재건축 규제 정리

1. 재건축 초과이익 환수제

- 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도.

- 입주 시점 평균 집값이 높을수록, 추진위 구성시점에 집값이 낮을수록 국가가 이익을 환수해가는 비용이 높아짐.

- 부담금 산정 시기) 재건축조합이 시행자와 계약 후 1개월 이내 공사비와 예정액 산정, 관련자료를 지자체에 제출

- 부담금 부과 시기) 재건축 사업이 완료된 후, 준공일로부터 4개월 안에 공사비 등 비용을 정산해 신고

 

(관련 기사)

https://news.joins.com/article/23879587

반포3주구 재건축 부담금 4억대, 강남 재건축 빨간불

- 반포주공 1단지 3주구(서초구 반포동)에 1인당 재건축부담금이 4억200만원 통보. 제도 시행 이후 가장 많은 부담금.

- 실제 재건축 부담금이 부과되는 시점은 4년 정도 이후. 그 사이 주변 시세가 더 오르면 재건축 부담금은 더 늘어날 수 있음.

- 초과이익 환수제는 2006년 9월 노무현 정부 시절 급등하던 집값을 잡고 투기를 방지하기 위해 도입됨. 하지만 주택시장이 침체하면서 유예됐다가 2017년 이 제도가 종료됐는데 2018년 문재인 정부에서 다시 시행.

- 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 논란이 있었음. 지난해 12월 헌법재판소가 합헌 판결을 내리며 일단락.

- 현재 분양가 상한제가 시행중이라 일반 분양가가 낮아 조합원이 부담해야 할 금액이 커지는 구조인데, 완공 후 수억원에 이르는 재건축 부담금을 내야 한다면 조합원이 부담해야 할 금액은 더 커짐.

 

 

2. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한

- 조합 설립 이후 조합원 지위 양도를 금지한다.

- cf. 재개발) 관리처분계획 이후 조합원 지위 양도 금지

 

(관련 기사)

http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=39614

투기과열지구 지정과 재개발·재건축 조합원 지위 - 하우징헤럴드

- 투기과역지구에서 매매 시 양수인은 현금청산(재건축-조합설립인가 이후, 재개발-관리처분계획인가 이후)

- 계약체결 후 등기완료 이전에 투기과열지구 지정이 된 경우 계약금 지급내역 및 50일 이내 부동산 거래의 신고 마친 경우 조합원이 될 수 있음.

- 건물완공 후 이전고시 이전에 매매계약이 이루어진 경우 매수인은 조합원의 지위를 인정받음.

 

 

3. 투기과열지구 내 재당첨 제한

- 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대(가족 등 포함)에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한.

- 투기과열지구 지정일 보다 최초 관리처분계획인가일이 빠른 경우에는 제외

- 투기과열지구 지정 전 정비사업 주택 등을 매수한 경우에도 투기과열지구 지정 후 분양받게 되는 경우에는 적용

(관련 기사)

http://www.naeil.com/news_view/?id_art=356618

[김형철 변호사의 재개발·재건축 이야기(2)] 투기과열지구로 지정된 재개발·재건축지역

- 투기과역지구로 지정된 재개발, 재건축 등 정비사업에서 조합원 분양 또는 일반 분양을 받은 자에 대해서는 5년 동안 다른 투기과열지구로 지정된 정비사업에서 조합원 분양신청을 할 수 없도록 제한하고 있다.

- 조합원의 정비사업구역이 2018년 1월 25일 이전부터 투기과열지구로 지정된 경우에는 예외적으로 분양 신청 가능.

 

 

4. 투기과열지구 내 재건축 2년 실거주 규정

- 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용.

- 적용시기) '도시 및 주거환경정비법' 개정(20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용.

 

(관련 기사)

http://www.newspim.com/news/view/20200921000994

재건축 2년 실거주 의무에 조합 설립 속도...코로나19는 '변수'

- 각 단지들이 사업 속도를 내는 것은 '재건축 실거주 2년 의무' 적용을 피하기 위해서임.

- 정부는 지난 6.17대책에서 서울 등 수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트 조합원에 대해선 2년 이상 실거주해야 분양권을 받을 수 있도록 제도 개선을 발표한 바 있음. 다만 관련법 개정이 일궈지는 올해 말까지 조합설립인가를 신청한 단지는 적용 대상에서 제외키로 함.

- 다만 최근 코로나19 재확산에 따라 다수 인원이 모이는 총회를 진행하기 쉽지 않아 각 단지별 사업 일정에도 영향을 미칠 것.

- 도정법에 따르면 총회 의결은 전체 조합원 중 10% 이상의 인원이 직접 출석하도록 정하고 있음. 조합창립총회, 관리처분계획 수립 등 총회에 대해선 조합원 20% 이상 출석을 위무화 함. 시공사 선정 총회 개최를 위해선 50% 이상 출석이 필요.

 

5. 재건축 안전진단 강화

 

(관련 기사)

https://www.hankyung.com/realestate/article/202009245288i

[단독] 다시 막히는 목동 재건축…9단지 안전진단 최종탈락

- 목동 신시가지9단지가 국토교통부 산하기관의 적정성 검토에서 'C등급'을 받으며 재건축 정밀 안전진단에서 최종 탈락했다. 이 단지는 민간업체가 실시한 1차 정밀진단에서 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받아 재건축 기대감이 컸다. 하지만 한국기술연구원이 수행한 2차 정밀안전진단에서 고배를 마시게 됐다.

- 안전진단은 단지의 구조적 안전성과 노후도, 주거환경 등을 살펴 재건축이 필요한지를 따져보는 재건축 초기 단계 절차다. 이를 통과해야 정비계획수립 등 본격적인 재건축 사업 절차를 진행할 수 있다.

- 목동 신시가지 단지는 총 14개 단지 2만 7000여 가구로 조성됐다. 현재 전 단지가 안전진단 절차를 밟고 있다. 안전진단 절차가 강화된 데다 9단지가 최종 탈락하면서 다른 단지들에도 악영향이 불가피하다는 관측이 나온다.

 

6. 조합원 주택공급 수 제한

 

 

* 재건축 관련 물딱지 주의 *

 

(관련 기사)

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01351366625774168&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

[똑똑한 부동산]입주권 산다고? 물딱지 조심하라

- 입주권은 한 세대당 하나만 나옴. 한 세대주가 같은 구역 안에 여러 채의 주택을 가지고 있다가 조합설립인가 후에 한 채를 매도하면, 매수인은 매도인과 하나의 입주권을 공유하게 된다는 것. 최악의 경우 입주권을 받지 못하게 됨.

- 매수 전 확인할 사항

1) 분양 자격이 있는 물건인가? 확인

2) 계약서 특약에 입주권이 나온다는 점 명시

3) 매도인과 함께 조합을 방문하여 입주권이 나오는지 여부 확인