검단 신도시 현황 궁금하죠?

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안녕하세요

오늘은 검단 신도시 임장 갔다온 이야기를 해보겠습니다.

 

사실 주변에 부동산이 없고 단지 안도 구경할 수 없는 곳들이라 차를 타고 쓱 돌고왔는데요
현장에서 촬영한 영상을 보며 검단 신도시가 얼마나 진행되고있는지, 미래는 어떨지 생각해보면 좋을 것 같습니다.

분양권 관련 이야기는 전화 임장을 하였습니다.

 

 

 

 

 

검단신도시를 간단히 설명하도록 하겠습니다.

 

서구 마전동, 당하동, 원당동, 불원동 일원에 형성되는 검단신도시는

사업면적 약 11만km2로 계획 인구는 약 7만5천세대, 19만명입니다.

 

크게 세 단계로 나눠져있는데 1단계는 21년 12월 준공, 2단계는 22년 6월 준공, 3단계는 23년 12월 준공 예정입니다.

아파트의 준공이라기보다 그 안에 분양을 목표로 하고있는 것 같습니다.

2006년 검단신도시를 개발한다고 정부가 발표하였고 2010년 토지보상을 착수하였습니다. 2015년 택지개발사업에 착공하였고 2018년 민간분양을 처음 시작하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

검단신도시의 교통호재는 인천1호선 연장과 인천2호선 연장이 있습니다.

 

먼저 인천1호선은 계양역-101역-102역-103역이 연결됩니다.

현재 계양역은 공항철도가 지나가기 때문에 인천1호선이 연장되면 서울 접근성이 더욱 좋아질 예정입니다.

작년 11월 착공하였고 24년 4월 개통이 목표입니다.

 

인천2호선 연장은 19년 9월에 예비타당성조사를 착수하였는데 얼마 전 기사에서 사업성을 높이기 위해 불로지구를 제외한 검단신도시 두 개의 역만 연결하는 것으로 사업계획을 변경하였다고 합니다. 불로지구는 안타깝네요.

인천2호선은 고양까지 연장하여 킨텍스역을 지나가서 미래에는 gtx-a를 이용할 수 있습니다.

 

5호선 검단 연장 호재도 있는데요 아직 확실한 계획은 없지만 101역으로 들어올 가능성이 높다고 합니다.

2개가 들어오는데 나머지는 102가 될 지 103이 될 지 지켜봐야한다고 합니다. 

 

얼마 전 영상에서 gtx-d가 검단신도시에 지나갈 것 같다고 말씀드렸죠

과연 어느 역사로 들어올 것인가 궁금했는데요

부동산 소장님들의 의견으로는 103역, 102역, 101역 혹은 풍무지구와 검단신도시의 중간인 곳도 가능성이 있다고 합니다.

아직 정확히 정해진 것은 없으나 검단신도시에 들어온다는 것 만으로도 축제 분위기였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

그 중 아직 1단계만 분양이 된 상태입니다.

 

자세히 살펴보자면 약 117만평에 3만2천세대가 들어올 예정입니다.

가운데 인천2호선 역이 들어올 예정이구요

역을 중심으로 상권이 형성되어있고

남쪽으로는 계양천이 흐릅니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

넥스트컴플렉스 자리에 검단신도시 101 역세권 개발사업이 진행되는데 롯데건설이 진행한다고 합니다.

2026년 준공 예정으로 멀티플렉스영화관, 대형서점, 문화센터, 컨벤션, 키즈테마파크, 스포크테마파크 등 6종 개발필수시설과 롯데몰, 롯데캐슬도 생긴다고 합니다.

 

아래쪽에는 검찰, 법원이 들어와 2025년 법조타운이 형성되구요

스마트위드업은 지능형 물류운송 시스템이 도입된 복합물류 유동기지가 건립됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

검단신도시는 2018년 10월 처음 분양을 시작하였고 당시 분양한 아파트들은 분양권 전매가 가능한 상태입니다.

하지만 9.13대책으로 투기과열지역 외 수도권 공공택지에서 분양하는 단지는 전매제한이 1년에서 3년으로 강화되었습니다.

주택법시행령 개정 이후 단지들은 이 규정을 적용받습니다.

그 결과 검단신도시에서 현재 분양권전매가 가능한 단지는 3개 단지뿐입니다.

 

원당대로를 기준으로 북쪽입니다.

분양 순서대로 살펴보도록 하겠습니다.

(살펴볼 내용은 호갱노노를 보고 수작업으로 옮긴것이니 오류가 있더라도 양해부탁드립니다.)

제일 먼저 분양한 호반써밋은 올해 6월 입주 예정으로 평균 경쟁률이 6.25:1이었습니다.

첫 분양치고 나쁘지 않은 성적이었습니다. 전매 가능한 상태입니다.

다음 금호어울림은 올해 7월 입주 예정으로 평균 경쟁률이 5.41:1이었습니다. 전매 가능합니다.

그 다음부터 미분양이 시작되었습니다. 아무래도 전매제한이 3년이고 3기 신도시도 발표되면서 청약 열기가 식은 것 같습니다.

19년 1월에 분양한 우미린, 2월에 분양한 푸르지오더베뉴, 5월에 분양한 파라곤보타닉파크 모두 미분양이되었습니다.

19년 11월은 많은 세 단지가 한꺼번에 분양됩니다. 모두 미분양이었구요.

그런데 19년 12월 분양한 모아엘가그랑데는 평균 경쟁률이 9.8:1입니다.

12.16 대책에서 규제를 피한 인천으로 관심이 쏠렸기 때문인 것 같습니다.

가장 최근에 분양한 우미린에코뷰는 평균 경쟁률이 27.21:1입니다.

검단신도시에 수요가 많아진 것이 느껴집니다.

 

여기서 등기 전 3년이 지나서 전매가 가능한 단지는 다음과 같습니다.

등기 전에 급하게 나오는 매물도 있으니 눈여겨보면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

원당대로 남쪽도 비슷합니다.

제일 먼저 분양한 유승한내들에듀파크는 전매제한에 걸리지 않았는데도 미분양이났습니다.

아무래도 입지가 조금 떨어진다는 생각이 들었나봅니다.

그 다음 분양한 한신더휴, 대방노블랜드, 모아미래도, 호반써밋2차까지 모두 미분양입니다.

대방노블랜드는 분양가도 다른 단지에 비해 너무 높게 잡았네요.

12월에 분양한 신안인스빌은 12월 6일 분양이라 아직 12.16 대책 전이라 미분양이 났나봅니다. 입지도 조금 떨어지구요.

12.16대책 이후 분양한 파라곤센트럴파크는 평균경쟁률 8.64:1을 기록합니다.

입지가 떨어지는 대성베르힐은 미분양이났고

입지 좋은 대방노블랜드3차는 평균경쟁률 13.46:1을 기록합니다.

12.16대책 이후라도 입지에 따라 결과가 다르게 나오네요.

 

등기 전 3년이 지나 전매 가능한 단지는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

현재 전매 가능한 단지를 살펴보겠습니다.

 

검단신도시는 현재 투기과열지구로 분양권을 구입하기위해서는 프리미엄과 계약금 그리고 5,6회차 중도금이 현금으로 필요합니다.

또한 분양권을 매수하면 중도금 대출을 승계하게 되는데요, 규제지역에서 중도금 대출을 실행하면 6개월 내 하루라도 전입 의무가 생깁니다. 대출을 상환해도 이 의무는 남아있으니 유의하셔야합니다.

 

먼저 곧 입주하는 호반써밋1차입니다.

현재 네이버 평균 호가 매매는 7.63억 전세는 4.2억입니다.

프리미엄이 3~4억으로 형성 되어있는데

현금은 4.2~5.2억 정도 필요합니다.

 

입지 최강인 금호어울림은 현재 매매 7.9억 전세 4.5억입니다.

프리미엄은 3.5~4.5억으로 형성 되어있는데

현금은 4.5~5.5억 정도 필요합니다.

 

마지막으로 유승한내들에듀파크는 매매 6.66억 전세 4.3억입니다.

입주 기간이 좀 남아있어 전세가 많이 나와있지는 않았습니다.

프리미엄 3~4억으로 현금 3.5~4.5억 정도 필요합니다.

 

검단신도시의 중심 원당대로부터 영상으로 보시겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오른쪽은 아직 분양 전인 금강건설의 주상복합 부지입니다.

양 옆으로 상권이 형성될 예정이구요

왼쪽에 롯데건설이 개발하는 넥스트컴플렉스 부지입니다.

오른쪽은 평균경쟁률 9.8:1을 기록한 모아엘가그랑데입니다.

지나가면서 보이는건 인천2호선 연장 101역이구요.

앞에 보이는건 김포 풍무지구인데요, 검단이랑 김포는 정말 가깝죠?

지금 보이는 단지들은 풍무역이랑 멀어서 불편한 곳이었는데 앞으로 검단이 발달되면 상권을 함께 누릴 수 있는 입지입니다.  

 

 

 

 

 

 

 

 

바로 보이는 것은 전매 가능한 호반써밋1차입니다.

검단신도시 분양권은 대부분 현금이 4억은 필요해서 매수 문의는 있으나 직접적으로 계약이 성사 되는 건 뜸하다고 합니다. 전세는 4억에 맞출 수 있지 않을까 생각하셨습니다.

KB시세는 6월이 돼야지 나오는데 6~7억 정도 예상하고 계셨습니다.

왼쪽은 우미린과 단지내상가입니다.

오른쪽은 넥스트컴플렉스 부지구요

지금 보이는건 입지 최강 금호어울림입니다.

뒤쪽으로 초중고가 함께 모여있고 지하철역, 넥스트컴플렉스와도 가까워 현재 나온 매물이 별로 없고 피도 기본이 4억이었습니다.

만약 GTX-D까지 들어온다면 10억은 넘지 않을까 예상하시더라구요.

상가 분양을 위해 홍보하는 분들도 계시네요

 

 

 

 

 

 

 

오른쪽에 보이는 것이 푸르지오더베뉴

왼쪽에 짓고 있는 것은 초등학교구요

앞쪽에 보이는 단지는 검단파라곤입니다. 22년 5월 등기 전에 전매 가능한 것으로 알고 있습니다.

조금 더 가다보면 왼쪽 대방노블랜드2차와 오른쪽 예미지트리플에듀가 보이구요

비어있는 터에 초,중,고가 나란히 들어올 예정입니다.

제일 뒤쪽에 있는 곳이 대광로제비앙입니다.

이 세 단지는 비슷한 시기에 분양하고 함께 미분양이 됐던 곳입니다.

 

 

 

 

 

 

 

오른쪽에 보이는 것은 한신더휴고

왼쪽 빈 땅은 뒤쪽으로 검찰청북부지청과 법원북부지원으로 조성하는 법조타운이 형성될 곳입니다.

멀리 보이는 파란색이 공사중인 초등학교입니다.

이 단지는 전매 가능한 유승한내들에듀파크입니다.

전매 가능한 두 단지에 비해 저렴한 피인 2.5억 정도를 형성하고있는데 공원을 지나 초,중,고가 들어올 예정이라 아이들 키우기 좋은 입지입니다.

호반써밋과 어울림의 피가 부담스럽다면 유승한내들도 괜찮아보였습니다.

고등학교 자리구요 그 옆쪽으로 중학교, 초등학교가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

오른쪽에 보이는 것이 파라곤센트럴파크입니다.

검단 신도시 내에서 경쟁률이 꽤 높았던 곳이죠. 인천영어마을을 끼고있습니다.

행복주택이구요

멀리 보이는 것이 호반써밋2차와 뒤쪽 파란색은 신안인스빌어반퍼스트입니다.

파라곤 뒤쪽 흰색 단지는 대방노블랜드로 등기 전 전매가 가능한 단지입니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘 검단 신도시에대해 간단히 설명하고

영상을 통해 공사가 얼마나 진행되고 있는지 알아보았습니다.

차로 들어갈 수 없는 곳이 있어서 다 담지 못한 것이 아쉬웠지만

그래도 검단의 미래를 조금이나마 엿볼 수 있는 시간이어서 좋았습니다.

앞으로 더 빛날 검단이 기대됩니다.

이상으로 영상 마치겠습니다. 감사합니다.