1+1 입주권 개념과 장점, 단점

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오늘 알아볼 내용은 1+1 입주권입니다.

재개발 재건축을 보면서 1+1 입주권에 관심이 갔는데요,

과연 입주권이 2개가 생기면 좋기만 할까요?

 

 

 

 

 

강남 재건축 단지인 래미안리더스원은 현재 입주중입니다. 

래미안리더스원 조합원 중 100여명은 1+1 주택자군요.

그런데, 추가로 받은 소형 주택을 3년간 매매할 수 없어 종합부동산세 등 보유세 폭탄을 피하기 어렵다고 합니다.

무슨 일일까요?

 

 

 

 

 

기사를 요약해보자면

래미안리더스원은 강남역 인근 단지 중 서초그랑자이와 랜드마크 단지가 될 것입니다.

현재 전용84 기준 26.5억정도 매매 시세가 형성되어있고 전세 시세는 13.5억입니다.

(요즘 서울 전세는 거의 10억이 넘는군요...)

주택 소유자 중 120여명이 1+1 조합원인데요, 추가로 분양받은 전용 60제곱미터 이하 주택은 등기이전고시일 다음날부터 3년 후 전매가 가능합니다.

그런데 7.10 부동산 대책으로 다주택자의 종부세, 양도소득세가 높아져서 난감하다는 내용이었습니다. 

 

 

 

 

일단 래미안리더스원의 위치를 보면 신분당선 강남역 도보 10분 안에 위치해 있고 주변에 초등학교와 중학교를 도보로 이용할 수 있습니다. 

무엇보다 도보로 강남역 상권과 일자리를 이용할 수 있다는 것이 큰 장점이겠지요?

바로 옆 서초그랑자이 분양권은 현재 23억이 넘는 시세로 형성되어있습니다. 

전용84 하나만으로도 가격이 높은데... 두 채를 가지고 있으면 세금 부담이 크긴 하겠네요. 

 

 

 

1+1 입주권의 개념입니다.

재건축 혹은 재개발 조합원이 기존 주택 한 채의 평가금액이나 전용범위 내에서 새 주택을 두 가구 받는 것인데요

이는 도시정비법 제76조 1항7호다목에 정리가 되어있습니다.

 

 

 

 

여기서 나오는 가격의 범위와 주거전용면적의 범위를 자세히 살펴보겠습니다. 

 

 

 

 

 

먼저 가격의 범위는 감정평가 금액이 조합원 분양가 2개 가격 이상인 경우입니다.

예를 들어 감정평가 금액이 10억이고 조합원 분양가 전용84가 6억, 59가 3억일 경우 가능합니다.

 

또한 주거전용면적의 범위는 총 주거면적에서 60을 뺐을 때 최소 분양 면적보다 크면 됩니다.

여기서 최소 분양 면적은 정비사업마다 다르겠죠?

 

 

 

 

 

그렇다면 7.10 대책에서 다주택자에 관한 어떤 규제가 있는지 살펴보겠습니다.

먼저 종합부동산세입니다.

 

3주택 이상 혹은 조정대상지역 2주택 이상인 경우 

0.5~2.7%였던 세율이 1.2~6%로 늘어났습니다.

 

 

 

 

양도소득세의 경우 중과세율이

20%(2주택) 또는 30%(3주택 이상)으로 늘어났습니다. 

 

 

 

 

따라서 1+1 입주권의 단점이 느껴지시죠?

 

일단 관리처분 이후 입주권 상태가 된 순간 주택으로 간주합니다.

1+1 입주권을 소유하신 경우에는 1주택이 아닌 2주택으로 다주택자가 됩니다. (규제지역 기준)

다주택자가 되면 종부세, 양도소득세에서 세금 부담이 있습니다.

또한 이주비 대출 혹은 추가 부담금 대출이 안됩니다. (규제지역 기준)

 

이와 더불어 추가 부담금이 큽니다. 

예를 들어 감정평가액이 4억이고 전용 84 조합원 분양가가 6억, 전용 59 조합원 분양가가 3억이라면 5억이라는 추가 부담금을 내야 합니다.

 

마지막으로 이전고시 전까지 항상 통째로 팔아야 하기 때문에 이를 원하는 수요가 적을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

물론 장점 또한 있습니다.

현재는 각종 규제로 인해 단점이 더 부각되긴 하지만요....