월부터 재개발로 바뀜. 군포에서는 재개발, 재건축을 한 것이 (구)주공아파트 밖에 없음. 진입로, 일조권 등 여러 문제가 있어 혼자 하는 것보다 구역을 크게 갖춰서 하는게 좋겠다고 생각한 것 같음. +세경아파트, 주택들

작년 5월부터 동의서 받기 시작함. 작년 연말에 2/3 동의함. 2월에 동의서 시청에 들어감. 시청에서 더 추가하라고 한 지역이 있음(대로변 상가주택). 그럼 넣으면 진짜 재개발이 되는 느낌?

안전진단 필요 없음. 노후도만 봄.

투자자들은 그 전부터 왔음. 개발을 할 수밖에 없는 여건이라.

세대수는 1300 정도 예상함. 조합원 수는 예전은 720명, 요즘은 도시형생활주택이라고 하여 원룸처럼 생긴걸 쪼개서 팔아서 조금 더 늘어났을 것임.

금정초

20평 지분 16평 6억

26평 지분 20평 7억

1년 전에는 지분 20평짜리가 4억 중반 정도

거래는 작년 말에 거래가 활발했는데 여기는 항상 거래가 잘됨.

투자자들은 12억 정도 예상하고 매입함.

구역지정 후 3,4년이면 이주 시작하지 않을까

전체적으로는 8-10년

세경아파트는 25평 지분 12평 6억. 매물이 없어서 비쌈.

공장들도 이전 예정.